孙佳颖, 程宝库[1]2011年在《试论物业管理服务企业维护公共安全的社会责任》文中研究说明一、引言根据马斯洛的需求层次理论,当人的生理需求得以满足时,安全就成为一项最为基本和最为重要的需求。因此,公共安全问题一直都是政府和民众十分关心的社会问题。传统的公共安全供给模式基本上是由政府作为唯一供给者,也就是说保障公共安全的责任基本上完全落在政府肩上,依托行政部门和司法机关以及相应的法
李晓静[2]2006年在《论物业管理合同》文中研究表明物业管理合同是物业管理企业与以业主委员会为代表的业主签订的,由物业管理企业对物业小区的共有部分的房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维护、养护、管理,维护物业区域内的环境和秩序,由物业业主及及使用权人支付相应的服务费用的合同。它是一种不同于以往任何一种有名合同的新型合同。由于我国相关立法不完善,导致物业管理合同履行过程中纠纷不断,物业管理纠纷已经成为很大的社会问题。建筑物区分所有权是物业管理制度的法律基础,也是解决物业管理合同纠纷中众多产权问题的理论基础。物业管理合同签订后,合同双方都要按照合同的约定履行义务。当物业管理企业提供的物业管理服务不完善或者业主经过表决选聘了新的物业管理企业时,业主委员会可以解除前期物业管理合同并与新的物业管理公司签订物业管理合同,合同解除后,原物业管理公司仍需承担继续管理等义务,否则,要承担违约责任。
刘芳[3]2006年在《物业管理委托的法律思考》文中研究表明随着我国住房制度的改革,传统计划经济体制下的福利分房模式正逐步被住房货币化、商品化模式取代,物业管理作为一种新型的公共服务模式迅速发展起来。作为物业的所有人,业主有权亲自或通过业主自治机构来执行物业管理,此即自主管理。由于受时间、精力和能力等方面的限制,业主往往将物业管理事务交给专业化的物业管理企业去完成,由此出现了委托管理的形态,委托管理已成为现代物业管理的主要方式,我国《物业管理条例》所称的物业管理也仅限于委托管理。物业管理的核心和基础是物业管理委托,没有物业管理委托则没有物业管理,物业管理是围绕物业管理委托展开的。物业管理委托是指在委托物业管理场合下,业主(业主委员会)通过签订物业管理合同的形式,将自己对物业的管理权授予物业管理企业,物业管理企业按照法律规定和合同的约定提供专业化的管理和服务的一系列行为。物业管理是一个多方主体参与的活动,包含了多种法律关系:业主相互之间的关系,业主与物业管理企业的关系,物业管理企业与开发商的关系,公用事业单位与业主及物业管理企业的关系,政府部门与物业管理中各方主体的关系。本文选题新颖,化繁为简,从物业管理委托入手,以业主与物业管理企业之间的委托法律关系为核心来分析委托管理的运行机制,并探讨了中国物业管理的完善途径。全文除引言和结语外,共分为四个部分,约4.9万字。本文从现象到本质,由浅入深,层层分析,克服了物业管理研究重实践轻理论的趋势。第一章分析物业管理委托的理论基础及现状;第二章研究物业管理委托法律关系;第叁章借鉴发达国家或地区物业管理委托的经验;第四章对科学规范我国物业管理委托作出了积极的法律思考。
刘文杰[4]2006年在《中国物业管理企业可持续发展能力研究》文中进行了进一步梳理物业管理在我国是一个新兴的行业,其起源与发展历程基本上与经济改革同步,迄今已有20多年的历史。我国拥有数以亿计的物业基础,而且随着房地产业的迅速发展,物业的规模将越来越大,这为物业管理行业的持续发展提供了相应的空间。深圳作为物业管理的领头羊,对物业管理行业的发展起到了积极的推动作用,其经营管理运作模式对其它地区物业管理的可持续发展有极大的借鉴作用。因此,本文以深圳物业管理企业为主要研究对象来研究中国物业管理企业可持续发展能力的问题。目前,中国物业管理企业面临的内部竞争日趋激烈,外企挑战日益严峻,规模效应成为企业竞争成功的关键,因此物业管理企业必须进行规模扩张。但是,经营效率及管理水平的低下使得物业管理企业举步维艰,甚至陷入发展的瓶颈。基于此,本文认为建立基于可持续发展能力战略,并将规模扩张的发展战略建立在企业可持续发展能力的培育基础上才是中国物业管理企业发展壮大的出路所在。论文首先介绍了中国物业管理行业发展的现状和趋势,然后通过对企业可持续发展能力的理论基础阐述,引出物业管理企业的可持续发展能力的定义。在此基础上,对中国物业管理企业基本的发展能力及其利润生成机制进行剖析,得出目前中国物业管理企业尚不具备可持续发展能力的结论。重点论证并提出了建立在可持续发展能力基础上的中国物业管理企业发展的基本战略模型。最后,以正在进行国企改制的一家深圳物业管理公司为代表进行案例研究,在可持续发展能力战略的指导下,对如何培育物业管理企业的可持续发展能力提出了相应的对策。
张农科[5]2012年在《关于我国物业管理模式的反思与再造》文中进行了进一步梳理物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式,在我国已走过了30年的历程。但是,迄今为止,我国尚未形成真正的物业管理市场,没有形成成熟的符合我国国情的物业管理模式和管理制度。认为如不尽快探索出符合我国国情、民情和房屋建筑管理规律的物业管理模式,不仅无法使我国的物业管理走上可持续发展的道路,还会由于物业管理体制、机制、模式和制度的落后,引发大量的社会问题。基于此,在梳理我国物业管理30年实践的基础上,分析了我国现行物业管理模式存在的主要问题,提出了再造我国物业管理新模式的框架。
陆升[6]2007年在《论物业服务企业的安全保障义务》文中认为物业服务企业的安全保障义务是指在物业管理关系中,物业服务企业依照法律规定或物业服务合同的约定负有保护业主人身、财产免受侵害的义务。违反这一义务应当承担相应的损害赔偿责任。制度的设计需要理论的支撑,物业服务企业安全保障义务制度作为保障业主人身、财产权益的重要手段,亦存在法理依据:法的安全价值的要求、保障个人权利的需要、和谐社会理念的体现、诚实信用原则的运用、危险控制理论的要求、符合世界立法潮流。在司法实践中,如何确定物业服务企业安全保障义务的标准,是一个十分重要的问题,这个问题涉及到物业服务企业是否应承担损害赔偿责任以及损害赔偿责任的大小。通过比较法上的观察和对我国现状的考察,确定物业服务企业安全保障义务的标准有法定标准、约定标准、行业惯例标准、理性人标准。依据这些标准,物业服务企业安全保障义务的内容可分为设施设备的安全保障义务、服务管理的安全保障义务、防范、制止违法行为的安全保障义务和制度建设的安全保障义务。物业服务企业违反安全保障义务,应承担损害赔偿责任。对于责任的性质,参酌国外学说与立法例及国内学者对违反安全保障义务的责任性质的论断,结合我国物业管理行业的实际,物业服务企业违反安全保障义务的责任性质原则上为侵权责任,但也不排除物业服务企业承担合同责任的情况。在物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的归责原则方面,当物业服务企业控制的设施设备不符合安全防范要求时,如果这些设施设备是《民法通则》第126条规定的适用严格责任的物,则物业服务企业应当承担严格责任,否则,承担过错责任。在过错责任原则之下,对物业服务企业的过错的认定应采用客观标准说。物业服务企业违反安全保障义务的侵权责任的构成要件为叁要件:物业服务企业的过错、损害事实、物业服务企业的过错与损害事实存在因果关系。在因果关系的判断上,应借鉴国外因果关系的相关理论。物业服务企业在违反设施设备的安全保障义务与服务管理的安全保障义务时,承担直接责任,物业服务企业违反防范、制止违法行为的安全保障义务时,承担补充责任。物业服务企业违反安全保障义务侵权责任的免责事由有不可抗力、第叁人过错和受害人过错。《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》等规范性法律文件对物业服务企业安全保障义务的规定弥补了我国物业服务企业安全保障义务制度的立法空缺,标志着我国物业服务企业的安全管理进入了依法管理的新时期。但这些规定存有不足,需要从侵权法领域和物业管理法领域两方面加以完善。此外,物业管理保险制度和物业管理安全基金制度也具有填补业主在物业管理区域内遭受的人身、财产损害之功能。
陈冰[7]2005年在《论我国物业管理立法的完善》文中进行了进一步梳理物业管理在我国作为一种朝阳产业,是伴随着住房制度改革和房地产业的发展而逐渐出现的,其产生具有必然性。然而,良好的物业管理必须建立在完善的法律基础之上。加速物业管理立法,建立和完善的物业管理法律体系是依法管理物业管理行业的迫切需要。 本文通过对物业和物业管理产生和发展的考察,对物业以及物业管理法的概念进行了界定。物业是单元性地产,由建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块四部分构成。在法律上可以划分为专有部分和公有部分。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,物业管理行为本质上是一种民事活动。 我国物业管理发展基本是北方借鉴南方,南方物业管理又基本借鉴香港物业管理经验。我国物业管理立法经过了一个由先地方性立法,后全国性制定行政法规的过程。《物业管理条例》出台之前,各地立法口径不一,规范相互冲突;强制性规范过多,业主自治原则体现不够;对业主委员会的定位不准确。《物业管理条例》的出台,明确了业主、业主委员会与物业管理公司之间互为依存的权利和义务,明确了物业管理的责任主体;明确了社区物业管理中最高权力机构是业主大会。《物业管理条例》的公布与施行,对规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。 现行《物业管理条例》也存在着一些不足。主要表现为没能彻底体现物权保护的原则;有关法律责任的规定存在诸多缺陷;现实操作性不强。因此,
刘箭[8]2005年在《业主委员会法律地位研究》文中研究指明《业主委员会法律地位研究》一文,试图对业主委员会的法律地位做出准确的界定,从而对我国的业主委员会制度提出改进措施和发展方向。 全文主要分叁个部分进行阐述。 第一部分:确立业主委员会的法律地位。“皮之不存,毛之焉附”。本文具体分析业主委员会的成因、运行特征,提出现代物业管理对业主委员会的要求,根据要求确立研究业主委员会法律地位的出发点:其一,现代物业管理实质是区分所有建筑物的管理,其管理由两部分构成:人的管理和物的管理。其二,在权利分配结构中,业主委员会是业主自治的权利中心;在权利约束机制中,业主委员会是权利约束的重点。从上述两点出发,笔者首先将业主委员会的法律地位划分为在物的管理中法律地位和在人的管理中的法律地位两个部分。在物的管理中,确立业主委员会为“物业管理人”。在人的管理中,依据业主委员会为业主自治的权利中心,为权利约束的重点的原则,笔者进一步将业主委员会在人的管理中的法律地位分为内部法律地位和外部法律地位:一是在内部地位上,业主委员会为‘全体业主代理人”。二是在外部地位上,依据法律关系的不同,在民事合同关系中,业主委员会为“管理合同当事人”;在行政管理关系中,业主委员会为“行政管理相对人”。 第二部分:详细阐述业主委员会法律地位的本质。 首先,对比《物权法(草案)》与《物业管理条例》,所谓“管理委员会和管理人”与“业主委员会”的职责具有惊人的一致性。进一步分析管理人的民法原意:在我国,管理人是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者,是指因所有人的授权或其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有,以及承担维护保养义务的人。因此,业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色,在管理关系中处于管理人的地位。这种管理人地位具体体现在叁个方面:其一是监督业主实施业主公约的权利;其二是收取、使用和管理专项维修资金的权利;其叁是物业管理活动受业主监督的义务。 其次,对于业主委员会与全体业主之间的法律关系,学术界认识不够一致。主要有两种学说:民事信托说和民事代理说。通过对民法原理的进一步分析,民事代理的特征更加符合物业管理中业主委员会与全体业主的
张军建[9]2008年在《住宅专项维修资金信托法律制度研究》文中研究说明住宅专项维修资金俗称住宅建筑物的“保命钱”,它关系到建筑物以及社区共用部分设施设备在若干年后的维修,是牵涉到社稷民生的大事。为规范房地产开发商的行为、维护房屋买受人的权益,我国政府根据房地产发展过程中存在的问题就此单独立法,由财政部建设部1997年联合制定、1998年颁布实施了《住宅共用部分共用设备设施维修资金管理办法》,历时九年之余。该办法对住宅专项维修资金的交存、管理和使用虽起到了一定的规范作用,但也存在着制度上的不完善和不健全的地方。为此,2008年2月1日《住宅专项维修资金管理办法》在旧办法的基础上进行了大幅度的修正与完善,并公布实施,但修改后的新办法仍存一些值得探究和商榷之处。新办法并没有从根本上排除旧办法中关于开发商可以从房屋买受人处代收住宅维修资金的规定。当法律赋予了房地产开发商有从房屋买受人手中代收代交的权利时,将会造成大笔的维修资金长期滞留在开发商手中,以至于酿成许多开发商或物业服务企业侵吞或挪用住宅维修资金的触目惊心的事例。而房屋产权证书的不能按时办理和领取,建筑物无法及时维修,都与此有着密切的联系;其次,售后公有住房,既已售出,其权利归属便发生了转移,而业主按规定所交之住宅专项维修资金,其权利归属亦乃不言自喻之事。但新办法却沿袭旧办法,导致权利归属不明;业主委员会在售后公房的住宅维修资金的使用上需行政主管部门审批,不能享有完全的自主权;建筑质量的瑕疵给还不满质量保修期的住宅建筑带来过早维修的厄运;为了自身的权益不受损害,业主委员会奋起诉讼以维权,但由于法律主体地位或诉讼资格的争议,甚至被拒之庭外。针对以上等问题,怎样寻找适当的法律救济途径来维护房屋所有权人的合法权益,怎样完善该制度并杜绝以上问题的出现,本文首次创新地提出了从信托法的视觉透视住宅专项维修资金的法律性质并阐明了住宅专项维修资金当事人之间的信托关系和权利义务;在信托法基础理论研究上完善了限制性权利转移学说,厘清了受托人于信托中为什么忠实义务的实施对象应是委托人的理论根据和历史原因;根据住宅专项维修资金的几次易手的特点,除阐明了其在不同时段上各当事人之间的信托关系外,还根据住宅维修资金管理的特性和业主委员会以及物业服务企业的特点,提出二次再信托的观点,并围绕维修资金的管理运用构建了二次信托下的住宅专项维修资金的信托关系;从信托行为的外延的视角提出了住宅专项维修资金适用民事信托的观点,从而丰富了我国诸如此类的法律关系应纳入信托法调整的理论,由此也给司法界如何解释业主委员会的法律地位和承担法律责任找到了理论上的依据;另外,根据信托的特性,主张信托存续期间以信托财产的独立性来有效维护住宅专项维修资金的安全;还根据住宅维修资金社会性的特点,提出政府适度行政干预的适当性和开启在住宅专项维修资金制度下设立信托监察人的思路,建议在行政主管部门的协调下设立房地产委员会的第叁人事业机构,从而避开行政过多干预的弊端。并通过与其他国家和地区的制度比较,建议取他山之石,给业主委员会以管理法人的地位。此外还就住宅专项维修资金现行法律制度的缺失与不完善之处提出了具体的修改建议。
李晓燕[10]2008年在《物业管理企业基于风险管理的预算流程设计》文中认为作为我国新兴行业的物业管理,经过二十多年的持续发展已迈上了产业化的轨道。近年来,随着业主对物业保值增值的诉求以及公众对物业服务认识的增强,物业管理企业的管理难度和风险也不断增加。在我国物业管理企业集团化、多元化、跨地域的发展态势下,风险管理已逐渐成为物业管理企业必须正视和着力解决的重要课题。本文在COSO《企业风险管理整合框架》的理论指导下,结合自身工作经验,对物业管理企业的风险管理进行了研究,并将企业预算流程再造作为主要风险控制活动对风险管理理论加以实践,得出四点主要结论:(1)分析列明了物业管理企业的风险因素和主要风险类别;(2)指出物业管理企业建立风险管理体系的关键点;(3)提出风险管理与企业预算管理的结合应遵循的四项基本原则;(4)在具体预算业务流程中应重点关注的五个风险控制点。
参考文献：
[1]. 试论物业管理服务企业维护公共安全的社会责任[J]. 孙佳颖, 程宝库. 法学杂志. 2011
[2]. 论物业管理合同[D]. 李晓静. 黑龙江大学. 2006
[3]. 物业管理委托的法律思考[D]. 刘芳. 华侨大学. 2006
[4]. 中国物业管理企业可持续发展能力研究[D]. 刘文杰. 华中科技大学. 2006
[5]. 关于我国物业管理模式的反思与再造[J]. 张农科. 城市问题. 2012
[6]. 论物业服务企业的安全保障义务[D]. 陆升. 浙江师范大学. 2007
[7]. 论我国物业管理立法的完善[D]. 陈冰. 华中师范大学. 2005
[8]. 业主委员会法律地位研究[D]. 刘箭. 西南政法大学. 2005
[9]. 住宅专项维修资金信托法律制度研究[D]. 张军建. 中南大学. 2008
[10]. 物业管理企业基于风险管理的预算流程设计[D]. 李晓燕. 上海交通大学. 2008
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