全球化视野的中国房地产市场：泡沫、调控及走向，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,中国论文,泡沫论文,视野论文,走向论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
进入21世纪，世界经济走出了1997年东南亚金融危机和2000年美国科技股泡沫破灭的阴影，全球经济逐步形成了经济增长稳定、通货膨胀温和、失业率下降和利率水平低的经济特征，全球房地产增长迅速。
一、全球和中国的房地产泡沫：现实描述
根据英国《经济学家》2004年12月9日发布的数据测算，过去3年中，发达国家房地产总体增值约20万亿美元，而在1997年至1999年间，仅增值10万亿美元。在过去的3年里美国地产指数上涨了39%，英国上涨了42%，法国上涨了66%，西班牙上涨了128%。据统计，2004年，中国在宏观紧缩的背景下，全国房地产开发投资增长28.1%，房地产开发投资额占GDP的比重达9.64%，全国商品房平均销售价格上涨14.4%，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。
从这一轮的全球房地产价格上涨来看，在经济全球化的浪潮中，资金的流动趋向全球同市，大家走的基本上是一个基调。全球流入房地产业的资金同以往相比已处于历史的高点。房地产成为全球性的投资热点，在全球范围内个人拥有住宅的比例上升了10%左右。用行为金融学的代表人物美国耶鲁大学的罗伯特·J·希勒教授的话来说：“把房地产视为避险天堂，这个观念已经深深植入各国的文化。”
这种增长态势，尤其是全球一些热点城市房价处于历史高位并快速上涨，更加剧了人们对房地产泡沫的担心和警示。
事实上，可以从以下两个方面来判断各国是否存在房地产泡沫。
第一，若房地产价格的涨幅超过人们收入的涨幅，房地产市场繁荣不能持续，表明存在房地产泡沫。
第二，房地产价格涨幅与房地产租金涨幅相比，若前者大于后者，甚至发生背离，即房价涨、房租跌，表明存在房地产泡沫。对投资品来说，短期内价格由市场的供求机制决定，而长期价格则是由该投资品所能带给投资者收益流的贴现值决定。因此，房价与房租比，如同股票的市盈率，是国际上一个衡量房地产泡沫的标准。
根据以上两个标准，在全球相当一部分国家出现了房地产泡沫。如果将历史上平均的房价／收入比设定为100，目前，美国的房价／收入比为110，英国为132，澳大利亚为120。房价涨幅超出了人们收入的涨幅。如果将历史上平均的房价／租金比设定为100，2004年底美国的房价／租金比为历史平均水平的124%，英国为160%，澳大利亚为168%。房地产的估值指标远远高于合理区域。
再用以上两个标准，来分析中国的房地产泡沫。从房价涨幅与人均可支配收入涨幅比较来看，房地产泡沫并不严重。1998年以来，中国的住宅价格年均增长率为3.82%，城镇人均收入年均增长率为8.95%，只有2004年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长率。但是，从房价与房租比来看，中国的房地产泡沫正不断加剧。在这一轮房价上涨的过程中，出现的一个特殊现象就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨但租金却下跌的现象。这种房价和房租的背离是楼市泡沫膨胀的一个重要信号。
二、房地产泡沫：经济繁荣期的普遍现象
一般而言，泡沫是指由于虚拟资本过度增长，偏离实体经济，而导致市场价格高于内在价值（一般均衡价格）的经济现象。当这种泡沫出现了不可持续性，难以长期维持而导致市场崩溃，则演变为泡沫经济。房地产作为虚拟资本与实体经济的结合体，具备沿着带有泡沫的路径爆炸运行的市场特征。正如罗伯特·J·希勒所言：全球有一个很普遍的现象，即凡是有魅力的城市，无论从波士顿到纽约，还是从伦敦到悉尼，房地产市场存在泡沫是必然的。其实，在持续高速经济增长条件下，全局性的房地产泡沫的生成和积聚同样具有普遍性。这是因为：
第一，房地产市场预期乐观，促使房地产交易价格高于一般均衡价格。在持续高速经济增长的条件下，人们对经济前景和未来个人可支配收入的预期乐观，在适应性预期和理性预期的作用下，将刺激房地产消费需求、投资需求和投机需求的扩张，而房地产供给具有滞后性，这就使市场价格高于均衡价格。在适应性预期下，人们根据过去的房地产价格推断未来的房地产价格，房价一旦上涨，这一因素会推动房价继续上涨。而理性预期，作为一种有限理性预期，意味着人们根据当期收入和对未来可支配收入的预期，来决定当前和以后的消费，在预期乐观的气氛下，必然带来房地产超前消费，并产生相应的投资需求。
第二，房地产寡头垄断的区位市场结构，使房地产企业普遍存在垄断利润，因而房地产交易价格必然超过其价值。由于房地产的异质性和位置不动性的特征，房地产市场结构十分类似于Salop(1979)的环形竞争，即房地产商之间的竞争主要是项目区位邻近房地产商之间的竞争，与项目区位较远的房地产商之间的竞争较弱。因此，在房地产市场上同类项目只有少数房地产商进行竞争，形成了类似寡头垄断的区位市场结构。在这种市场结构条件下，房地产商通过默契合作，互相比照定价，实现了一种非正式协议的价格合谋，这种默契合谋定价获得了区位市场房地产商群体利润最大化的价格，从而使整个房地产业获取垄断利润。
第三，在房地产市场上存在卖方先出价优势，导致房地产交易价格高于其均衡价格。实验经济学家发现，英式叫价市场也即“单向叫价市场”往往形成偏离一般均衡价格的市场价格。如果是卖方从高向低叫价，则成交价格倾向于收敛到高于均衡价格的某个价格；如果是买方从低向高叫价，结果是容易收敛到比均衡价格低的某个价格上。这种现象在所谓“明码标价”的市场制度中变得更为明显。在房地产市场上，通常卖方是实质的出价者，因而房地产的交易价格高于其均衡价格的机会要大得多。
第四，房地产市场存在严重的信息不对称性，有利于泡沫的生成和膨胀。信息不对称，是指当事人双方都有一些只有自己知道的私人信息。总体而言，房地产市场的信息非对称状况，要比一般商品市场复杂得多。相对来说，房地产商更具有信息优势，而消费者或个人投资者则存在信息劣势。房地产商生产信息，通过广告、与媒体合谋、隐藏信息等行为制造某种信息优势，并利用信息优势来获取高额利润。
三、羊群行为：房地产泡沫的传导和膨胀
通过上述理论分析，不难看出，房地产泡沫是一种客观存在。在高速经济增长期或经济繁荣期，初始的房地产泡沫会在羊群行为(herding behavior)的推动下爆炸运行。所谓羊群行为，是指处于相同时期的人会有相似的想法并做出相似的判断。由于信息不完全、未来不确定，在中国这一轮的房地产市场上升期，不同的房地产市场参与者扮演着相应的角色，表现出不同的羊群行为，促使房地产泡沫膨胀。
具体地说：
一是消费者受房地产价格上扬的刺激，受亲朋好友从购房中得到实惠（财富增长）的示范效应诱导，或个人成功的投资经验，或众人聚会时对房价上涨的津津乐道，导致更多的人入市购买且十分踊跃。
二是房地产开发高额的投资回报，诱使更多的从事其他行业的企业进入房地产行业，土地的稀缺性和垄断性促使房地产商不惜代价囤积土地。在房地产市场火爆的情况下，似乎再高的土地成本和开发成本都可以被消化。
三是银行普遍把房地产贷款看成优质资产，为了追求信贷规模、市场份额，银行竞争日趋激烈，各类银行纷纷积极向房地产商和个人购房者提供贷款，甚至忽略对借款企业或个人资信的审查、跟踪调查，低估投资项目的潜在风险。这种状况在房地产价格上扬、抵押物市值不断盘升时常常不易被察觉，大量银行资金的投放，也加剧了房地产泡沫的膨胀。
四是政府同样是房地产价格上涨的受益者，在获得了更多的土地收入和房地产税收的同时，也助长了房地产泡沫。每一轮政府换届后，通常都会伴随新一轮的城市规划调整，引发规划泡沫；城市政府主要官员普遍以抓与房地产密切相关的、见效最快的城市建设来显示其政绩，形象工程、政绩工程屡见不鲜，甚至推动造城运动，鼓起新城泡沫；政府经营城市的行为几乎无一例外地都演变为经营土地，吹大土地泡沫；各级地方政府在吸引区域外房地产商投资本地房地产开发的竞赛中，给予很多优惠政策，导致投资泡沫。
在实际利率为负、人民币币值低估、土地供给约束增强的条件下，各类房地产市场参与者的羊群行为，形成了这样一种房地产价格的运行路径：期房涨了，现房涨；新房涨了，旧房也涨；市中心房价上涨，又带动新区房价上涨；房价涨了，地价跟着涨；并形成互为因果的价格双向传递提价效应，推动房地产价格总水平上升。这种房地产价格的传导和泡沫膨胀如图一所示。
附图
图一 房地产泡沫传导与膨胀机制
四、房地产市场宏观调控：政策与效应
近年来，世界上出现了房地产泡沫的国家或地区，都陆续对房地产市场采取了宏观调控的措施，并取得了相应的成果。
澳大利亚的房地产价格上涨在发达国家中一直较快，为了抑制房地产泡沫，自2003年下半年开始连续加息。据《经济学家》报道，2003年以来，澳大利亚出现了价格下跌的趋势。澳大利亚联邦银行的数据显示，悉尼2004年11月的房地产价格比2003年12月低15%，而全国房地产价格比2003年同期平均下降了10%。
英国央行自2003年将基准利率降至3.5%这一48年来的低位后，为了抑制通货膨胀和房地产泡沫加剧，已于2003年11月开始逐步调高基准利率，至2004年8月已5次调高利率125基点至4.75%。到2005年5月，一直维持4.75%这一基准利率水平。自2004年夏季以来，英国房地产价格也开始逐渐降温。2005年2月英国全国房价指数涨幅滑落至10%，而2004年7月则为20%。英国的房地产价格和销量都已开始下降，紧缩货币政策的效应逐步显现。
美国自2004年7月1日，将基准利率从1%这一46年来的低位，开始逐步调高，到2005年5月3日，已8次调高利率200基点至3%。美联储多次加息使得2004年第四季度房价涨势稍有减缓，但2004年全年涨幅仍然高达11.2%，加州及华盛顿地区的房价涨幅甚至超过20%。美联储主席格林斯潘近期也被迫承认，美国某些地区的房地产市场确实存在“泡沫”，面临泡沫破灭导致价格暴跌的风险性。
中国从2003年6月13日，央行121号文件发出第一个“紧缩信号”开始，政府陆续出台了控制信贷过快增长、提高利率、加强土地管理、扩大征税范围和提高税率、行政问责等多项政策措施，降低房地产投资增长速度，打击房地产投机行为，抑制房地产价格过快上涨。与澳大利亚、英国、美国等国家不同的是，中国对房地产市场的宏观调控，不是主要运用利率杠杆，而是综合运用多种经济手段，并配合相应的行政手段。这是因为中国仍处于体制转型过程中，有相当一部分房地产市场的问题是由体制造成的，房地产制度和政策以及与房地产相关的制度和政策都需要改革和完善，因而对房地产市场实行宏观调控的过程，也是促使房地产体制转型和完善的过程。
中国这一轮对房地产市场的宏观调控，主要推出了以下政策菜单：
（一）土地政策：管紧“土根”
1.2003年8月，国家五部委联合派出10个督察组赴全国进行土地核查。2.2004年3月，国土资源部、监察部联合发布通知，要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地必须通过招、拍、挂出让。3.2004年4月，国务院办公厅《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，规定半年内暂停办理农用地转为非农建设用地。4.2004年11月，国土资源部陆续推出10余个土地配套管理措施。5.土地出让后按规定满2年仍未动工开发的，无偿收回土地使用权。
（二）金融政策：抽紧“银根”
1.2003年6月13日，央行121号文件，对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面作了进一步规范，提出了更为严格的贷款条件。2.2004年4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。3.2004年4月27日国务院下发通知，将房地产（不含经济适用住房项目）开发项目资本金比例由20%提高到35%以上。4.2004年9月2日银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。5.2004年10月18日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》（征求意见稿），对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。6.2004年10月29日，央行上调存贷款基准利率。7.央行决定，从2005年3月17日起，取消房贷优惠政策，实行下限管理，并提高5年以上房贷利率。
（三）税收政策：调节收入分配，打击房地产投机
1.地方政府陆续取消了购房的契税优惠。2.2005年6月1日起，国家调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
（四）行政手段：经济调控手段的重要补充
1.2004年6月，国务院办公厅出台《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，控制城市拆迁规模扩大。2.2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，要求各地严格控制房地产价格上涨，否则，要追究有关负责人的责任。3.2005年4月27日国务院常务会议，强调把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。
中国对房地产市场实行的上述宏观调控措施，已经对房地产市场产生了紧缩效应。对房地产市场实行宏观调控需要大智慧和经验积累。应当承认，2003年和2004年中国采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，事实上起到了推动2004年房地产价格上涨的作用。但是，近期中国对房地市场的宏观调控突出供求双向调节，调控力度进一步加大，尤其是一些热点城市的政府采取了更严厉的措施以平抑房地产价格，部分城市的商品房销售平均价格出现了波动，市场观望气氛较浓。这对于控制房地产投资规模扩张和平抑房地产价格将产生明显效果。由于房地产市场宏观调控政策的集中出台，短期调控力度较大，因而必须适当防止出现市场预期逆转、市场信心急剧下跌等现象。
五、房地产市场走向：价格波动和市场调整
当房地产泡沫被市场发现后，就会产生与原来相反的警示或干预，形成促使房地产交易价格回归真实价值的市场力量，对房地产泡沫产生抑制或消解作用。房地产市场在泡沫膨胀和泡沫挤压的两股力量的对抗中运行，若泡沫膨胀的力量大于泡沫挤压的力量，房地产泡沫爆炸运行，泡沫破灭的风险加大，甚至形成崩溃性泡沫。反之，则泡沫会逐步排除。但是，如果泡沫积聚比较严重，而挤压力量过大时，则会导致泡沫破灭。
尽管人们还在对是否存在房地产泡沫或房地产泡沫是否会破灭而争论不休，但越来越多的人已经对不断膨胀的泡沫感到不安，并转变为挤压泡沫的市场力量。可以肯定地说，在现阶段这股力量尚不具备演变为导致房地产市场衰退的羊群行为，房地产市场正在经历一种调整，房地产泡沫在消退，但房地产市场不会崩溃。
首先，中国房地产市场的整体泡沫程度较低，不存在房地产价格大幅下跌的可能性。2003年4月，国际货币基金组织颁布了《全球经济展望报告》，指出判断市场崩溃的标准是股票价格下跌37%以上，房地产价格下跌14%以上。从14个国家的经验数据分析，股市价格暴跌平均13年一次，平均下跌幅度为45%，持续两年半，造成4%的GDP损失。房地产价格暴跌平均20年一次，平均下跌幅度为30%，持续时间大约五年，对GDP造成的损失是股价暴跌的两倍。根据这个标准，来观察和判断中国房地产泡沫是否会崩溃，答案是否定的。这是因为：一是在高速经济增长条件下，土地增值较快，抬高了房地产的均衡价格（内在价值），客观上会消解房地产泡沫；二是多年来房价涨幅低于人均可支配收入涨幅；三是住房抵押贷款的风险很低。2004年底，个人住房贷款余额为1.6万亿元，占GDP的12%，在城市居民房产总价值中只占很小比例。其资产质量高，坏账比例低于1.5%；四是房地产投资增长空间较大。刘易斯在1955年出版的《经济增长理论》中指出，工业化国家中住宅投资占固定资产投资的比重往往达到25%，而且这一比例会随着人口增长率而变动，“在那些人口正由农业转向工业的国家中，这一比例可能特别高，因为这种转移要求城市迅速扩大。也许这正是英国的这一比例接近20%而美国的这一比例接近30%的原因。这种大量地支出于建房的需求很容易被忽视……那么，不发达国家用于住房的投资就要占（固定资产）投资的25%以上。”而中国2004年房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重仅为18.78%，远没有达到刘易斯的标准。
其次，中国的经济基本面依然看好，支持中长期房地产业高速增长。一是中国正处于走向成熟的经济成长阶段，在政治稳定的条件下，未来15年内国民经济仍将以年增长7%以上的速度繁荣发展，在国民经济持续繁荣发展的时期，一般不会出现全国性房地产市场萧条或崩溃的状况，反而要求作为支柱产业的房地产业持续繁荣发展以适应国民经济发展的需要；二是城市化和再城市化快速发展，城市人口在总人口中的比重迅速上升，城市人口的大幅度增加必然支撑房地产业的高速发展。1999年城市人口在总人口中的比重为30.9%，2004年已超过40%。城市人口每年增长超过1000万人，是支撑房地产需求持续增长的重要动力；三是随着人均可支配收入增加，生活水平不断提高，人们对住宅需求的档次提高，人均住宅面积不断扩大，因而房地产潜在需求空间很大。
再次，房地产业发展的区域不平衡，不同区域房地产市场此起彼伏的增长态势和房地产区域热点的转换，以及大国特有的市场规模扩张优势，促使中国的房地产业景气周期拉长。对于2004年以前连续5年左右房地产景气程度较低，已经历了充分的市场调整的区域，如珠江三角洲地区的一些城市，宏观紧缩的压力较小。而对于房地产过热的城市，宏观紧缩将带来房地产市场的有效降温，为调整期结束后房地产业的发展创造更好的发展空间。
第四，宏观调控政策风险得到释放，政策冲击不会导致房地产价格大幅下跌。客观上，宏观调控政策已对房地产市场产生冲击，紧缩效应逐步显现。但是，今后宏观紧缩政策的基点是既抑制房地产供给，又抑制房地产需求，以实现房地产供求基本平衡，避免房地产价格大起大落。为此，政府宏观调控政策出台的时机和力度，都会根据市场状况而进行调整。
第五，海外热钱冲击中国市场，引发房地产泡沫危机的风险不大。由于人民币的升值预期，国际热钱进入中国市场购买房地产已是既成事实。但是，购房者对房地产的处置不会像投机者买卖股票那样随意，而且房地产交易的高额成本也避免了交易的频繁发生，单纯通过楼市操作是很难进行人民币投机的。而中国政府管理机构对海外热钱流动会密切关注和掌控，中国的汇市、股市、期市对外开放度小，国际投机家在中国“三市”上兴风作浪的机会不多。因此，在短中期内中国不存在发生由国际投机家引起的“楼市、汇市、股市、期市”危机的可能性。
标签：房地产泡沫论文; 房地产金融论文; 房价开始下跌论文; 楼市调控论文; 城市中国论文; 房价泡沫论文; 土地政策论文; 购房论文; 房地产业论文; 调控论文;