罗平县住房和城乡建设局 655800
摘要：商品房进行网签合同备案是营造安全购房环境的保障，有利于规范市场交易行为、保障购房人合法权益不受侵害，但购房人在进行商品房购买之前也一定要认真、仔细核查商品房是否具备“五证”，尤其是国有土地使用证和销售许可证，其二者的合法性对购房人的权益有着重要影响；同时购房后，要查看房屋的权利状态，及时进行网签合同备案，及时查看房地产信息网上登录的房屋权利信息，避免发生不必要的纠纷，造成利益损失。
关键词：商品房；网签合同备案；购房人；合法权益
近些年，商品房交易在我国国民经济发展所占的比重较大，由于其具有交易额大等特点，在交易过程中很容易发生纠纷，因此，避免自身合法权益受损已成为每位购房人最关注的话题。而商品房网签合同备案就是一项有效保护购房人权益的措施，文章结合当前商品房网签合同备案的实际情况，就对合同备案对保障购房人合法权益的重要性进行分析，并探讨了有效保障购房人合法权益的措施。
一、商品房交易过程中存在的风险
首先，如果商品房的“五证”（如图1所示）不全，那么则代表商品房在某个环节上没有取得国家的认可，例如，缺少商品国有土地使用权证，则代表建筑用地没有取得国家许可，购房人购买的商品房就是违法建筑。这样的情况下，国家一旦对商品房做出处理，就会影响到购房人的权益，到时必然会引发与房地产企业的权益纠纷，自身权益也会受损。
图1
其次，购买在权利所属上存在争议的房屋，如房屋处在被法院查封的状态，或未经抵押人授权，但房地产企业擅自营销的房屋，购房人在购买后，由于权利所属上存在争议，如果按照法律进行房屋处理，购买人的权益将没有任何保障。
最后，购买已售出的商品房，也就是说，商品房已被售出，但房地产企业隐瞒售出事实，仍向第三方进行销售，这种情况第三方购房人的权益也得到不到保障。
二、商品房网签合同备案对保障购房人合法权益的重要性
商品房网签合同备案能够有效避免商品房购买中出现的风险，也提高了交易手续的办理效率，其中最保障购房人合法权益的重要性主要体现在以下几个方面：
一是，在交易过程中，商品房交易过程中会签订购房买卖合同文本，这些文本内容就是商品房网签合同备案的主要内容，而且合同文本是由国家工程局部门联合建设部部门共同制定的，全国商品房交易的合同文本都是统一的，管理也是由全国统一管理的；也就是说，当商品房网签合同备案后，国家房地产管理部门就会接收到购房人的购房备案信息以及购房人的基本个人信息，一旦购房人的利益受损，可以通过备案内容维护自身的合法权益[1]。
二是，方便信息查询，增强了信息的透明性。商品房在取得预售许可证后，房地产企业就会将商品房的基本信息，如面积、产权年限、营销状态、套数等内容上传到房地产信息管理中心，公众可以通过网络查询了解商品房信息，购房人就可以通过对信息的了解进行购房选择，这样有效的避免了一套房重复销售的欺诈销售行为，规范了商品房交易行为，对保障购房人权益起到了积极作用[2]。
三是，提高了产权登记的效率，购房人在办理不动产产权证时必须要出示商品房交易合同。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆如果进行了商品房网签合同备案，那么购房人的交易信息将会上传到房地产管理部门的数据系统，如购房面积、购房成交价格、购房人个人信息等内容也会在系统内自动生成房屋销售登记表，这样在办理不动产产权证时就只需要出示销售登记表即可，有效的提高了办理效率和相关部门的工作效率。
三、有效避免购房人合法权益受损的措施
预售是当前商品市场进行房屋交易的主要方式，但如果购房人的经验不足，对市场不了解，可能就会遇到被欺诈、被欺骗等问题，严重的损害了购房人的合法权益，也会造成数额较大的经济损失。为此，为了有效的避免购房风险，文章提出了几项措施，希望能够为购房人提供帮助。
首先，在购房前一定要仔细查看房地产企业出示的商品房“五证”，一是要查看证件是否齐全，二是要查看证件的真实性，而且查看过程中必须查看原件。商品房五证包括建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证，其中国有土地使用权证和商品房预售许可证是具有法律效力的，其内容必须合法；并查看证件上登记的商品房信息是否与销售的相同。如果证件内容存在出入，购房人可以向相关部门进行核实，在未核实清楚前，不要交付购房定金或签订购房合同，而且也不要相信销售人员的解释，必须弄清后再进行交易[3]。如果确定为证件不全，那么坚决不能购买，并要向相关部门反映，或通过法律途径维护自身的合法权益。
其次，要反复核实房屋的权属。即使房地产企业出示了商品房预售许可证，也并不代表就不存在任何购房风险，所以也不要急于付定金或签订合同。由于商品房销售过程中，或同时出售很多套房屋，每一套房屋的权属都不一致，有些商品房可能是抵押房或者法院查封房。对于这样的房屋，购房人要向相关部门查实房屋的权属信息，如果是法院查封房或抵押房，房地产企业将没有销售权利，所以坚决不能购买。
最后，要及时签订网络合同备案，并进行信息确认。购房人在核查所有房屋信息都没问题后，就可以进行房屋交易，交易过程中要签订商品房销售合同，签订合同之后，要及时进行网络备案。在交易现场就应登录网签合同备案系统，对各项内容进行逐条登记，并核查各项信息的准确性。而且在合同生效后，购房人要及时登录房地产信息系统进行备案信息确认[4]。购房人在签订商品房买卖合同后，会将合同上交到相关部门，生成正式的交易合同，然后交易双方正式盖章后才能生效。所以在合同生效后，购房人要凭借个人身份信息进行网络合同备案信息查询，如果发现没有备案登记信息，要及时向房地产相关部门反应，防止房地产企业坑害购房人权益；如果发现信息内容错误，也要及时向管理人员反应，以便能够及时更改。
结束语
总而言之，在商品房交易过程中存在较多的风险，如果消费者有购房打算，要事先了解好房地产交易市场的情况，以及交易过程中需要注意的事项，如果出现不懂的问题，要及时向有关部门咨询，防止交易过程中出现权益受损的问题。而且在交易后，一定要及时进行网签合同备案，及时登录购房人的购房信息和房屋权属信息，避免房地产企业不良行为对购房人权益的侵害。如果发现自身的权益被侵害，要及时寻求法律帮助，利用法律武器合法捍卫权益。
参考文献
[1]邓慧琼.浅谈商品房网签合同备案对保障购房人合法权益的重要性[J].现代经济信息，2017，27（15）：315，317.
[2]樊文有，刘静，饶灿等.基于GIS的新建商品房网上备案系统的设计与实现[J].测绘通报，2014，19（12）：108-111.
[3]石利革.持之以恒主动作为化繁就简优质服务——邢台市房管局交易中心全国首创房屋抵押合同网签新举措[J].中国房地产（综合版），2017，26（3）：21-23.
[4]李东娟.存量房交易网上签约、备案及资金监管 ——也谈不动产交易安全中的政府行为[J].青海师范大学学报（哲学社会科学版），2016，38（1）：28-32.
论文作者:金亚苹
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第28期
论文发表时间:2018/3/1
标签：购房人论文; 商品房论文; 合法权益论文; 签合同论文; 权益论文; 房屋论文; 信息论文; 《建筑学研究前沿》2017年第28期论文;