随着时间的推移，出让土地到期越来越多，建设用地使用权到期届满，土地使用者能否继续使用土地，是一个非常关注的问题。申请土地续期、规范办理续期出让土地手续已成为土地使用者和各级国土资源管理部门共同面对和急需解决的问题。
目前我国关于出让建设用地使用权申请续期的法律、法规主要有《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《物权法》。《城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。” 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满后的续期，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的依照法律、行政法规的规定办理。”非住宅建设用地使用权的续期，按照法律规定办理，即建设用地使用权可以在建设用地使用权期间届满前一年申请续期。只要建设用地使用权人提出续期的要求，出让人就应当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下，出让人才有权拒绝建设用地使用权人续期的要求，收回该土地。
对于已改变用途的出让土地到期的续期问题，《土地管理法》第56条规定：“确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第10条规定“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆”《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第4条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”因此，国有建设用地使用权出让到期届满改变用途或已改变用途，必须严格按照法律、法规执行，实行招标、拍卖、挂牌。对于土地上的房屋及其他不动产的归属，按照《物权法》第149条规定。
土地出让合同是特殊的民事合同，是属于国家以民事主体的身份与土地使用者从事的交易活动。虽然出让的土地属于国家所有，但是在出让合同中，国家并不作为合同一方的当事人，一般是由市、县人民政府土地行政主管部门代表国家作为出让人。按照《城市房地产管理法》的规定，其生效的前提条件必须经过市、县人民政府的批准，必须符合城市建设用地规划。因此，续期的许可主体是市、县人民政府批准，土地使用者申请，市、县国土资源管理部门审核，续期办理出让土地手续的程序与协议出让土地一致。
出让土地使用权届满后的续期是新的土地供应行为，按照规定交纳出让金，是国家土地有偿使用制度的重要内容，也是土地管理法、城市房地产管理法等有关法律、法规中规定的法定义务。各级人民政府要按照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准，协议出让土地必须严格执行规定程序，出让价格不得低于最低价标准。出让价格必须在宗地地价评估的基础上，实行集体研究会审确定。协议出让土地的结果必须由市、县人民政府国土资源管理部门向社会公布，接受社会监督。出让金的交纳标准、方法以及违约责任必须严格法律、法规标准。《土地管理法》第55条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和方法，交纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”《物权法》第138条已经将出让金等费用及其支付方式列为建设用地使用权出让合同的条款之一。对于不交纳出让金的行为法律、法规也作出了相应的法律规定，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十天内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让人有权解除出让合同，并可请求违约赔偿。”《城市房地产管理法》第15条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”
因此，建立公平、公正、公开的土地使用制度，加强出让土地使用权届满后的续期协议出让国有土地使用权的监督管理，根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）精神，严格执行协议出让国有土地使用权最低标准的规定，规范国有建设用地使用权出让行为，切实保障出让土地使用权届满后的续期问题圆满解决。
论文作者:吴乃永
论文发表刊物:《低碳地产》2016年7月第14期
论文发表时间:2016/11/11
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