1998房地产业：有望盘出低谷，渐趋活跃，本文主要内容关键词为：低谷论文,房地产业论文,渐趋论文,活跃论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1998年中国经济增长目标是8%。虽然增长幅度比1997 年有所减慢，比前十几年平均增长速度降低不少，但在整个国民经济基数不断扩大的情况下，这也是一个合理的、较快的增长，并且是一个艰巨的任务。目前国内的消费品市场呈现徘徊局面，需求不振，产品积压严重；而面对目前东南亚金融危机的影响，我国的出口也将遭遇考验。3 月初在上海进行的华东出口商品交易会上，对东南亚的出口成交比以往下降了约30%，而整个交易会成交总量比去年下降了11%左右。这可能为今年我国出口的困难状况定下了基调。因此，怎样达到今年经济增长8 %的目标，以什么产业作为主要发展热点，成为一个十分重要的问题。房地产业，其深厚的增长潜力、其对其他产业发展的强劲带动功能、其高投入、高产出、高消费的特点、其对我国居民生活水平改善和提高所起的实际的和形象的作用，使得房地产业的发展和增长受到普遍的关注，人们对房地产业在今年经济增长中的贡献程度寄予厚望。
一、中国在世纪末的经济增长和人民生活水平提高呼唤房地产业的发展
从中国总体的经济发展状况看，其经济增长必须保持一个较快的速度。目前与中国经济发展速度所关联的主要方面在于：就业水平、企业景气、职工收入和社会稳定。缺乏一个较快的增长速度，以上问题就难以有效解决。同时，目前至2000年的三年是我国“九五”计划的关键，关系到中国以怎样的姿态进入21世纪。
目前我国在市场方面的一个基本认识是以增加内需来弥补出口不足，拉动经济增长。但面对目前国内一般消费品市场的疲软状况，必须培育和创造新的、大宗的消费热点。而房地产业无疑是比较适合的。因为除了轿车以外，没有一种产品能够如住宅商品那样活跃消费，增加需求，引致投资和供给，对国民经济发展产生巨大的推动作用。据原国家计委主任陈锦华指出，中国的“九五”计划共需投资13万亿元人民币，前2年已完成近5万亿元，后3年总共还有8万多亿元的投资量。在国内外经济形势和市场状况变化的情况下，今后的投资重点主要是基础设施、城镇住宅及配套设施和高新技术产业方面。
从今后3年我国投资的主要方向看，在目前的国内外经济形势下， 基础设施和住宅及其配套设施建设无疑是增加内需的关键产业，也是我国在近几年中经济增长的源泉所在，而高新技术产业的发展是我国瞄准着中国经济在21世纪的发展和提高而作出的战略性决策，但其对市场活跃的引致作用将有一个较长的时滞。
房地产是关联面十分宽广和带动能量非常强劲的一个产业，对上下游50多个物质生产部门具有极强的关联度。以1995年为例，我国城乡住宅建设就耗用了全国年产量中14%的钢材，47%的水泥，20%的木材和40%的玻璃。每一单位住宅消费对相关商品的引致性需求约为1.34倍。（1998年1月12日《文汇报》）据世界银行的统计，80年代中期至90 年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应为2倍， 住宅投资及其服务所创造的价值分别约占各国GNP的7—8%。
在市场需求方面，我国对住宅的消费潜力是极其巨大的。世界各国民众无不把拥有自己的住宅作为人生的目标之一，而在中国，这种观念是尤其突出的。从中国农村中农民省吃俭用、竭尽所有对自有住宅建设的高度热忱，就反映了一种强烈的国民传统心理。
从中国目前国民的基本需求程序来说，除了吃、穿、用外，住宅是第一位的。目前，我国城市中人均住宅面积4 平方米以下的住房特困户还有300万户；640个城市中尚有3300多万平方米的危房需要改造；在“九五”期间大约有1300万对新婚夫妇需要住房；同时，农村人口进入城市的步伐在加快，到2000年城市人口比1996年将净增1075万人。同时，城镇中目前居住面积在人均8平方米以下的家庭是一个庞大的数目， 其改善居住状况的要求是极其强烈的。这一切都构成了对住宅的巨大需求。
二、住宅是缺乏替代产品的基本消费品，在国民经济发展和人民生活提高的序列中地位重要
从我国社会经济发展的序列来说，住宅建设应该放在一个重要的位置。
我们以房地产业和轿车产业在我国社会经济发展中的地位和功能作一个比较。房地产业的主要产品—住宅—是一种生活的基本需求，这种需求是缺乏替代产品的。不管人们通过什么手段取得居住效用——或是购买、或是租房，但基本前提是住宅建设。
而轿车是一种可以替代的产品，它不是一种必需品，至少在目前中国是如此。轿车的主要功能是出行便捷，但对其的替代有多种途径：中国城镇中商品营销网点的合理布局，替代了一部分出行的要求；公共交通设施（隧道、轻轨等）和公交线路的扩展，也减轻了出行的困难程度，这是对自有轿车的一种主要替代。并且，中国城镇中居民就业单位与住宅的适当距离，也削弱了对轿车的要求。我们认为，轿车在中国，至少在10年内是一种炫耀性商品，而不是必需品，但住宅则是需求十分迫切的基本消费品。对国家来说，对人民生活必需品的供给是负有强烈责任的，而人们对奢侈品的消费则是个人能力的问题。因此，这两种产品在我国的不同社会意义，决定了其在发展程序中的位置。
有一种观点认为轿车消费对住宅消费具有强烈的相关性，因为有了车，才能对较远距离的住宅产生需求。但在中国，从人均大约800 美元的收入水平、从人们普遍的较困难的居住条件、从中国严峻的道路交通状况等因素分析，其首要的需求是住宅，而不是轿车。中国居民的消费能力刚刚达到能够勉强承受其中之一的消费时，住宅是第一位的选择。
同时，从目前的世界潮流——环境保护的角度分析，也将得出大力发展住宅的结论。人类的居住状况，既有受外界环境影响的一面，又有其自身对环境产生影响的一面。居住状况的恶劣，营造出不良的环境，破坏着环境，并且产生不少破坏环境的污染源。因此，从大环境的角度看，住宅绝对是环境的重要组成部分，而不仅仅认为绿化就是环境。
而轿车则是另一个问题了。它基本上是环境的破坏者。虽然环保轿车不断亮相，但离大规模推广应用还有距离，并且仅仅以不有害于环境为最高目标。因此，中国在城市中主要是以发展更加便捷的公共交通为主，同时，适当满足富裕阶层的购车要求，这是正确的。
本文作者并非在此贬低轿车工业。轿车工业同样是国民经济中重要的支柱产业。但在目前的情况下，住宅建设和消费比轿车消费更具现实意义和紧迫性。
三、房地产业将进入活跃阶段
我国的房地产业在经过90年代初的狂热发展后，由于各方面配合因素的缺乏和房地产业自身内部结构上的问题，使房地产业陷入了困境之中。至1997年底，全国累积的商品空置房总面积高达7038万平方米，估计有1000亿元的资金被套其中。在这些空置房中，住宅占70%。其中上海的空置房面积是902万平方米，空置住宅700万平方米。房地产业的投资增长速度从超过100%（1992年、1993年）急速下降到1994年的31.8%，然后以较缓的速度持续回落。1997年全国房地产业开发投资3106亿元，比1996年又下降了3.4%。据国家统计局公报，1997 年全国完成房屋峻工面积1.56亿平方米，比1996年减少0.19亿平方米，降幅为10.85%左右。
从目前的情况看，一方面是大量的商品住宅空置，另一方面是大量的居民拥挤在斗室，急盼居住条件的改善。中国在房地产发展中的供给和需求呈现严重的脱节，对我国房地产业的发展和国民经济发展产生着严重的障碍。我国房地产业目前的困境除了受到宏观经济调控的影响外（但这不是主要的因素），主要原因在于：
1.政策滞后。90年代初，我国还是福利分房大行其道之时。在无需出钱就可以享受住宅分配的情况下，商品住宅的销售状况是可以想象的，那只是少部分富裕阶层的行为，而不是社会成员普遍的需求。因此，虽然社会具有强烈的住宅需求欲望，但缺少政策的配合和推动，潜在的需求无法转化为实际的购房行为，人们都挤在福利分房一条道上。
2.结构失调。其原因是房地产业还缺乏市场意识，其发展主要是从自身的赢利考虑，而不是从社会的实际需求考虑。因此，房地产业发展主要集中在高档住宅、别墅、办公楼上，而利润微薄的经济实用住宅在其视野之外。另一个比较自然的原因是，房地产业的发展是从城市中心区域起步然后逐步向城市边缘扩展的，而在城市中心进行房地产开发时，以上规则和考虑也是比较可以理解的。
3.居民消费能力积聚过程尚未完成。对住宅商品从潜在需求到实际消费，需要消费能力的积聚，因为这是一次巨额的消费。而在90年代初，人们的收入水平是解决温饱有余，但要进行更高层次的消费（如住宅）就显不足。最近几年中我国居民存款的急剧增加，是这一积聚过程的明显表现。
而我们认为房地产业将进入活跃阶段的主要依据是以上因素发生了较大的变化。
1.住房政策变化：从福利分房转为货币购房。我国福利分房的政策在改善居民居住状况方面实际上是有二重性的：一方面这一政策确实改善了部分职工的居住条件，但另一方面又压抑了自身有能力改善居住条件的人的住宅消费行为。造成不管有无消费能力，大家一起等着分房，住宅消费市场就难以形成气候。
在各方面条件逐步成熟的情况下，我们终于开始向货币分房转化了，这是住宅市场形成的基础条件。目前，广东、北京等地率先出台货币化分房政策，各地也都积极准备，在今年将有大部分地区开始推出货币化分房政策。“后门堵死，前门疏通”。货币化分房政策将有力推动人们通过购房来改善居住状况，并结束很大一部分居民的等待、观望行为，从潜在需求转向实际消费。
同时，其他的配套因素也在紧紧跟上。中国人民银行行长戴相龙在九届人大一次会议举行的记者招待会上表示，今年金融工作的一个重点是建立和完善居民住房金融服务体系，其要点是：①住房公积金代理业务扩大到所有的国有商业银行；②所有商业银行可以在所有城市办理住房公积金代理业务；③对安居工程和开发商品房的贷款，取消贷款规模的限额控制；④今年居民住房贷款比去年增加一倍。
2.消费阶段变化：从一般基本必需品消费进入住宅消费阶段。
在经过近20年的改革、发展后，我国的经济实力急速增强，市场供给充分涌现，从短缺经济走向相对剩余型经济，从卖方市场转向买方市场。但是，这种变化更多的是对于一般消费品而言的。在这基础上，居民的需求层次逐步开始向高层次需求发展，正处于从以基本消费品市场为主转向以高层次的各类消费市场为主的阶段转化，主要是向住宅消费发展。
3.消费能力变化：消费能力从潜在需求转为实际消费。对于城镇居民总体来说，其基本生活必需的满足已有几年时间了。在这段时间内，其收入的主要趋向是积聚，积聚消费能力，以实现其高层次的消费需求。目前开始逐渐显示从积聚向实际消费发展的迹象。
4.住房结构调整显现效果，住宅供给行为从自身考虑转向从消费者需求考虑。有需求还必须有供给的配合，供给与需求之间的协调和一致是促进房地产业发展的重要保证。从中国的房地产业的发展看，其前期发展符合房地产业发展的总体要求，但与市场的实际需求是脱节的，在结构上存在问题。主要是：①从自身的角度考虑，以赢利为目标；②与以上目标相适应，在结构上主要是瞄准高档住宅、办公楼、别墅等，脱离了市场的最大量需求——经济实用型住宅。在市场的教训下，这一状况得到很大的改变，减少和削减高档住宅，大力发展普通住宅，成为共识。
种种迹象表明，各方决定活跃房地产业和住宅市场的决心是强烈的，各种因素的创造和配合将加快推动这一进程。
四、瞄准市场需求，控制成本，提高配套水平，加快发展步伐
在房地产业再次活跃的各种条件都逐步成熟的情况下，房地产业的真正发展还需自身的改进和提高。
1.房地产业的发展必须瞄准市场的迫切需求。
从中国目前的情况看，房地产业发展的真正市场基础在于经济实用的住宅。从我国目前居民的收入水平和其承受能力分析，市场需求的重点是位置适中（城市边缘）、价格合理（1500～2000元／平方米）的经济实用住宅。其消费意义是：在目前的消费承受能力的范围内，尽快解决居住困难，若干年后在收入提高的基础上，再求完善。当然，在这其中有一部分高收入的阶层，能够承受4000元／平方米左右的价格水平，但其数量是有限的。因此，在房地产业的发展中，能够清醒地认识市场、把握市场、瞄准市场的最大需求是新一轮房地产为健康发展的关键。
2.控制成本。
影响房地产业发展和房地产市场活跃的一个十分重要的因素是价格。虽然政府管理部门一再要求努力降低房价，但要见效是一个艰难的过程。据一个典型的调查情况看，取消了在房地产方面的38项收费，每平方米减少60元，但同时又增加了人防费40元，某一部门又按每平方米收取3元手续费，实质仅减少17元（1998年2月9日《文汇报》）。因此， 要降低房价必须采取更加有力、严肃的措施。房地产商品的价格要充分考虑消费者的承受能力和支付能力，而不是盲目地以生产者的自我考虑为主。当然，房产价格是一个关系到各方面利益和关系的问题。因此，更有必要引起各方重视，共同努力，协调解决这一问题。在这过程中，国家的有关政策措施是关键的因素。
3.提高配套水平。
为了使我国的房地产业发展和住宅建设真正从消费者的要求出发，并且与我国的社会经济发展相协调，也与国际标准进一步靠拢，我们必须突破住宅建设就是造房子的传统观念。住宅建设、向消费者出售住宅的同时，也是提供一种舒适和健康的环境和氛围。住宅提供人们的居住空间，同时也是提供活动和发展空间。
在对社会环境的改造日益受到全社会重视的今天，关注住宅建设是其中一个重要的环节。住宅建设必须结合环境的改造和美化，健全居民日常生活必需的设施如交通、购物、娱乐闲暇、教育、就医等方面的配套。在这其中，环境是越来越进入人们购房考虑的范围之内，并且其权重日益提高。大环境是提高住宅销售吸引力的有效手段。
提高配套水平的另一个含义是政策配套，如金融方面的支持和倾斜、保险方面的创新和支持、国家政策的强烈引导等。
4.消费存量，优化增量，进入良性循环轨道。
大力消化存量房产是启动房地产业的前提。目前房地产业发展中的一个困难是存量积压严重，房地产商囊中羞涩，负担沉重。对房地产商来说，必须认清形势，承认损失，在存量消化上下功夫，再图发展。这方面的措施是：降价销售、成片转让、改变性质（如转成安居房等）、吸引投资商加盟，完善配套设施、低息、无息分期付款，鼓励购房等。