我国土地储备制度的现状及运行机制研究

代春泉^[1]2004年在《我国土地储备制度的现状及运行机制研究》文中指出城市土地储备制度是我国土地使用制度的一项创新，它是在我国土地使用制度改革、土地市场发展和国有企业改革过程中应运而生的以盘活城市存量土地、实现城市土地资源可持续发展的一项土地管理制度。城市土地储备制度的建立，对于规范和培育土地市场、增加政府财政收入、促进城市规划的合理实施等都具有重要意义。但是，由于我国城市土地储备制度建立的时间较晚，在发展上还处于初期阶段，作为新生事物，无论在理论上还是在实践上，对城市土地储备制度的研究均处于探索阶段，尚未形成符合我国国情的成熟的理论体系。本文从我国的国情出发，充分借鉴国内外有关城市土地储备的理论和实践，多角度、全方位分析我国城市土地储备的运行机制，并提出积极可行的建议，以期对我国城市土地储备制度的合理、健康发展起到一定的导向作用。在系统研究城市土地储备理论和国内外城市土地储备现状的基础上，本文首先论证了我国现阶段建立和完善城市土地储备制度的必要性和可行性，阐述了城市土地储备制度的内涵及建立城市土地储备制度的意义，然后从比较研究的角度详细分析了我国主要城市土地储备的实践，提出了现阶段适合我国国情的城市土地储备模式。构建了预测城市土地储备量的数学模型，分析了城市土地储备对城市空间结构的影响，并对城市土地储备的融资渠道进行了剖析，有针对性的分析了土地证券化在城市土地储备中的应用。在系统分析土地风险类型的基础上，提出了城市土地储备风险的处理和防范策略。最后分析了现阶段我国城市土地储备机制存在的问题，提出了完善我国城市土地储备制度的构想，并对未来我国城市土地储备的发展进行了展望。

母小曼^[2]2009年在《我国土地收购储备的运行机制研究》文中研究指明土地储备是城市土地收购储备中心通过征用、收购、置换、转制、收回等方式,从分散的土地使用者手中,把土地集中起来,并由土地收购储备中心组织进行职工和居民的安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整理工作后,将土地储备起来,再根据城市规划和城市土地出让年度计划,有计划地将土地投入市场。2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第叁次全体会议通过了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定中也强调指出合理进行土地流转,创新土地制度。这都说明了土地改革对整个国民经济的发展起到了举足轻重的作用。我国城市土地归国家所有,通过实行土地有偿有期限使用,形成土地市场。在这种土地制度框架下,国家是惟一的土地所有者,国有土地使用权出让和出租形成垄断性的城市土地一级市场:从国家取得的合法土地使用权在合同规定的范围内可以进入市场流通,进行转让和转租,形成竞争性的土地二级市场。土地储备制度的这一现象的出现不是偶然的,是我国经济体制改革、土地使用制度改革和土地管理改革深化的必然结果。随着我国土地储备制度的推行和发展,我国土地市场的规范化建设取得了长足的进步,但由于我国建立土地储备制度的时间还不长,尚存在一些不够完善的地方。缺乏法律法规的支撑,没有明确的法律地位,在实践中出现了许多的问题。土地储备机构性质定位模糊,责任、权利不明确,土地储备政策难以有效实施,且缺乏有效的监督机制,土地储备制度的公平、公正性很难保证等等。这些问题影响到我国土地市场的长远健康发展。加强土地储备制度的系统建设,建立多渠道资金筹集,保障土地储备顺利进行,才能使土地储备更好的服务于我国的经济建设。本文通过对土地储备运行机制及目前的发展现状的剖析,指出了土地储备叁个环节即土地收购、土地储备和土地供应运作过程中的问题,并针对每个环节出现的问题做出了科学的分析。在土地收购储备运行机制中,存在着明显的寻租现象。在土地收购环节中,一些地方政府片面追求“以地生财”,几乎一切征地项目都搭车公共利益,随意出让,批租国有土地。还有一些开发区“圈而不用”、“储而不用”,真正的工业企业又征不到地,影响了企业的再发展;在土地储备过程中,城市政府在土地资源配置和土地利益的分配问题上,有强烈的追求地方经济利益的趋向。当国家的利益与地方利益有所冲突时,地方政府必然要竭力维护地方利益,从而导致地方政府与中央政府之间的寻租活动的出现。土地供应过程中,这种寻租行为表现在政府与开发商的博弈,其焦点体现在对开发商的授权上。本文的一个创新点就在于土地收购储备中的博弈分析。这包括中央政府和地方政府的博弈分析,地方政府不同届之间的征地博弈分析,政府与开发商的博弈分析。本文在深入分析土地收购储备运行机制各个程序的基础上提出了一个适合我国土地储备制度有效运行机制的基本框架,并对完善土地储备的管理措施进行了探讨。建立健全城市土地利用规划制度,科学客观评价储备土地实际价值,加强土地储备的管理,建立社会化的资金筹措机制,加强土地收购储备风险控制以及贷款的控制,确定合理的土地收购价格。加强城市土地收购储备中的法律法规。土地收购储备制度从表面上看,既是土地储备,也是资金储备,土地收购储备运作过程中需要大量资金,这成为土地收购储备制度顺利实施的关键所在。通过扩大筹资渠道、土地储备过程中开发项目方式多样化等手段,合理确定土地收购价格等从资金流入方向和资金流出方向的来构建资金内部良性循环体系。并提出要提高土地收购储备机构自有资金的比例才是保证土地收购储备过程中资金顺利流动的根本。土地收益分配体系也是土地收购储备财政保障制度必不可少的组成部分。正如十七届叁中全会所提倡的,在土地制度改革中,必须探索一条满足工业化、城市化建设用地需要与保护耕地政策相协调的新途径。其出路在于:一是继续实行土地占补平衡政策,二是继续实行严格的节约用地制度,叁是改革完善征地制度,规范政府和企业征地行为。由此可见,本文所研究的土地收购储备问题具有与时俱进的现实意义。

郑丹^[3]2016年在《我国土地储备决策体系转变研究》文中研究指明土地储备决策作为一种公共决策,对于规范土地市场、完善土地供应、促进产业结构调整以及基础设施建设具有巨大的促进作用。我国城市土地储备机构自建立以来,在实践过程中地方政府逐渐形成以短期经济利益为目标的“经营性”、“行政性”决策,决策结果往往与城市土地储备公益性目标发生偏离,且决策过程缺乏理论指导,决策依据不足。当前,我国经济步入新常态,随着新一轮涉及行政管理体制、财税体制、土地制度、金融体系等诸多领域全面深化改革以及依法治国的推进,“经营性”、“行政性”的经验决策将面临转型挑战。本文试图通过剖析国外土地储备决策过程,借鉴其决策制定的方法、经验,在系统梳理我国土地储备制度的发展变迁,以及分析新一轮全面深化改革对我国土地制度变革的驱动机理基础上,从土地储备决策机构职能定位、土地储备决策理论体系建立、土地储备决策目标体系确立,土地储备决策内容分析、土地储备决策方法选择层面系统整合,科学的构建我国土地储备决策体系,并完善土地储备决策体系内在运行机制。在此基础上,进一步探索天津市土地储备决策过程转变的思路及对策,给出天津市土地储备决策转变的创新实践路径。为政府宏观调控土地市场提供政策依据,以增强政府调控土地市场能力,实现城市可持续发展。主要研究内容包括以下五个方面:(1)国内外土地储备决策研究现状。包括:梳理和回顾国内外土地储备制度研究文献,考察并比较不同国家土地储备制度特征;梳理和回顾土地储备决策相关理论、决策过程与土地储备制度目标对应分析文献;梳理和回顾土地储备决策实施的实践范式。(2)我国土地储备决策的制度环境与制度变迁。包括:土地储备制度的产生与发展;经济发展不同阶段我国土地储备制度供给与需求的发展变化;全面深化改革对我国土地储备供给与需求的深刻影响。(3)全面深化改革背景下我国土地储备决策体系的构建。在准确把握全面深化改革总体要求的基础上,根据制度经济学和福利经济学及决策学等理论和方法,结合土地储备制度本身的特点,从土地储备决策机构职能定位、土地储备决策理论体系建立、土地储备决策目标体系确立,土地储备决策内容分析、土地储备决策方法选择层面系统整合,科学的构建我国土地储备决策体系。(4)我国土地储备决策体系内在运行机制的建立。从动力机制、信息保障机制、协调机制以及实施机制等不同角度,建立我国土地储备决策体系的内在运行机制。(5)基于对我国土地储备决策体系的转变研究,以天津市土地储备决策发展为例,给出天津市土地储备决策转变的创新实践路径。

李宏志^[4]2011年在《土地储备资金财务管理：理论归纳、国际经验与改革路径》文中认为我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。(《中华人民共和国土地管理法》,2004)国家为公共利益的需要,可以依法征用集体所有土地为国有建设用地,并给予必要的补偿。国有土地的所有权由国务院代表国家行使,是不能出让的；在所有权和使用权可以分离的理论基础上,国有土地使用权可以依法以市场的方式出让给土地使用者并收取“土地出让收入”,即实行国有土地有偿使用制度。在社会主义市场经济条件下,国有土地使用权已经成为了一种特殊的商品。由于土地的属地化管理方式,地方政府事实上行使国有土地所有者的权利,“土地出让收入”也就全额纳入地方财政基金预算管理。为了提高政府土地收益、合理配置土地资源、调控土地市场,我国推行了土地储备制度,要求土地储备主体加强土地储备成本控制、政府合理分配土地出让收入。土地储备制度的实行,客观上要求建立土地储备资金。近年来,伴随着土地储备制度的建立和发展以及招标、拍卖、挂牌的市场方式出让国有土地使用权形式的采用,我国土地出让收入呈快速增长之势,已成为地方城市建设的主要资金来源。同时,由于土地储备规模的逐步扩大,如何筹集和运用开展土地储备工作所需要的土地储备资金也成了一个重要的课题。近年来,国家有关部门对建立健全我国土地管理制度、规范我国土地出让收支管理及土地储备资金财务管理做了大量的工作,出台了许多法律、法规和规范性文件,地方政府也纷纷就建立土地储备制度及土地储备资金运作进行了许多有益的探索。而相关理论性专着多集中于对土地经济学基础理论的研究,土地经济学作为经济学的一个应用学科,是从经济学的角度,即生产力和生产关系的角度对土地进行剖析,主要是研究包括土地资源供求、土地集约利用、土地规模经济、土地所有制、土地使用制、土地国家管理制、土地租赁制、土地信用制等在内的土地经济问题。(周诚,2003)但尚没有专门学术专着,对土地储备及土地储备资金财务管理问题进行研究。学术性文章也只限于对土地储备及土地出让收支问题的探讨,很少涉及到土地储备资金财务管理问题,且明显滞后于实践的需要,也就起不到对土地储备资金财务管理实践工作的指导作用。可以说,实践的发展已经走到了理论的前头。所以,现在研究土地储备资金财务管理问题有相当的现实意义。由于土地储备资金财务管理内容的多样性和复杂性,本文将重点研究土地储备资金的筹集、土地储备成本的管理、土地出让收入的分配叁方面内容,本文采用规范研究与实证研究相结合的方法,本文按“概念界定→理论基础→现状分析及实证检验→国外借鉴→规范建议”的脉络对土地储备资金财务管理问题展开研究。除第一章“导论”外,第二章“土地储备资金财务管理相关概念的界定”是本文的基础理论部分,是后面的理论和实证分析的基础；第叁章“土地储备资金财务管理的理论基础”是本文展开研究的理论依据；第四章“土地储备资金财务管理理论架构”是本文对土地储备资金财务管理的理论分析,分析了土地储备资金财务管理的主体、土地储备资金的筹集、土地储备成本的控制、土地出让收入的分配；第五章“我国土地储备资金财务管理的现状及因素分析”通过分析我国土地储备资金财务管理现状找出了存在的问题,并利用实证研究的方法,检验了影响土地出让收入的因素。第六章“土地储备资金财务管理的国际经验及启示”从与国外比较的角度旨在提出可供我们借鉴的主要经验以弥补我国土地储备资金财务管理的不足；第七章“加强土地储备资金财务管理的对策”是针对第五章和第六章中我国土地储备资金财务管理中的不足提出的对策和建议。第八章是“本文研究的结论及后续研究方向”,提出了本文的主要研究结论和论文的后续研究方向。本文各章的主要内容如下：第1章介绍了选题的背景、意义、国内外研究现状、研究内容、研究方法、论文的逻辑框架,总结了主要研究结论和本文的创新之处。第2章介绍了土地储备、土地储备资金、土地出让收入的基本概念,还介绍了土地储备资金的来源,土地出让收入的构成、使用及流程。对于基本概念的理解,有助于深刻了解土地储备经济活动过程,为规范本文的研究奠定了基础。第3章从土地权属理论、土地供求市场理论、新制度经济学理论介绍了本文研究的理论基础。土地权属理论为土地储备主体的界定和土地储备成本管理提供了理论依据。土地供求市场理论是土地出让价格确定的理论依据,包括土地价值二元论理论、资源配置与市场失灵理论、政府管理理论、区位理论。新制度经济学理论中的制度变迁与创新理论为土地储备制度的建立奠定了理论基础。第4章从财务主体、财务关系等方面论述了土地储备资金财务管理活动的理论框架。目前关于土地储备资金财务管理主体的界定还存在分歧,本文认为土地储备资金财务管理主体是地方政府专门设定的土地储备机构。然后介绍了土地储备机构在土地储备活动中与各利益相关者的财务关系。财务关系是通过财务活动表现出来的,财务活动是现象,财务关系是本质。土地储备资金的财务活动主要有土地储备资金的筹集、土地储备成本的管理、土地出让收入的分配。本章的土地储备资金财务管理理论框架的内容分析为第5章的我国土地储备资金财务管理现状的分析提供了理论依据。第5章着重分析了我国土地储备机构设置现状、土地储备资金筹集现状、土地储备成本管理现状、土地出让收入分配现状,并指出目前我国土地储备资金财务管理活动中的不足之处。本章还利用B市财政局提供的土地出让相关数据,检验了土地出让收入的影响因素。首先从B市土地储备的机构设置、土地储备成本和收入状况、土地储备资金来源状况叁个方面介绍了B市土地储备机制的运行状况,从而体现出了B市土地储备运行机制中的特点,如：B市土地出让方式只有挂牌交易一种。接着利用B市2005-2009年土地储备的相关数据为样本,用线性回归的检验方法,实证研究了土地出让收入的影响因素。主要检验了土地规划用途、土地面积、容积率、土地级别、住房价格等五个因素对土地出让收入的影响,其中土地规划用途从两个方面考察,一方面考察是否是商业用地对土地出让收入的影响,另一方面考察是否是住宅用地对土地出让收入的影响。在理论分析的基础上提出了假设条件,根据Colwell and Sirmans(1978)的模型并加以修正,实证研究发现,商业用地、土地面积、容积率、土地级别与土地出让收入显着正相关,住房价格与土地出让收入显着负相关。第6章通过梳理瑞典、荷兰、法国、加拿大、美国等具有代表性的西方国家的土地储备的特征,为加强我国土地储备资金管理提供了一些启示。本章从土地储备的政策目的、储备土地来源、土地储备类型、执行机构、融资渠道五个方面来阐述一下西方国家土地储备资金财务管理的特点。通过对西方国家土地储备资金财务管理特点的分析,我们得到如下启示：一是我国土地储备类型是目的型,土地储备的政策目标定位于完善土地市场及土地供应,促进城市产业结构调整和基础设施建设为土地储备的政策目的；二是我国土地储备资金的融资渠道单一,主要依靠财政拨款和银行贷款,而且商业银行贷款的担保方式存在严重的缺陷,这无疑增加了土地储备资金运行的财务风险。第7章从规范土地储备机构、拓宽土地储备资金融资渠道、加强土地储备成本管理、合理分配土地出让收入四个方面提出了完善我国土地储备资金财务管理的对策和建议。第8章归纳了本文的研究结论,并提出了本文的后续研究方向。土地储备资金财务管理问题的研究涉及多方面的复杂因素,不可能在一篇论文中面面俱到。本文的许多观点、支撑资料参考了有关法律、法规、规范性文件和许多专家的研究成果。本文创新之处主要体现在以下几个方面：第一,建立企业化运作的土地储备机构,使之成为土地储备资金财务管理的真正主体。由于土地储备资金目前主要来自于土地储备贷款,主要用于开展土地储备工作的土地储备成本支出。土地储备机构是贷款的主体也是还款的主体,为明晰责任,土地储备机构应实行企业化运作。第二,多渠道筹集土地储备资金,分散土地储备资金财务风险。合理预测土地储备资金需求,根据预测结果制定融资方案,控制土地储备贷款规模。注入注册资本,保持合理的土地储备资金资本结构。提高国有土地收益基金的计提比例,增强土地储备的自身“造血能力”。多渠道筹集资金,探索土地储备债券等土地储备资金融资方式,分散土地储备资金财务风险。第叁,建立土地储备成本的宗地核算制度,努力降低土地储备成本。以土地储备成本的宗地核算制度为基础,加强对土地储备成本的管理和控制,努力降低土地储备成本。明晰土地储备成本控制的责任主体,对土地储备成本进行事前、事中、事后的全过程控制。第四,合理分配土地出让收入,化解土地储备资金财务风险。土地出让收入实现上缴财政后,对土地出让收入安排的支出应区分为土地储备成本支出和用净收益安排的支出,土地储备成本支出部分应及时返还土地储备机构用于偿还土地储备贷款,正确衔接土地出让收支核算与土地储备资金核算,使土地储备机构成为真正的责任主体,并化解土地储备财务风险。

阎明^[5]2005年在《城市土地储备与运行研究》文中认为起源于上个世纪90年代后期的我国城市土地储备制度是我国经济体制改革大背景下城市土地管理领域开创的一项制度创新,它是在我国土地使用制度改革、土地市场的发展及国有企业改革过程中应运而生的一种土地管理制度。在中央政府的大力推动和地方政府增加地方财政收入双重驱动下,城市土地收购储备制度发展迅速,到目前为止,全国多数城市相继建立了城市土地储备制度。城市土地储备制度的建立,产生了良好的社会效益和经济效益,对于规范和培育土地市场、增加政府的财政收人、促进城市规划的合理实施等都具有十分重要的意义。作为一种制度,城市土地储备制度的建立与实施在我国尚处于探索阶段,缺乏深入系统的研究,导致各地城市土地储备制度的运作模式、运作效果不一,实施过程中存在着法规不配套、机制不健全等问题,从而影响了城市土地储备制度的运作、发展和规范。同时,土地储备制度是一项实践性很强的工作,有必要结合各个地方实践,进行分析、总结,探索合理的运作模式。本文首先在认识国内外土地储备制度研究进展基础上,分析国内外土地储备制度实施的背景、运作模式和实施效果,总结出国外土地收购储备实践对我们的启示;综合运用土地市场理论、市场失灵理论和制度变迁理论等理论,提出了土地收购储备制度的理论依据;并以拥有丰富储备工作经验的上海市徐汇区土地储备实践为例,分析其新的土地储备制度的初期准备过程、制度的建立及运行情况,总结成功之处和不足,特别是运用先进的网络技术、数据库和WEBGIS等信息化手段,提高土地储备的工作效率和水平。并通过对徐汇区土地储备实践的总结,寻求一般规律,从发展和完善本制度的角度出发提出了一系列可行的政策建议。

宋涛^[6]2016年在《城市土地储备体制机制研究》文中研究表明我国城市化率水平在过去十年中以年均1%的速度快速增加,至2014年已达55%。2014年3月,《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式颁布。该规划实施中的重要一环,就是实现城市发展的速度能够满足常住人口和农村转移人口就业、安居和休闲娱乐的需求,由此衍生而来的规模化用地需求也对提升土地储备体制机制的运行效率提出了更高的要求。与此同时,国家近年来倡导的转型发展战略也对当前地方经济发展中普遍存在的土地财政路径依赖提出了变革要求。在这样的背景下,有必要深入探讨现行土地储备体制机制运行中存在的障碍和问题,为土地储备体制机制的完善与创新提供理论依据和对策建议。本文站在土地储备参与主体的视角,紧紧围绕影响土地储备体制机制运行效率的叁方面关键要素展开分析:首先,运用规范分析的方法探讨了土地价格的特点与影响土地供求的因素,并运用实证分析的方法对土地储备价格的形成机制、关键影响因素和空间分布特征进行了探讨。得出的主要结论是现有土地储备价格关系存在扭曲,表现在四个方面:一是土地收购价过低,农民利益未得到充分保障;二是政府通过双边垄断攫取了过高的土地增值收益;叁是开发商基于适应性预期的土地竞买行为,导致了房价、地价的互推高涨,在新的市场环境中,面临的风险逐步加大;四是随着房价走势的日趋分化,土地储备价格间的传导机制开始失灵。其次,在深入分析土地储备体制形成背景与运行中遭遇土地财政特殊动因的基础上,系统探讨了我国土地储备体制的现状与暴露出的问题。得出的主要结论是在地方政府土地财政经济发展路径依赖的影响下,土地储备体制在运行中发生了显着异变,主要表现在五个方面:一是目标功能的偏差与错位;二是法律依据缺位与行政规制随意;叁是实施主体单一与管理组织无序;四是融资渠道方式有限;五是监督评价考核处于空白。接下来,构建博弈模型探讨了政府、农民集体与开发商等土地储备参与主体之间的博弈行为,并通过案例研究的方式分析了政府主导、政府委托开发商和农民集体自主这叁种典型的土地储备运作模式。得出的主要结论为现有以单一主体为主导实施的运作模式更多形成的仍是零和博弈,僵化的运作模式限制了非合作博弈向合作博弈的转换可能与空间。最后,在运用波特五力模型总结当前土地储备领域运行中存在的问题并研判土地储备经济发展未来“新常态”特征的基础上,从回归本位目标、打破政府垄断、扩容建设用地供应、健全土地增值收益分配机制和赋予土地供应的参与权利等五个方面提出了提升土地储备体制机制运行效率的建议。与已有的研究相比,本文的创新主要体现在:一是研究视角的创新,本文尝试站在微观参与主体和产业分析的视角,更为深入和系统地分析了土地储备体制机制运行中存在的障碍。二是研究内容的创新,本文尝试对土地储备运行全程中形成的各类土地价格进行了内涵、形成机制、关键影响因素和价格体系空间分布特征等方面地开拓性探讨,并将作为土地需求方的开发商也纳入到系统研究的框架中。叁是研究手法的创新,在土地储备价格的分析中引入了格兰杰因果检验、特征价格模型、多元回归分析等方法,在土地储备运作模式的分析中运用了博弈建模分析的方法,并尝试探索了多学科的交叉研究。

刘新芝^[7]2005年在《城市土地储备制度绩效研究》文中研究指明我国城市土地使用制度经历了有偿使用、无偿划拨使用到有偿使用和划拨使用并存的历史变迁。目前城市土地使用的“双轨制”虽然克服了传统土地使用制度的某些弊端,但是大量城市国有土地仍被许多管理不善和缺乏竞争力的国有企业无偿地长期占用,土地利用效率低下。同时,大量的划拨土地和农村土地以隐蔽的方式违规进入土地市场,严重干扰和削弱了国家对土地市场的宏观调控效应。在这种城市土地使用背景下,城市土地储备制度应运而生。城市土地储备制度是我国土地使用制度的一项创新,它是在我国土地使用制度改革、土地市场发展过程中以盘活城市存量土地、实现城市土地资源可持续发展的一项土地管理制度。城市土地储备制度的建立,对于规范和培育土地市场、增加政府财政收入、促进中国土地收购储备制度及城市规划的合理实施等都具有重要意义。城市土地使用制度改革虽然已取得了巨大成就,但在改革和执行过程中还存在一些问题。因此,深入对我国土地储备制度进行研究是十分必要的。本文从我国的国情出发,充分借鉴国内外有关城市土地储备的理论和实践,多角度、全方位分析了我国城市土地储备制度运行过程中取得的成效和存在的问题,并提出完善土地储备制度的积极可行的建议,以期对我国城市土地储备制度的合理健康发展起到一定的导向作用。本文具体研究内容可划分为五部分。第一部分主要阐述论文的研究背景、研究思路和技术路线、国内外研究现状以及本文逻辑分析框架和主要内容结构安排。第二部分进行了城市土地储备制度的基础理论研究。对政府经济学理论、公共管理理论、制度理论及城市土地储备制度的结构、制度绩效及评价准则进行了理论上的阐述,为本文的研究作了理论铺垫。第叁部分进行了城市土地储备制度评估的内容和方法研究。按照系统分析的原理,建立了城市土地储备制度评估的概念模型,系统论述了制度评估的原则和方法。是本文主体研究框架和研究方法的系统阐述。第四部分进行了城市土地储备制度的评估研究。本部分是全文的重

康春^[8]2006年在《中国城市土地储备制度运行机制研究》文中提出我国现行的土地储备制度是政府或政府授权机构依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过依法收回、收购和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储备,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度,是土地使用制度深化改革过程中的制度创新。从几年的实践看来,土地储备制度的实施对于扶持并深化国企改制、规范土地市场运行、保障土地利用总体规划和城市规划的实现、加速城市更新、促进城市建设、激活房地产市场、增加地方财政收入等方面发挥了积极的促进作用。但是,随着实践的不断深入,各方面问题也不断显现,进一步的理论探讨也随之展开。本文尝试从土地储备制度的运行机制方面探讨完善土地储备制度、提高土地储备机构效率的措施,采用定性分析和定量分析相结合的方法,综合运用土地经济学、城市经济学、宏微观经济学等理论,从城市土地储备计划调控机制、金融支持机制、风险管理机制和绩效管理机制等方面结合实际地进行深入研究和有益探讨,为我国城市土地储备实践提供决策支持。主要内容包括:首先,在归纳我国土地储备制度的初始目标和功能定位基础上,从实践中土地储备制度的效果和影响与初始目标的偏离现象入手,探讨了偏轨原因,并针对性地提出了分阶段建立多层次的目标体系、建立从中央到地方的法律体系、重构土地收益分配格局、建立有效的土地储备制度运行机制等对策。其次,分析了城市土地储备运作中计划调控的机理及意义、设计了年度土地储备计划和供应计划编制的技术路线、讨论了计划土地储备量地影响因素和测算方法、分析了影响土地市场需求的诸多因素,设计了土地市场需求的组合预测模型及计划土地供应量的测算方法。再者,借鉴荷兰、瑞典在土地储备资金筹措方面的具体做法和美国永久土地基金、德国鲁尔土地基金以及我国港、澳土地基金等的组织运作案例,提出构建以地方政府为依托的土地基金资金支持结合土地储备机构自身融资的二元融资模式为解决我国土地储备融资困难的现实举措,并设计了满足既定前提条件下我国土地基金的运作流程。然后,界定了城市土地储备风险和风险管理的概念,从土地储备机构角度,简要设计了土地储备风险管理的目标和基本原则,讨论了如何完善和加强土地储备风险管理。并结合实际,着重研究了土地储备实践中的难点,属于风险控制策略的划拨国有土地收购定价机制。随后,界定了我国城市土地储备绩效管理的层面、目的与意义,归纳了实施城市土地储备绩效管理的障碍及基础条件,提出了完善城市土地储备绩效管理的组织架构优化设计及模式建议。针对实施非经营性项目和实施经营性项目两类土地储备机构,分别设计了城市土地储备制度绩效评估指标体系,并对评估方法选取和基于绩效评估基础上的激励机制设计提出了建议。最后,以武汉市为案例,回顾了武汉市土地储备制度的发展历程,描述了武汉市土地储备运作的现状及动向,针对性地提出了武汉市土地储备运作优化的建议。

陆云峰^[9]2013年在《南京市土地储备运作机制研究》文中进行了进一步梳理我国的城市土地储备制度起源于上个世纪90年代后期,是经济体制改革大背景下城市土地管理领域的一项制度创新。这项制度的诞生,对城市整体的规划建设,规范房地产开发市场与城市土地交易市场都发挥了积极作用。建立城市土地储备制度,是为建立健全公开、公平、公正的土地使用制度,从而增强国家对国有土地资产的管理,达到规范土地使用权的出让行为,防止我国国有土地资产流失的目标而采取的一项重大改革举措。本文首先从城市土地储备制度出发,介绍了土地储备的起源、界定土地储备的内涵及功能,分析了城市土地储备制度的计划与管理、范围与程序、开发与利用、供应以及资金管理等相关方面。其次,‘介绍了南京市土地储备运作实施背景及发展历程、运作机制现状,揭示了目前南京市土地储备运作机制存在的市级统筹调控能力不强、收储方式与土地管理方向不符、资金管理效率不高、土地运作动力不足、部门间协同功能不足等问题,分析了收储主体多元、储备土地来源相对较窄、管理机制缺失、资金运作不活、收益政策多变、融资方式单一、土地储备过程中相关部门相互抵触、互相推诿,行政审批手续繁杂、办事效率低等原因。再次,具体分析了典型城市上海、武汉、杭州的土地储备运作机制特点,得出对南京的经验和启示。最后,提出了完善南京市土地储备运作机制的对策建议：扩大土地储备的运作范围,对城市土地储备的管理进一步加强,对土地储备开发部门构成的管理进行完善,加强建设土地储备相关资金的管理体制、完善收益分配机制、建立部门共同协调机制。

左娜^[10]2010年在《城市土地储备规模及成本问题研究》文中研究说明城市土地储备制度,是社会主义市场经济改革的必然产物,是我国土地管理制度的改革创新,尽管已经历了十几年的发展历程,但在理论和实践上仍存在一系列问题,需要进一步研究与完善。其中,土地储备的规模和成本问题是土地储备制度中的两个关键问题,本文即对这两个问题进行了深入研究。本文第一章首先提出了论文的研究背景和意义,然后对国内外有关土地储备制度的研究动态进行简要综述和评价,最后对论文的研究对象、研究方法、框架及创新进行了阐述。第二章主要介绍了土地储备制度的概况,包括土地储备的涵义及产生背景,土地储备制度的运行机制,以及土地储备制度的理论基础。第叁章主要对土地储备中的规模问题进行研究,是本文研究的重点之一。在分析了土地储备规模的内在机理和影响因素的基础上,针对我国土地储备规模确定缺乏合理性的现状,引入灰色GM(1,1)预测模型,对土地储备规模的合理确定进行定量分析和实证研究。第四章主要对土地储备中的成本问题进行研究,是本文研究的另一重点。首先对土地储备成本的涵义、特点及影响因素进行阐述,接着以上海市为例,通过土地储备实际案例的调研分析,总结出目前土地储备成本工作中存在的主要问题,并针对这些问题提出了具有创新性和指导意义的对策建议。第五章对城市土地储备制度的进一步完善提出了其他思考与建议,包括建立健全土地储备法律支撑体系；拓宽融资渠道,实现土地储备资金的良性循环；合理引导储备土地供应,抑制土地价格过度上涨；加强土地储备相关部门间的配合与协调。第六章结论部分,总结了本文的主要研究成果,并就文中的不足之处及尚需进一步研究的地方进行分析。

我国土地储备制度的现状及运行机制研究

参考文献：

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