房地产开发企业土地增值税税负的拐点分析
李卓昱 湖北商贸学院会计学院
摘要： 目前房地产开发企业是利税大户，综合税负基本在8%-35%甚至更高，涉及主要税种有：契税、土地使用税、增值税、土地增值税、城建税、教育附加税、地方教育附加税、印花税、房产税、企业所得税、水利基金；其中令开发商最为关注的税种是土地增值税税负比例一般在0-30%，分为预售阶段预缴土地增值税，项目清算阶段要按超率累进税率对土地增值税汇算清缴，因为房地产开发企业投资建设期较长而土地增值税税率取决于开发成本的增值额，也许会因为增值额增加1元钱就会导致土增税率上浮10%，所以整个建设投资期对土增清算的影响最大的开发成本的预测就显得最为关键了，本文详细解答一下如何把握好开发成本增值额的成本点，相信这是所有房地产开发经营者最为关注的一点了。
关键词： 房地产开发企业；土地增值税
一、土地增值税核算依据的主要税务法规
1993年12月13日发布国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；1995年1月27日成文的财法字(1995)6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；2009年5月12日成文的国税发(2009)91号“国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知”。
二、土地增值税纳税义务人、计算方法、相关税率及主要优惠政策
土地增值税纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
土地增值税计算方法：按照纳税人转让房地产所取得的增值额和上述条例第规定的税率计算征收。
土地增值税计征税率：土地增值税实行四级超率累进税率
土地增值税主要优惠政策：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；(普通标准住宅评判标准最常用的就是建筑面积144平方米以下，这在户型设计时开发商就需要重点考虑此因素)。
三、土地增值税计算方法
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
符号学学者恩伯托·埃科认为“建筑中的信息容量应该是不断增加的[1]38”。这种增加可以理解为：建筑是一种文化现象，因为时间的堆积，文化现象进行积累并自主选择。所以建筑中信息的容量会积累，并被筛选。当代乡村民宿有着作为乡村民宿建筑的语境和“当代”建筑思维的语境，应当是地方信息源与现代社会背景共同制约而产生的现状产物。
2.增值率为20%以下时，非普通住宅(建筑面积144平方米以上)土地增值税税率为30%即：
景观评价是一种人们的感官判断，通过航拍测得的数据和影像可以使人们的判断更加可靠，景观评价的可信性就越高。这种系统的构建有助于提高景观评价的稳定性。
近来，关于我的“洗菜论”在网上传得沸沸扬扬。“洗菜论”本身只是一个比喻，最简单的解读就是—上钢琴课好比老师教学生做菜，不应该把时间花在洗菜上。
公式中的“增值额”=转让房地产所取得的收入-扣除项目金额。
计算增值额的扣除项目包括一下项目：1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目。(见表1)
按财政部规定的20%加计扣除则为0.2Y
表1 土地增值税税率表
四、通过构造房产收入与开发成本数学模型来预测土地增值税税负拐点
首先，探讨何种情况下土地增值税税额为零呢？笔者按下列方法求证：
多方合作，以旅游电子商务为抓手共推乡村经济发展。乡村振兴离不开多方深度合作，我们应建立“政产学研用媒”多要素战略合作联盟，坚持不断实施“旅游+”“互联网+”战略，不断促进产业融合、农旅融合、农电融合，在贫困地区全面增强“旅游电子商务+”发展新动力，使乡村旅游与精准扶贫融合发展惠及各方。在充分发挥政府的主导作用的基础上，鼓励企业与高等院校、科研院所等共同搭建、完善产学研合作服务平台，共同利用电商抓手促使传统乡村旅游行业整体改造升级，最终实现乡村振兴、农村富足的目标。
则，按照建造成本10%计算的房地产开发费用(含开发阶段资本化利息支出)为0.1Y
由表1看出土增税率高低取决于增值率，即增值额与扣除项目的比率。二者重点就落到增值额上了，增值额是土地增值税核算的重心。
允许扣除的流转税及附加一般则预估为0.055X
表2
计算增值额为零时，转让房地产所取得的收入X与建造成本Y构建如下方程式：
设：转让房地产所取得的收入为X，不含资本化利息的建造成本为Y
X-(1.3Y+0.055X)=0 则 X：Y=1.37566，Y=72.69%X
中药方剂是祖国医学宝库之一,方剂的形成有着悠久的历史。早在原始社会,我们的祖先就运用药物来防治疾病,经过多年的医疗实践.逐渐积累和丰富了药物知识,总结了一套合理用药治病的准则。在临床上经常运用古代经方治疗各种疾病取得了效果,小柴胡汤就是一个典型的例子。
上述推导公式的经济含义是：当收入为建造成本的1.37566倍时，该开发项目清算时应退还所有预缴土地增值税，即该项目土地增值税税负为零。
以下在上述土地增值税税负为零模式下，分析不同增值率对应的转让房地产所取得的收入X与建造成本Y的成本模型，这样有利于成本控制和房屋的市场定价，这样便于项目综合利润最大化也便于合理定价，加快资金周转。
Y：X=60.58%Y=60.58%X
增值率=(X-0.055X-1.3Y)/1.3Y=20%
C.增值率在50%-100%时，土地增值税税负测算如下：
A.增值率20%以下，土地增值税税负测算如下：
1.增值率为20%以下时，普通住宅(建筑面积144平方米以下)免征土地增值税
有关部门应按照国家所出台各项监测标准与政策，借鉴国际先进产品质量监督管理经验，对农产品市场销售、产地环境以及产品加工等环节展开严格管控，要积极推行、改进农产品溯源机制以及市场准入制。要对市场交易环节实施动态化管理，及时处理不合格产品，同时还要通过溯源制度，将产品生产信息透明化，确保整条生产链生产情况可以直观呈现出来，以便及时对相关责任人进行追责，并保证消费者知情权，确保其可以真正参与到产品监督之中，从而有效提高农产品质量监督管理力度。
土地增值税税额=(0.945X-1.3Y)*30% (代入Y=60.58%X)
=(0.945X-1.3*60.58%X)*30%=4.72%X
（3）执行进度：项目实施周期为四个季度，项目单位应于两个季度末完成项目任务执行的50%，并于四个季度末完成所有项目。项目在执行过程中由于特殊原因需要终止、撤销、变更的，须提前15天经区县（自治县）民政局同意后报中心审批，获得同意变更书面回复后方可变更相关事项。
其经济含义是：非普通住宅增值率在20%以下时，开发成本为收入的60.58%，土地增值税税负为收入的4.72%
B.增值率在20%-50%时，土地增值税税负测算如下：
增值率=(94.5%X-1.3Y)/1.3Y=50%
Y：X=48.46%Y=48.46%X
(1) 在抗滑桩间距为最佳桩间距时，桩后土拱与桩侧土拱联合并存，联合的土拱可分解为两个单独的土拱[14]。
土地增值税税额=(94.5%X-1.3Y)*30% (代入Y=48.46%X)=(94.5%X-1.3*48.46%X)*30%=9.45%X
时间要素中的基准指代与环境要素是类似的,有别于传统意义上的指代,并且对其识别也与环境要素类似.在已标注语料中,具有此类指代关系的两个时间要素,其照应要素大多是“昨天”“今天”等抽象时间词,可通过构建一个抽象时间要素词典进行识别,再找出其对应的先行要素.对于同一时间的指代,在标注中发现,具有此类指代关系的两个时间要素,照应要素也是一些抽象的时间词,比如“现”“当时”等,因为语料都是新闻题材类的文本,所以“目前”和“现”大多指代的是新闻的报道时间,而对于“当时”,其先行时间一般出现在前一个事件中或与其最近的且包含时间要素的事件中.
其经济含义是：非普通住宅增值率在20%-50%，开发成本为收入的48.46%，土地增值税税负为收入的9.45%
但是，烟草MES的后续开发还需要结合新技术的应用，例如大数据、人工智能等。在提高了企业信息化水平后，还应该考虑生产管理的智能化，这也是未来的主要发展方向。
增值率=(94.5%X-1.3Y)/1.3Y=100%
Y：X=36.35%Y=36.35%X
土地增值税税额=(94.5%X-1.3Y)*40%-1.3Y*5% (代入Y=36.35%X)
=16.54%X
其经济含义是：非普通住宅增值率在50%-100%，开发成本为收入的36.35%，土地增值税税负为收入的16.54%
D.增值率在100%-200%时，土地增值税税负测算如下：
目前，农田水利项目建设大多由主管部门负责，实行项目法人制、招标投标制、建设监理制、合同管理制等“四制”管理。农村集体经济薄弱，农村青壮年大多出外打工，农民专业合作组织、家庭农场缺乏足够的能力和群众基础，承接项目建设十分困难。要通过调整项目立项和建设管理制度，赋予农民专业合作组织、家庭农场、用水户协会“项目法人”地位，明确其项目申报主体、出资主体、实施主体、监管主体、管护主体的权利和义务。进一步完善 “一事一议”政策，在坚持农民群众自愿的前提下，依据物价上涨、农村用工价格上调等因素，合理确定“一事一议”筹资筹劳上限，适当提高投劳折资标准，有效缓解农民筹资投劳难的局面。
增值率=(94.5%X-1.3Y)/1.3Y=200%
Y：X=24.23%Y=24.23%X
土地增值税税额=(94.5%X-1.3Y)*50%-1.3Y*15% (代入Y=24.23%X)
=26.77%
其经济含义是：非普通住宅增值率在100%-200%，开发成本为收入的24.23%，土地增值税税负为收入的26.77%
以上计算可以列表反映如表2：
以上预测模型可以在房地产企业开发过程中简便高效指导企业，合理开发适应市场的户型、准确定位交付标准为精装修还是毛坯房、且对方形售价按市场接收程度和自身税负水平合理定价，对于开发项目的最终利润研发阶段规划、开发阶段调控、销售阶段把控；这样才会将一个开发阶段较长的开发项目牢牢掌控在管理者的预期项目回报当中。
选取2018年1—10月在我院接受治疗的60例急性单纯性阑尾炎患者作为研究对象，按照随机数字表法分为两组，每组各30例。观察组中，男17例，女13例；年龄12～79岁，平均年龄（34.86±3.92）岁；病程1～10 h，平均病程（4.06±1.33）h。对照组中，男16例，女14例；年龄19～75岁，平均年龄（35.08±3.14）岁；病程1～10 h，平均病程（4.12±1.27）h。两组患者一般资料比较，差异无统计学意义（P＞0.05），具有可比性。
五、结语
房地产开发企业自2016年5月1日迎来营改增以后，在国家的税制改革下税负略有下浮；目前顺应国家税制改革，企业管理者应在合理税筹模式为百姓建造出优质房屋才是竞争之本。
参考文献：
[1]何丽莎.房地产开发企业土地增值税税收筹划分析[J].财会学习 ,2019(18)：180-181.
中图分类号： F812.42
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)030-0139-02
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