摘要：随着中国经济的快速发展和社会的进步，城市的更新开发也被越来越多人重视，在城市可持续更新的基础就是城市更新开发，城市更新开发强调政府、市场和群众等多利益主体的更新体系制作和利益协调，但是，我国目前处于发展中状态，还未形成完善的关于土地增值收益还原公共财政的相关法律法规，这样的状态对我国城市更新的有效实施和空间资源的再优化配置有着一定的限制。在这个发展的大时代中，完善城市治理体系，有效的推进我国城市的更新是目前中国城市规划的必要趋势，因此这个研究主题有着十分重要的意义。
关键词：城市更新；开发模式；实施策略
引言
随着我国不断的发展和进步，城镇化发展也随之被带动起来，很多大城市已经慢慢的走上存量规划的道路，当前这些城市正在进行由土地外延向土地的优化更新。我国的大部分城市当中还存在着很多的矛盾化问题，其中城市更新是最为受关注的一种矛盾，利用“增长联盟”作为力量来推动我国城市化的快速发展。我国经济发展至今已经达到了一个新的地位，由此来看把经济增长作为城市发展的主力军的模式已经受到了质疑和挑战。正是因为如此，这篇文章就针对城市更新的开发模式和实施策略进行研究，期望能够在城市更新的社会公平方面获取最大的利益。
1 城市更新的开发中存在的问题
1.1粗放式更新造成空间资源浪费严重
现如今中国依然存在着很多传统的城市更新工程，这些城市更新工程大多数都是国家进行投资，资金不但不能进行合理的分配，而且资金也不充足，这些因素就造成了在改造工作的过程中进度相对缓慢，重视拆迁、轻视安装是一个严重的问题，改造的标准也是参差不齐。目前还存在着改造以后基础设备不齐全，城市结构形态没有出现质的飞跃，这些都是在管理中各部门之间工作条块过于分割所导致的。与此同时，在工作过程中出现后期项目运行受到阻碍，产生了一笔巨大的社会成本，环境的恶化也进一步的增加，以上结果都是因为缺乏科学合理的城市规划，传统盲目的城市更新通过填空补实、见缝插针，之中时形式而不注重内在所导致的。
1.2主体权力失衡和角色错配限制城市更新速度
“政府--开发商--规划专家”这种规划模式是大部分城市采用的传统方法，这种传统的开发模式虽然能够提升改造的效率，但是没有真正的重视公众的直接参与，造成当地的发展与方案的实施不能够准确的吻合。然而转变就需要通过转变政府的职能，提高服务的水平和效率来解决目前社会的主要矛盾。所以，想要打破单一部门权利和利益之间的联系，就要做到实现对行政机关权利的最优配置，以整个社会的利益作为基础。
1.3“强执行弱参与”推进方式阻碍城市更新开发水平
城市更新是一项复杂、协商过程很长的工作，正因如此，过去的更新工作中缺少政府、组织等实施机构、更新主体、相关利益人等多方有效的交流平台，因此导致公众参与意识的薄弱，更严重的是对城市未来的发展利用投票的方式，这就更无法实现让公众自由发表意见、政府听取民意、大众参与决策。就目前来看，公众的认知水平在不断的提高，但是公众参与在行动中仍然存在着很大的差距，公众的行为过于被动。
1.4高强度开发导致整体环境品质下降
无论是物理空间的重建和恢复还是城市生态系统额调节和保护，都是进行城市更新的重要意义。现如今，我国的环境仍然存在这很多问题，比如说，空气质量下降、水体的质量恶化、严重的噪音污染、太过于重视经济增长从而忽略了环境保护等，这些存在的问题都会造成经济增长大于环境保护，仅依靠行政手段来保护环境是不可行的。在这个经济快速发展的时代背景下，受到人们关注的应该是可持续发展城市的包容性，利用功能再造、改建设施、改善交通等方法，让生态建设和城市更加紧密的联系在一起，这是以后在城市管理和经营方面的必然趋势。
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2 城市更新的开发模式与实施策略
2.1遵循科学规划更新方式助力城市精细化管理
若想使城市的综合环境质量得到提升，就要做到市场或政府进行对空间资源和服务的再分配。政府想要促进城市更新的不断演进和发展，就要创立新的管理方式，把工程进一步的精细化，进一步完善区域间的基础设备、深化环境的综合治理。城市管理者在进行城市更新的工作中，要做到利用科学合理的管理模式处理好物质空间的更新和城市的发展，建立精细长效的管理体制。同时还要在城市包容性更新的方面注意顶层设计的前瞻性，努力做到建立一个科学的制度来促进城市的更新和发展。若想提高城市更新的效率和效益，就要对城市利益的分配格局进行适当的调节，使政府引导和市场运作、社会支持结合在一起。
2.2引导多元参与主体提升城市整体性治理水平
生态环境、经济发展相关部门都是城市更新项目进行过程中所包括的，不仅包括上述两种，同时也关系到非政府组织、私营部门、企业、社区等多个相关利益者。导致城市管理者决策和执行的片面的原因就是“压力体制”的存在，这种体制主要表现为层层加压和任期短期化等。在企业中的不同部门和更新管理者都仅关心自己的职责范围或者居住区域的改变和优化，不但导致明显的劣化倾向，而且还造成了项目条块的分割管理和城市更新体制的碎片化。因此，通过具体情况构建能够促进社会整体的发展模式。
2.3建立民主协商更新机制实现城市网络化治理
在城市更新这项工作中，不仅要在公共治理中做到多方主体参加，还要做到中心治理、社会资本、协商民主等，构建社会网络化合作的模式要以公共利益作为指导思想。目前我国对城市更新项目每个阶段的资金需求越来越高，是因为城市更新需要花费大量的时间，项目的周期长，回迁安装也在增加等等。现阶段中国很多城市已经达到资金的平衡，从单一的物质环境改革转变为经济、社会环境综合性改革，因此，不能单纯的只依靠国家投资，要考虑资金来源的供给和需求的平衡。所以，想要形成公司合营，公共部门和私人部门相结合的方式，就要极力的对“政府+投资商+社区”三者合一的模式进行推动。与此同时，为了节省城市更新工作过程中的成本，就要通过建立利益共同体模式来做到。
3 总结：
实现土地资源的集约复合利用是城市更新开发模式和实施的重要核心，存量土地的二次开发利用是这项工作的重点难点。城市建设中对不同时期有着不同的现实要求：增绿化率、增加配套的设施用地；降低容积率、降低建筑物的高度；城市更新等，这些不仅仅是城市需求，还是发展理念不断深化改革的客观表现。以上的重点难点对我国土地管理部门提出了挑战，只有土地管理者不断的进行探索，勇敢的进行创新，才可以负重前行，不辱使命。
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论文作者:林荣聪
论文发表刊物:《基层建设》2018年第36期
论文发表时间:2019/1/16
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