摘要：随着我国经济的高速发展和城市化进程的不断加快，我国房地产业如雨后春笋般迅速发展，越来越多的高楼拔地而起。城市化带来了城市人口的增加，进而加大了城市人口住房需求，我国房屋价格水涨船高，达到了“寸土寸金”的地步。房产面积测量关乎买卖双方的直接利益，受到社会各界的广泛关注。本研究分析探讨了房产测量的现状和存在的若干问题，为解决房产测量问题提出相关的意见和建议。
关键词：房屋测量；问题；对策
前言：住房关乎到国计民生的稳定，随着我国住房制度的不断改革和完善，房产测量的重要性日益突出，成为买卖双方在房产交易中不可忽视的重要环节，也是城市建设的基础。因此，加强对房产测量相关问题的分析，具有十分重要的现实意义。
1房产测量的目的和意义
1.1房产测量是房产交易的前提
由于市场经济泡沫，我国房价居高不下，寸土寸金的现象在全国各地普遍存在。我国房产交易的形式基本是按面积计价，在高房价，低收入、低购买能力的矛盾下，买卖双方更加关注房产面积的测量。卖方以获得最大经济利益为主，在房屋单位面积价格中加入了建设成本、使用效益等因素，因此房屋面积的测量直接关系到卖方的收益。房屋作为刚性需求，消费者购买次数有限，所以更加关注房产测量的准确和科学。目前房产测量的结果只要经过房产管理部门的确认并下发房产证就具有法律效力，可以作为处理房产纠纷时的法律依据，直接关系到产权人的利益，是房屋交易的前提。
1.2房产测量对城市规划建设具有重要意义
城建部门对城市房产的准确测量和产权责任的明确，可以掌握城市建设的现状，为下一步的规划设计提供参考和依据。通过对居民房产测量，对房屋位置、自然情况、权属情况的调查可以考察房屋建设是否符合相关政策法规要求，可以及时发现不符合政策规定的违章建筑，及时进行整改。同时，对房产的测量可以有效打击房屋交易市场中的违法行为，对房地产泡沫的消除有一定作用。
2常见房产测量技术
2.1房产数字化测图技术
数字测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。
2.2运用坐标解析法进行房产测量的计算
房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。
2.3GPS技术
GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。
3房产测量中的问题分析
3.1房产测量误差
误差是房产测量中常见的问题之一。错误的原因是多方面的，通常是人或房产测量设备的因素。首先，工作人员的工作错误会出现错误。近年来，房地产房产测量行业杠杆率的上升，导致专业房产测量技术人员的缺乏和房产测量误差。同时，在计算数据的过程中，对数据计算错误和处理不当将会影响到房屋调查的准确性。其次是开发商通过非法手段引起建筑面积的偏差，主要是在施工过程中，未经规划部门的允许，设计变更发生纠纷。
3.2对称边长度实地丈量不一致
在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施工图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，不符合人们的传统习惯。
3.3房屋测量中的偏心测量问题
通常，当进行数据收集时。棱柱的背面位置在棱镜指向仪器的房子的位置上，但很多时候情况并非如此。你不能把棱镜看成一个点，因为它有一定的体积。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这个时候，目标的坐标房产测量不会建筑角落棱镜中心坐标，需要采用偏向角观察棱镜位置在“相同的水平距离到房子角落位置，确定棱镜的水平距离，然后用水平微螺旋照准目标”相应的仪器操作。
3.4共有建筑面积和公用建筑面积
共有建筑面积和公用建筑面积是在进行房产测量时无法回避的问题。根据国家质量技术监督局颁布的JJF1058-1998《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范的规定：消费者购买的商品房建筑面积（销售面积）为该商品房套内建筑面积及应分摊的共有建筑面积之和；建设部建房[1995]517号文件也曾明确指出：商品房建筑面积由该商品房套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积两部分组成。在此有必要对“共有”和“公用”进行区分。“公用”是指两个或两个以上的人享有对某物的使用权，而“共有”则是指各共有人依照法律或合同约定，享有对某物的财产权，共有人对共有物有使用权，收益权和处置权，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。
4房屋房产测量常见问题的解决方式
4.1加强对房产测量工作的管理
（1）要加强对房产测量仪器的管理
项目经理根据工程实践的需要，引进先进的房产测量仪器，并严格按照标准使用，避免造成房产测量质量低。在房产测量过程中，配备了专业仪器并根据有关规定操作，避免操作不当造成仪器的损害。特别是在当今的经济和技术时代，为了谋求自身的长远发展，管理者需要用长远的眼光看，重视技术基础设施投资，只有这样才能够适用社会发展的要求。
（2）加强对房产测量人员的管理
因为很多建设单位的房产测量人员缺乏经验，所以很难保证工程房产测量的施工质量，因此，面对这个问题，施工企业需要加强对建筑工程房产测量人员的管理。建筑工程房产测量新雇佣的员工，确保他有专业知识和经验，必须有创新精神，相关资质和等级证书必须完整。
（3）加强员工技术培训
现有员工应该加强对他们的技术培训，在原有的丰富经验基础上，采用先进的房产测量技术和仪器，房产测量质量将不断地提高。建设单位制定技术考核机制，遵循淘汰制度演进的市场机制，发挥良好的技术人员给予一定的经济效益，以提高其自我提升的积极性。
4.2完善测量技术，加大测量设备投资力度
房屋测量的数字化和科学化是未来房屋测量发展的必然趋势，数字化设备价值高、技术要求高，中小测量单位往往没有财力物力拥有独立的数字化设备。因此国家要加大对测量部门数字化设备的投入力度，同时着力于培养一批高素质的数字化人才，加强技术研究力度，促进房屋测量技术的进步。对于房屋测量过程中会产生误差的一些环节应制定相应的解决办法，例如实际测量中经常发生房屋对边不对称的情况，使得原本规则的房屋变成了不规则图形，对房屋面积的计算产生了一定干扰，此时就可以利用GPS定位系统和数字化测图技术、坐标解析法等技术，测绘出房屋的实际图形，再进行面积计算。
4.3合理分摊共有与公共面积
按照住建部和国家相关法律的要求，在进行房产面积计算的时候，对每个单位应分摊的共有和公共面积进行准确计算。首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，根据每户的建筑面积计算比例，求出共有面积，计算分摊系数，再根据各户的套内面积算出应分摊的面积。房地产开发企业、交易企业对于共有面积和公用面积需进行明示，对于混淆买方视听的行为要严厉打击。
5结语
房产测量是一项重要工作，事关卖买双方的直接利益和城市建设的进程决策。只有不断探索房产测量中存在的问题，不断提高房产测量技术，才能推动我国房产测量事业的发展。
参考文献：
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[3]房地产测绘相关问题的探讨[J].陈壁飞. 科技促进发展.2010（S1）
[4]房产测量技术探讨[J].李向明. 大众科学（科学研究与实践）.2007（01）
[5]留心面积误差四要则[J].郭义. 北京房地产.2003（04）
论文作者:范啟恩
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/21
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