浅谈不动产期待权，本文主要内容关键词为：不动产论文,浅谈论文,期待论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、案例
吴氏夫妇以42万元的价格出卖北海市铜鼓里二巷11号三层楼房给郑某、徐某。合同约 定：郑徐2人预付40万元购房价款后，吴氏夫妇应在6个月内办理过户手续。双方签约后 ，郑徐2人按约预付房款40万元。吴氏夫妇在出具收款收据的同时将房屋钥匙及房产证 交与郑徐2人，半月后又将房屋腾空交与郑徐2人营业，双方未办理房产过户手续。半年 后吴氏夫妇下落不明。在郑徐2人购得此房不久，因吴某拖欠他人工程价款及利息24万 余元，债权人申请强制执行。一审法院遂裁定将前述房屋查封拍卖。郑徐2人提出异议 ，但一审法院以双方房屋买卖没有办理过户手续而无效为由驳回异议，仍将房屋拍卖给 他人。
本案中，房屋买卖合同是否有效?法院的强制拍卖行为是否合法?房屋的所有权应当归 谁?买受人与拍定人的合法权益应如何维护?要解决这些问题，首先应明确买受人在合同 签订后房屋转让登记前享有何种权利及其性质。
二、不动产期待权及其性质
前述案例中，出卖人(吴氏夫妇)在拖欠他人巨额工程价款的前提下，为逃避债务履行 而转移财产、诈害债权的目的是非常明显的。但是，买受人(郑徐2人)在签订该房屋买 卖合同时并不知情，双方并非恶意串通来损害第三人利益。该房屋买卖合同具备法定生 效要件，尽管房屋转让未曾登记，但这并不影响合同的效力。从通过以买卖方式继受取 得标的物所有权的全部要件来看，买受人已具备了权利实现的部分要件，即依法签订了 有效的房屋买卖合同、支付了大部分的价款并实际依合同实现了对标的物的合法占有、 使用和收益。房屋转让尚未办理房产过户手续，房屋所有权并未转移，但是，买受人至 此已取得的法律地位是受法律保护的，买受人对该房屋的所有权享有期待权。
不动产期待权在性质上是“物权”还是“债权”?学界对此意见不一。笔者认为它是一 种临界权。因为期待权人就标的物在占有、使用、收益3大权能方面具有物权的若干特 性，但期待权的存在又以其基础法律行为(房屋买卖合同)的有效存在为依托，具有债权 的附从性。将不动产期待权定性为临界权，在司法实践中应如何正确处理相关实务呢? 笔者认为，对此不宜一概而论，而应就个案进行具体分析。
前述案例中，买卖双方在签订房屋转让合同后均以实际行动自愿履行了合同所约定的 大部分义务。买受人已如约支付了全部价款的95%以上，出卖人已将房屋腾空连同房屋 钥匙、产权证全部交给了买受人。房屋及其钥匙的交付，标志着买受人对该房屋已享有 合法的占有、使用和收益权。房产证的交付限制了作为所有权人的出卖人对该房屋的处 分权，因房屋所有权人要行使其处分权必然要凭借房产证及其他有效证件才能办理登记 手续，这实际上形成了事实上的不动产质押关系。合同履行至此，买受人在事实上已同 时具有用益物权人、担保物权人和房屋所有权之期待权人的法律地位，故此时的不动产 期待权应定性为物权性权利。传统物权的概念和种类分析是基于一种静态研究所致，这 并不当然排斥社会发展之中新物权性权利的创设之可能。
三、对不动产期待权之标的物的强制执行
(一)买受人的债权人申请强制执行。买受人的债权人对不动产期待权之标的物申请强 制执行时，买受人应及时提出证据证明该标的物并非自己财产，其所有权为出卖人所有 。与此同时，买受人还应积极履行房屋买卖合同上的附随义务，将此情况及时通知出卖 人。若因怠于通知而给出卖人造成损害时，应承担相应的损害赔偿责任。出卖人在知悉 标的物被申请强制执行的，应提出自己为标的物所有权人之证据，请求停止强制执行并 有权向执行法院提起执行异议之诉。
(二)出卖人的债权人申请强制执行。不动产转让登记前，买受人作为非所有权人对该 不动产的占有虽为他主占有，但其占有是经所有权人同意的(房屋买卖合同对此亦有约 定)，可以形成合法占有权。买受人取得对该不动产的实际占有是在依约已预付房款之 后，可以说，买受人是以失去对巨额价款的实际控制权为对价而依约有偿取得占有的， 已形成合法占有权。至此，作为出卖人的所有权人的占有权已按照商品交换的原则与所 有人发生分离。分离后的占有权同样具有排他性的效力，这种排他性的效力不仅可以对 抗第三人，而且可以对抗原物的所有人。出卖人的债权人作为第三人自然要受买受人对 该房屋所享有的合法占有权的排他性效力所约束。此外，买受人对该房屋依所有权人之 意思还依法享有使用权和收益权，此二权在与所有权分离后同样具有排他性。再者，买 受人具有对房屋所有权的期待权。出卖人的债权人对该房屋申请强制执行，势必侵害买 受人的合法权益。据前文所论述，此时的不动产期待权应定性为物权性权利，而出卖人 的债权人之申请强制执行权系依债权而产生之权利。因物权优先于债权，故前述案例中 ，不动产期待权足以排除出卖人的债权人对标的物申请强制执行的权利。
另一方面，根据中国法律，自然人不存在破产问题。买受人在与出卖人就房屋买卖交 易进行签约时并无义务审查或调查出卖人的资信条件、经济状况和债权债务关系等问题 ，只要出卖人能出示合法有效的房产证并且未就该房屋设定担保物权，买受人签下房屋 买卖合同并预付价款一般并无遭受损害之虞。若允许出卖人的普通债权人就该房屋申请 强制执行，则正常交易安全也就不存在了。在自然人所有的不动产上并未设定担保物权 的情况下，要求不动产买受人承担标的物可能因偿债而被强制执行之风险是缺乏合理性 根据的。出卖人的普通债权人为实现其债权可行使申请强制执行权，但权利的行使不能 损害第三人的合法权益。其实，该债权人也完全可就房屋出卖之价金及出卖人其它财产 申请强制执行。综上，对不动产期待权之标的物不应强制执行。
四、对不动产期待权的司法救济
前述案例中，买受人郑徐2人在房屋被强制拍卖后，向法院提起了诉讼。二审法院的终 审判决为：房屋买卖合同有效，但一审法院已将房屋拍卖给他人，房屋产权应归他人所 有。双方所签合同已无法履行，应予解除。由出卖人吴氏夫妇返还买受人郑徐2人40万 元并支付违约金12万元。
上述终审判决不尽合理。笔者认为，要正确处理此案应明确以下4点：
第一，房屋买卖合同有效，该房屋不应被强制执行(前文已有论述)。
第二，在强制执行之后，房屋所有权应归拍定人所有。强制拍卖在性质上根本不同于 拍卖。拍卖是买卖的一种方式，在拍卖中由拍卖人经标的物的所有权人之授权而行使处 分权。若系无权处分，则在排除第三人善意取得的前提下，真正的所有权人可基于物权 的追及效力而行使追诉权。然而，强制拍卖属人民法院根据债权人的申请依法履行法定 职责之行为。在强制拍卖中是由人民法院以国家机关名义代表国家取而代之所有权人依 法强行行使处分权。拍定人是基于对国家信用的确信无疑而参与竞买。若允许存在标的 物被追诉之可能，则国家信用无从体现，交易安全更无从谈起。由是观之，强制拍卖类 似于国家征收，在性质上属公法上的处分行为。它所创设的所有权为原始取得，原标的 物上所有的权利人在标的物上的一切权利均应不复存在。鉴于此，无论拍定人是否处于 善意，均能取得拍卖之标的物的所有权。
第三，强制执行行为错误，买受人所受损害得就房屋拍卖之价款受偿，不足部分有权 要求国家赔偿。一审法院将有效合同认定为无效合同并置买受人的物权性权利于不顾， 错误地将房屋进行强制拍卖，给买受人造成无法挽回之损失的，依法应承担相应的国家 赔偿责任。二审判决将一审法院置身于承担损害赔偿责任范围之外是没有道理的。
第四，出卖人的债权人无权就房屋拍卖价款优先或按比例受偿，但有权就出卖人对买 受人尚享有的价金债权(前述案例中为2万元)申请强制执行。申请强制执行之标的物错 误，申请人自然无权就标的物强制拍卖之价款受偿，如有已全部或部分受偿之情形，应 连本带息如数退还。出卖人的债权人未及时申请财产保全，在债务人完全或于一定程度 上转移全部或部分责任财产后难免要面临可能的不利后果。