深圳市栋森工程项目管理有限公司
【摘 要】进入21世纪，随着我国经济社会的高度发展，城市化进程越来越快，社会对房地产行业的关注度越来越高，政府对此也高度重视，每年都出台很多相关的限购和限贷政策。房地产企业受土地成本和人工、材料成本大幅上涨，房地产利润会下降；房地产企业的融资方式受到政策的限制，使融资成本越来越高，这样房地产企业的利润会进一步压缩。其生存环境越来越差，很多小的房地产公司还没来的及发展，就面临被陶态出局，失去生存的机会。而成本控制是一个企业发展的根本，是企业现代管理水平高低的标志。文章通过对地产公司各个施工环节的工程造价管理和控制分析，截取关键点详细探索成本控制方法和措施，供同行参考。
【关键词】房地产；开发项目；全过程成本控制
1、成本控制理论分析
1.1 全过程成本管理
一般而言，全过程成本管理分成六个阶段，第一个阶段为可研论证阶段，该阶段的主要工作是编制可研版目标成本；第二个阶段是定位策划阶段，该阶段的主要工作为编制定位版目标成本，并制定限额设计目标和成本优化的方案；第三个阶段是设计阶段，该阶段的主要工作为编制方案版/扩初版目标成本，制定成本优化方案和限额设计 指标。并编制项目合约采购规划；第四个阶段施工招标阶段，该阶段的主要工作为编制招标文件及标底，确定甲供材料管理方案，并以合同管理的方式达到成本控制的目的；第五个阶段是施工过程，该阶段主要工作有现场签证管理，设计变更管理，甲供材管理，动态成本管理，和进度款管理；第六个阶段是工程结算阶段，该阶段主要工作有工程结算，成本分析评估，成本信息库建设。全过程成本管理流程图详见图1。
图1 全过程成本管理流程图
1.2 项目总投资
房地产开发项目总成本与一般建筑工程的成本是不同的，对于一般建筑工程来说，项目的总成本主要包括固定资产成本、建设期借款利息，流动资金之和。而房地产开发项目工程的总成本就是房地产项目的总成本费用。
房地产公司开发的项目总投资成本应该包括项目的全部投资。主要可以分成两个方面项目开发建设成本和经营成本。开发建设投资是指在开发期（指从房地产项目大量资金正式投入工程开始，到项目交付使用后）内完成项目建设所需要投入的各项费用总和。经营成本是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金，主要包括出售出租、经营资金成本、修理维修费用、运营成本、营业税金及附加、其他经营成本及土地增值税等。
1.3 开发建设成本
对于项目开发的每个阶段都要实行有效的成本控制。地产开发项目的成本控制是房地产公司开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心内容。
开发建设成本是指从项目拿地到项目建成并交付的全程中的的各项成本费用的总和。是开发项目产品建成后，按照国家有关会计制度和财务制度的规定转入项目的开发建设的成本。这些成本按其用途又可以分为：土地费用，前期费用，勘测设计费用，各类费用，工程费用，管理费用，资金成本，销售费用和税金几部分。
1.4 工程开发成本控制
房地产开发项目中的开发建设成本占了总投资成本的绝大部分，控制项目开发建设成本是房地产公司成本控制的重要工作，它贯穿于项目开发的整个过程。是房地产企业想在目前激烈的市场中占据一席之地、取得良好经济效益不可忽视的重要部分。
1.5 管理成本控制
在近两年来国家对房地产市场调控的不断加强，开发商成本逐年增加利润却不见增长，尤其是对一些民营房地产企业来说，资金压力越发凸显。于是，降低项目的开发成本增加企业盈利成为了众多房地产企业关注的话题，而在房地产成本管理中，对管理成本的控制具有十分特殊的意义。在这样的形势下，结合某民营房地产企业的实际情况，对房地产企业提出行之有效的控制成本的流程，以使开发项目的成本得到有效合理的控制，确保项目经济效益的实现。
1.6 销售成本控制
公司经营的主要目标是追求最大的利润，而销售是利润产生最重要方式和最直接的工作。就房地产行业来说，前期对项目的各种投资，都是为最后房子的销售环节服务的，没有营销环节的良好展开，就无法实现预定的营销目标，企业就难以盈利。
2、决策阶段成本控制
目前，投资决策前最重要的是要加大对策划设计部门的投入，通过全方位、无死角的走访调研，排查市场近况，做好项目调研和策划定位，进一步明确目标和方向，这个阶段主要的工作就是进行项目可行性研究。一是进行项目设计。拿出多个方案，不断推敲比较，以科学可靠的技术论证，准确计算出切合实际的阶段标成本，进一步确认项目经济价值，然后再通过项目技术、功能、经济等不同目的，综合预估。二是编制任务计划书。以项目规划条件及可行性研究成果为依据，通过任务分解，科学编制方案任务书。三是完成项目定位。通过对现有市场的销售状况分析，科学预测未来发展方向，判断未来销售走向和趋势，不断开发符合市场客户需求的建筑。
3、设计阶段成本控制
3.1 设计单位要不断创新理念
设计单位要不断创新理念，把握每一个环节，在方案设计阶段就要在投资估算范围合理控制好工程造价。通过对市场的了解，选择信誉好的设计单位，根据工程整体投资估算、政府批准的规划设计条件、项目最终收益为根据，科学编制项目设计任务书和招标文件，只有这样，才能在众多的设计标书中脱颖而出，得到评标专家认可。一般情况下，中标方案亲不是最佳选择，也不是所有标书中最好的，而是相对符合发包单位需求的，那么在定标后，就需要借鉴其他设计方案，完善优化中标方案，通过优中选优，把各个设计方案中最好的提炼出来，不断完善中标方案，需要注意的是，在进行充实完善时，还要考虑到成本因素，技术投入、功能满足、使用安全、经济合理是改进的基础，从设计阶段严格把控制好成本构成。
3.2 推行限额设计
限额设计的有效途径就是合理分解投资和工程量，要严格遵守设计任务书和投资估算为根本，在保证功能的前提下，加强对基础类型、设备材质等的费用控制，使概算不能超出投资估算，充分做好限额设计。以限额设计为基准，确定每个专业、每一名设计师都有一个投资限额的具体目标，按照事前批准实施的初步概算，有效保证施工图设计在合理范围内，通过限额设计，能够充分保证技术先进，合理控制费用范围，快速实现工程预期计划目标，有效杜绝任意提高安全系数的可能，通过规范设计标准，解决了不断频繁变更造成的工程运作难度，从根本上有效保证了工程造价控制。
3.3 加强出图前审核
工程设计图就是工程的整体规划和目标的模拟实现，在进行设计时，一定要加大监管力度，在出图前强化各级监督审核管理，通过高质量、更完美的质量设计，有效消除施工中的实际困难。实践证明，只有不断完善设计阶段成果，才能从根本把握施工成本，通过设计阶段体现出来的不足和缺陷，能够预先分析和预防，使施工中遇到的困难，在图纸上以最小的代价和预算，解决在了萌芽状态。
4、招投标阶段成本控制
招投标阶段是以项目施工图预算为标准，充分调配各部门职能，通过对图纸、招标文件进行审核，充分做好各方面对接，把握好技术指标分析和商务谈判技巧。从整体过程看，地产开发从最初的土地竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供材料设备、销售代理、物业委托都要进行招投标，也就是说，招投标在开发流程中一直是贯穿全过程的，在这个过程中，哪个环节都需要进行有效控制，如果控制不好，则会以高昂的代价中标，会影响到整体经济效益。不同的阶段有不同的专业，房地产涉及到的专业种类较多，没有哪一个部门或个人都熟知这些专业知识，要想取得投标胜利，就需要招投标部门协调统一内部资源，对各个阶段的任务进行有效分解，不同的专业部门抽调技术过硬的人员组成推进组，选派业务能力强、有责任心的人员，积极配合招投标部门做好前期准备和招标工作。
5、施工阶段造价控制
施工阶段的资金投入是巨大的，随时都会产生资金流动，但这些都是按设计要求进行的合理支出，整体工程成本基本定型，这个阶段的主要任务就需要向工程质量和安全上考虑了，通过加大监管力度，财务检查力度，合理控制意外费用和额外支出，在保证安全和质量的前提下，按工期完成任务，尽快让投入的资金快速回笼，让企业见到经济效益。这个阶段的成本控制，如果控制不好，出现偏差，就会出现最后工程结算价高出合同价，只有不断加强控制，才能确保结算价与合同价相差不大。
5.1 控制设计变更
设计变更主要是因为设计机构和设计人员设计出了不符合施工要求的图纸，在实际操作中，容易出现安全隐患和功能不完善。想要顺利完成施工，跟上进度要求，就需要尽量控制设计变更，如果需要变更，一定要掌握好原则，把设计变更控制到施工前，不能工程开工后，才进行图纸审查。
5.2 明确承包合同内容
根据建筑业惯例和有关规范，在全面把握建筑市场行情的同时，在施工前签订承包合同，进一步明确职责不清、影响造价、延误工期、价款结算方式等问题，要事先约定、确定法律形式，促进双方按约履行职责义务，避免事故隐患和索赔事件。
5.3 监理单位选择
选择好的监理单位是非常重要的环节，好的监理不但能够把好质量关，更能在施工中发现问题，为开发商控制好成本，进一步提高经济效益。所以开发商也需要采取公开招标的形式，选择业绩好、信誉高、监理费用低、技术力量强的监理单位。
5.4 选择工程承包企业
开发商能够在缩短工期和节省工程造价方面做好预算，则会节省更多的时间来进行下一项工程施工，选择符合要求的工程承包企业是非常重要的，在此选择时，需要选择报价最合理、自身素质高、工艺先进、工期时间短、社会信誉好、技术力量雄厚的企业。
5.5 材料设备价格
占60%的材料价格是成本控制最关键的点，在选择材料前，要走访材料设备市场，掌握价格变化趋势；在满足安全和质量标准基础上，择优选择价廉产品；自行采购的材料要控制价格和质量，对进场的材料质量进行监测。
5.6 控制工程变更签证
开发商派驻到施工现场的人员一定要熟悉所有资料，尽量避免签证漏洞。为了节省资金，还要分清是合同内包干的还是必须另外签证的。假如有新增签证，一定要由设计部门认定可行性，成本控制部门核实，最后由监理、甲方代表及施工单位签证。需要注意的是，一定要在施工前认真审图，减少返工费用和签证费用。
6、结算阶段成本控制
工程结算要按设计图及合同规定进行验收并合格，如有撤销或甩项要有审批手续，结算时扣除；按合同及相关协议规定，确定奖金费用、处理索赔费用；通过结算复审制和工程尾款会签制，保证结算质量。
7、结束语
综上所述，房地产成本控制是全过程的，在完善的成本控制体系内，制定和调整投入比例，通过合理监督和分析，最终使企业获取更大的经济效益。
参考文献：
[1]戚晓梅.房地产项目施工过程成本管理研究[J].现代商贸工业，2012，10.
[2]陈永川.论成本预算在房地产项目管理中的运用[J].金山.2010
[3]杨秀凯，谈房地产企业全程成本控制的思考与对策，财会学习，2011，（01）.
论文作者:张伟
论文发表刊物:《低碳地产》2015年第16期
论文发表时间:2016/8/16
标签：成本论文; 阶段论文; 成本控制论文; 项目论文; 费用论文; 工程论文; 房地产企业论文; 《低碳地产》2015年第16期论文;