南宁市雅力富建设投资有限责任公司 广西南宁 530001
摘要：城市发展是房地项目工程数量增大，引发了一系列的房地产问题，其中房地产项目前期工作最引人注目，因为它不仅影响了房地产项目的开发，还影响了房地产工程建设，更与房地产行业发展有着直接的关系。良好的房地产项目前期工作能够有效促进房地产项目的开发，并推动房地产行业进步，理应得到各方人士的重视与关注。房地产项目开发受到多种因素的影响，所以其开发程度需要根据多个因素来决定，而房地产项目前期工作就是其中最为重要的一个因素，足以见得房地产项目前期工作在项目开发中的重要性。对此，本文作者根据自己的房地项目前期工作经验，对项目开发中房地产项目前期工作的影响进行了详细分析。
关键词：房地产；项目前期；开发；影响
一般而言，房地产项目开发是一个漫长而复杂的过程，因为开发过程中不仅要经过项目前期报批阶段，还要经过建设施工阶段与销售服务阶段，并且每一个阶段对整个房地产项目建设来说都非常重要和必要的，所以房地产开发的难度非常高。但在房地产项目开发及建设过程中人们往往都过于重视建筑施工过程，而忽视了项目开发的前期工作，导致有些建设而成的房地产项目达不到要求，从而难以满足人们对高质量地产的需求，影响房地产销售，既不利于房地产项目经济利润的提高，又难以实现房地产项目的经济效益及社会效益。足以见得房地产项目前期工作对项目开发的重要性，故要做好房地产项目前期工作，以保证房地产项目顺利开发与建设。
1对立项报批阶段的前期工作
立项报批阶段是房地产开发的最初阶段充分，这阶段直接决定开发什么样的房地产项目，其中涉及到了开发商、建设用地等领域，所以也需要进行前期工作，以全面了解立项报批所需要的信息及资料等，从而为项目开发前期的策划提供重要依据，以保证房地产项目能够被顺利开发出来，故房地产开发的立项报批阶段也同样受到房地产项目前期工作的影响。具体体现在以下几方面：
1.1施工项目的定位
第一，项目设计人员要到市场进行详细的调研，以对房地产项目开发相关资料进行了解，并对房地产项目所处地点的环境进行调研和分析，以了解房地产环境及实现的盲点及特点，进而保证房地产得到高效开发；第二，根据市场及环境调研结果，对房地项目所在区域进行定位，并对住宅位置、市政设置和基础设施等进行完善和齐全等方面的再次确定，以保证房地项目工程的质量[1]。
1.2项目工程房型、面积等确定
一是根据市场调研资料，结合房地产开发特点确定房地产工程项目房型、面积及建筑形态等，如对于住宅，要确定其形态，通常包括高层、小高层、多层、低层等形态；二是要对房型进行具体化确定，如对于整个房型，要确定是一室一卫，还是两室一卫、两室两卫和三室两卫等等，然后结合具体位置确定最终的房屋形态；三是需要对各种房型比例分配、展开面积配比等进行确定，因为如果这些配比不合理将会导致房地产产品销量下降等；四是进行数据及指标判断时一定要到实际现场进行勘察取得真实数据后方能进行，坚决不能只凭工作经验进行判定[2]。
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1.3合理规划方案的制定
第一，要根据各种影响因素，结合房地产项目开发实际需求，制定并圈出最为合理及科学的项目开发规划方案，规划时要尽可能保证方案设计的超前性，有实现房地产项目的经济效益，保证房地产项目顺利开发；第二，规划方案也不能一味的超前，因为不合实际的规划方案是无法实施下去的，及时成功实施也不能满足消费者的需求，进行合理化规划方案制定时一定要对房地产项目开发所在地客源及消费人员对此商品接受程度进行全面了解，以保证规划方案超前性的同时，提高其合理性，例如对某房地产项目开发区进行调查后了解到，房地产项目开发的主要产品是住宅用地，所以在进行规划时需要考虑高层建筑建立、多层建筑建立和别墅建立等因素，从而确定建筑风格；第三，必须持以超前意识去对比房地产项目工程与周边楼盘，以确定房地产项目工程为市场所接受标准，然后根据这个标准进行规划方案制定，并加以实施[3]。
2勘查设计阶段的前期工作
2.1设计方案的优化
首先，对项目的设计工作展开限额设计与奖惩方案的设置，应该积极的采取有效的措施来促进设计人员经济观念的不断提高；其次，应最大限度的发挥这些单位的作用，对设计方案进行合理的优化；再次，应结合各个方面的因素进行经济效益的对比，在确保工程各方面的功能满足要求；第四，从根本上发挥着设计人员的潜力，当确保限定资金的基础之下来确定出最为科学合理的设计。
2.2投资成本控制
必须做到以下几点：第一，要根据项目工程实际确定开发房地产项目所需要的资金，让后建设相应的成本控制工程，以实现对项目投资成本的控制；第二，要对项目开发中所使用到的材料、技术人员及设备等进行具体化核算，以保证材料成本、人工费用和设备维修费用等的合理使用，从而实现项目成本的有力控制，最降低项目开发成本，提高房地产项目的经济效益及社会相依；第三，设计监理的重要作用正逐渐凸显出来，作为房地产开发上，应该积极的利用设计监理的作用，来保证项目的质量，对工程项目的成本进行科学合理的控制[4]。
3 招投标阶段的前期工作
3.1 编写招标文件
安排专业单位编制招标文件，招标文件需要包含招标工程综合说明、招标方式方法、施工材料的工艺方式、材料差价的处理手段、工程款项的支付手段等内容。
3.2对图纸进行审查，以保证和提高编制标底合理性
第一，要严格按照国家相关规定计算定额、费用及材料价格等，其标底为施工能力；第二，编制标底时一定要坚持“公平竞争”原则；第三，要保证有充足的时间去编制标底，并对工程量进行准确计算，避免工程建设中各种资源的浪费；第四，要保证定额和材料价格等的科学性及合理性[5]。
3.3签订施工合同
施工合同的签订要注意：（1）根据实际的招标文件内容来全面检查中标单位投标文件，检查的主要方向是两招标文件的差异性，然后联合中标单位一起沟通协调，以实现招标文件统一的同时，适当压低合同价款；（2）房地产企业要构建专门的项目部进行项目报建工作，以保证施工现场三通一平工作顺利展开，使施工合同签订后便能马上进入施工现场施工；（3）对于质量、安全监督委托、施工许可证等流程可以交替的展开，以提高项目报建效率的同时在计划时间内完成工程项目[6]。
结语
总而言之，房地产项目开发与建设不是单一的环节，而是由多个环节构成，包括房地产项目立项报批阶段、房地产项目勘察设计阶段和房地产项目招标阶段，并且没有一个房地产开发阶段都需要进行相应的前期工作，以保证最后房地产项目得到顺利开发和建设。在房地产项目开发中进行前期工作，不但能够有效各开发阶段工作质量的提高，还能够保证和提高房地产项目工程施工质量及进度，更能够有效控制项目投入成本，此外还能房地产产品树立良好的品牌形象，以提高房地产项目的经济效益及社会效益。
参考文献
[1]林凯.房地产项目前期工作对项目开发的影响研究[J].建材与装饰,2015,(38):171-171,172.
[2]华鲁春.关于房地产项目开发前期设计管理的探讨[J].房地产导刊,2014,(29):84-84.D
[4]王春波,张红.房地产项目建设实施阶段成本控制问题研究[J].工程经济,2013,(7):34-38.
[5]金长宏. 房地产项目全生命期动态风险识别[J]. 武汉理工大学学报(社会科学版),2012,25(06):822-825+845.
[6]李忠富,张亚妮. 跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J]. 土木工程与管理学报,2013,30(02):74-79.
论文作者:蒋宝强
论文发表刊物:《基层建设》2017年第30期
论文发表时间:2018/1/20
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