摘要：随着我国的快速发展，各类型的工程建设也不断增加，另外工程项目规模也在日益扩张，由于建筑形式朝着复杂化发展以及房价的上涨，人们更关注商品房面积的准确度。要使业主的要求得到满足，就需要使不动产工程设计要求符合房产测量方法，且具有非常精确的测量数据。
关键词：不动产测绘；房屋面积；预测；实测
我国社会经济的发展，房地产行业所占的比重越来越明显，房价的上涨与业主们的切身利益有着密不可分的关系，信息网络的发展，人们取得信息的途径也越来越多，进而在不同程度上提升了人们的法律意识、文化水平和维权意识，在签署《商品房买卖合同》过程中，其中设置的建筑面积与不动产证上建筑面积存在的偏差是被重视的重点问题。
1 造成预测面积与实测面积不符的因素
1.1变更规划设计
设计图纸出现变更导致构筑物或是建筑物开间、进深或者是使用功能出现改变的情况下，房屋面积也会出现一系列的改变，此外，房屋使用功能通常是公用位置的改变而对房屋公用建筑面积分摊造成影响，进而还会影响到分户面积。
1.2未按图纸操作
通过图纸计算获得的预测面积，在具体施工过程中，因一部分不可控的条件造成未根据图纸施工操作，这就导致房屋预测与实测面积间有偏差。
1.3正常的施工和测量误差
施工当中，测量工作建筑物墙厚问题是很普遍的，在操作过程中会有一定范围的误差，若误差较大就需要对其进行处理，因测绘人员的个人素质与专业技术水平良莠不一，且未熟练掌握测量仪器，导致在现场测绘工作中存在经验缺乏而造成测量数据缺乏精准度，内业绘图计算的过程中读图能力与各细部缺乏面积计算能力，或是未根据预定的程序操作，都会导致出现测量误差，使之面积之间存在一定偏差。
2 降低预测面积与实测面积差异的措施
2.1开发商的对策
在具体工作过程中，开发商在进行商品房预测绘之后，因规划方面的因素，与业主签署《商品房买卖合同》时，合同中房屋建筑面积没有按照测绘单位计算的预测面积，应用的是开发商成本部自行算出的面积，因测绘规范和建筑规范存在差异，完成房屋施工之后，实测得到的数据与开发商自行计算得出的建筑面积基本不同，那么在合同签订的过程中，要应用预测绘数据，不可随意更。另外，当变更设计规划时，委托方要第一时间和测绘单位协调，且申请对预测结果调整。要降低业主由于面积的差异导致的纠纷，开发商不但要应用预防手段，同时需要准备相应的措施。合同签订的过程中，其内容可明确规定，不动产证中的建筑面积与签订合同中建筑面积不等的情况下的处理方式，若差异高出一定数量的百分比情况，业主可提出开发商对于差异的部分采取双倍赔偿的形式，所有的费用通过开发商来承担。
2.2测绘单位的对策
2.2.1控制利用预测成果与实测外业数据采集
外业测量工作当中，要让定期检验合格并在检定有效期中并可以符合有关精度的测距仪进行。通常来说按照先整体后局部、先外部后内部的方式，也就是对建筑物外围数据采集，之后对房屋内部分割数据和附属结构数据进行采集，在展开预测绘工作时，开发商应给予规划核准图，尽可能确保预测与实测使用的图纸是一致的，测绘成果要保管妥当，方便实测的过程中进行参考并降低差异。对未进行预测绘的房产测绘工作，最少安排大于两个的测量人员在现场根据委托方带来的竣工图展开现场测量工作。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆外业测量人员应在开发商给予竣工报告之后，再至施工现场展开测绘工作，进而确保房屋能够从整体至局部尽量符合规划设计要求，进而降低实测与预测面积差异。实测房屋时，尽可能有熟悉此项目或是直接由委托方专业技术负责人或是技术人员辅助，便于在进行实测工作中在房屋建造时由于施工变更造成建筑物面积与预测面积不等和部分细部构造问题展开协调沟通，测绘人员完成现场测绘工作之后，对于有疑虑的位置，熟悉项目或是专业人员给予解答。
2.2.2处理实测内业数据
现场测绘工作当中，对于部分形式复杂的建筑，房屋内部构造复杂或是建筑物较多的功能区等一系列难以避免的情况，测绘人员展开后续内业当中，由于复杂位置现场测绘数据与竣工图纸的尺寸不等，测绘人员实测某建筑物时，要展开多次的测量工作，直至将差异原因找出来。在建造过程中，由于施工因素，墙体实际厚度无法满足墙体设计厚度要求，还可能要大于墙体的厚度，在展开实测工作时，测量人员要基于实测墙体厚度展开操作。
2.2.3测绘注意事项
实际工作当中，因一线测绘人员个人素质及专业技术良莠不一，且未熟练掌握测量仪器，缺乏现场测绘经验造成测量数据精准度不高，计算内业绘图时读图能力及各个细部面积缺乏计算能力，未根据预定的程序展开操作，都会导致出现测量误差，要处理这方面问题，就需要从多角度展开控制。测绘单位要加强对房屋面积准确度重要性的普及，使每名相关人员都可以更加重视房屋面积的重要性，在不对工作造成影响的前提下可安排单位员工展开学习，可提出工作中的问题并进行沟通交流，找一些常见问题当做案例展开剖析。业内作业开展过程中，要做好互查以及自查工作，尽可能将自身本职工作落实到位，进而使测绘的质量与成果得以提升。
2.3施工单位的对策
施工单位在进行施工的过程中需要根据图纸展开施工，如果无法根据图纸施工，就需要尽快告知业主，在施工当中出现变更的部分，除去结构的改变，别的对房屋面积和形状带来影响的变更只要发生就需要尽快告知业主方，另外委托方要尽快向测绘单位进行测绘变更申请，并再次计算，得到新的预测面积。除去由于政策变更带来的预测与实测的偏差，在建造建筑物的过程中，由于一些客观因素，比如因施工误差可能造成墙体实际厚度和设计墙体厚度不对等，或是公用区域尺寸和设计不协调而造成面积的不对等，不但需要使人员的素质提升，同时还需要使施工人员自身的施工技能得以提升，可展开学习培训，在空余时间进行知识技能培训或是相关活动等，使施工人员专业意识得以提升。具体施工当中，不但需要项目经理具备良好的自身素质，另外从业人员的素质也是非常重要的。
3 结语
不动产测绘工作当中，房屋实测与预测面积间的差异是在所难免的，有关各单位工作人员来说，都应该在将自身本职工作落实到位的情况下，通过闲暇之余进一步提升自身的专业素养与自身知识技能，有关单位之间也要做好交流配合，做好沟通工作进而可以推动工作更好地开展。项目从成立再到竣工，需要耗费非常多的时间，加上具体施工情况具有复杂性，在实际操作过程中也存在一系列客观因素，要消除面积差异是非常困难的，那么就需要各个单位之间共同配合来缩减差异，工程完工之后实测面积与预测面积才能够尽可能地缩小差异。当前我国是快速发展的时期，能够在很大程度上推动房地产和一系列有关产业的发展，在新形势发展下，房产测绘技术也在进一步发展，其重要作用也得以体现，另外，房产测绘的成果不管是形式还是数量方面都要更加丰富，房产测绘成果通过分类、统计和整理之后能够得出很多数据资料。房屋面积大小与人们的利益息息相关，技术的提升以及单位之间的协调配合能够更好地降低房屋实测面积与预测面积之间存在的差异，进而在很大程度上降低房屋面积导致的纠纷。
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论文作者:王庆秋,谢慧贞
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/22
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