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一、Shopping Mall的起源和发展
1.什么是Shopping Mall？
Shopping Mall，音译为“摩尔”或“销品茂”，是一种新型的几乎能够涵盖人们各种消费需求的多业态复合商业模式，被形象的称为“购物林荫道”或“同在一个屋顶下的商业街”。Shopping Mall作为综合体，与主要以销售商品为目的的百货公司和购物中心有着明显的不同，严格来讲，其应该是：面积在10万平方米以上，在毗邻的建筑群或一个大建筑物中，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度齐全，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。其以家庭式消费为主导方向——把一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游、金融等各种服务，能满足全客层的一站式消费的全新的商业聚集模式。Shopping Mall所包含的内容十分广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为商圈内的所有居民。由此我们可以看出，Shopping Mall不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。
国际购物中心协会亚太首席代表成克文认为：Shopping Mall目前是购物中心发展的最高商业形式，必然成为全球范围提供有效商业集散和服务凝聚的最佳方式，它不仅是零售和代理及厂商最为青睐的销售载体，而且成为消费者“一站式”购物和消费、休闲、娱乐的良好场所，不仅能够满足本地顾客的需要，还能吸引大量的外地观光客，成为地区休闲、娱乐、观光、购物胜地。
2.Shopping Mall的发展特征
作为目前购物中心发展的最高商业形式，Shopping Mall的主要特征可归纳为以下四个方面：
（1）统一性。其规划、开发、运营都要在统一的组织体系下运作，具有统一的商业形象和同一的经营政策。同时，为了适应这种统一管理的需要，产权一般也要求统一，不可分割和出售。
（2）专业性。在管理上，各种组成要素形成高度的专业化分工：地产开发商专业负责融资与商业物业开放；专业商业发展商受地产商委托专业负责整个商业物业的统一规划与管理；各单体专业店则由零售商承租，在专业管理商的统一规划与管理下独立运营，从而形成所有者、管理者、经营者分离的治理模式，创造出较传统模式下更高的经营和管理效率。
（3）便捷性。具有交通地理上通畅和便捷的条件。在北美国家，由于高速公路交通发达、汽车普及率高以及城市居民生活郊区化趋势的影响，使得Shopping Mall多建于郊区中高收入居住区和高速公路交叉点，这样，利用便捷的交通工具和设施，其周边辐射半径最多可达30～40公里，具有广阔的影响力和吸引力。与此同时，也必须具备充足的停车场地。
（4）人本性。人本化的经营理念，尊重顾客的选择权，充分体现“一站式满足”的理念。Shopping Mall从建筑到服务，从功能设计到文化理念，都体现了以人为本的特征，其综合性的功能服务、人性化的空间设计、物质与精神消费的统一，无不使人的意义在此得到最大限度的尊重和体现。另外，它集购物、休闲、娱乐、社交于一体的零售商业模式，也能够满足顾客“一揽子消费”的需要，使顾客获得全方位的良好感受。
3.Shopping Mall的产生及在我国的发展
Shopping Mall起源于上个世纪50年代的美国，至今已经历了50多年的发展历程，在美国，其不论在管理模式还是在经营理念上都是日臻成熟和完善。它给美国的零售业带来了巨大的变化，并逐渐成为了美国最重要的一种零售业形态，其经营额已经占到了美国社会零售业销售总额的50％左右。它在改变传统零售业的分销结构的同时，也进一步的推动了社区的发展。
与美国相似，欧洲和北美的其他国家也已进入了“摩尔”发展的成熟期。而日本、东南亚以及我国的香港、台湾大体上于上世纪80年代开始风行，目前也都已进入了快速发展时期。在日本，Shopping Mall的店铺虽仅占1％，但它们却创造了全国3500亿美元零售总额的大部分。
在我国，从上个世纪九十年代末期开始，伴随着经济的快速成长，居民的消费水平也得到了显著的提高，消费者在购买商品时越来越注重消费环境的选择，单纯的购物已不能满足其需要。与此同时，城市化进程的加快，城市交通网络的发达与完善，私家车的增多，使得在经济发达地区，汽车已经达到了相当的普及率。在这种情况下，集休闲、购物、娱乐、社交于一体的商业业态——Shopping Mall的悄然兴起，也就成为了中国商业发展到一定阶段，商业业态社会优化组合的必然选择。
据不完全统计，目前我国国内已经开业或规划在建中的规模在10万平方米以上的摩尔商业城就有200余个，掀起这股滚滚而来的“造Mall”热潮的，不仅仅是北京、上海等大型城市，更不乏有为数众多的中小城市和新兴城市。如果说，我国的某些超大城市已经基本具备了开发摩尔的基本条件，那么中小城市的加入是否会存在一些“先天不足”和“后天障碍”呢？
二、中小城市建立Shopping Mall的制约因素
不可否认，随着城市化进程的不断推进，我国中小城市的数量有了显著的增长，这些城市的共同特征是他们都有着较快的发展速度和较强的发展意识，同时也都存在着城市基础设施不够健全，商业环境和消费环境有待提高的问题。这样，通过开发Shopping Mall，就可以给整个城市的发展带来诸多的好处。这表现在摩尔的兴建不仅可以改善城市商业基础设施，完善服务配套设施，改善商业环境和消费环境，提升原有商业的规模化和组织化程度。同时，开发Shopping Mall，对一个城市的产业结构调整和升级，城市核心竞争力的提升，以及城市形象的提升等等，也都具有非常重要的作用，从而促进中小城市在快速发展中实现更大的飞跃。但是，也正是由于这些巨大的诱惑，使得中小城市相关部门在开发这类大型项目的决策中增添了很大的冲动性和盲目性，这又不可避免的造成了巨大的风险性。中小城市开发Shopping Mall的制约因素主要体现在以下五个方面：
1.经济发展水平与消费能力的制约
Shopping Mall的出现，是商业业态演进过程中一种更高级的商业形态，是高端消费的理想场所。城市发展Shopping Mall能否成功，很大程度上就取决于这个城市的收入水平和消费能力，这一水平反映在统计数字上，就是该城市的人均GDP的多少。从国外发展Shopping Mall的经验来看，这种商业形式是在二战后美国人均GDP达到2000美元之后才开始出现的，而其发展壮大则是在人均GDP达到6000～8000美元的阶段。从我国目前的经济水平来看，据国家统计局的统计数据显示，仅有上海、北京、深圳等少数大城市的人均GDP达到了3000美元以上，多数中小城市的人均GDP都低于这一标准，尤其是在中西部的欠发达地区，经济发展程度就处在一个更低的水平上，这在一定程度上就制约了一个城市居民的购买力和消费观念，使得发展Shopping Mall存在更大的风险性。
2.交通网络的制约
大多数的中小城市，由于人口密度小、土地价格相对低廉，因而居民的居住地较为分散，很难形成规模较大的居住区。加之中小城市的交通网络还不够健全和通畅，公共交通还不够便利，而私家车的普及率更是远远落后于大城市，这些不利因素的综合作用，一方面使得规模巨大的Shopping Mall很难形成较大的辐辏力和吸引力，无法吸引到足够多的顾客来光顾；另一方面，由于人口稀疏，本辐射区域内的顾客数量明显不足，无法形成足够的购买力以维持这种大型消费场所的正常运营，因而说，人口稀疏、购买力不强的中小城市并不具备发展摩尔的基本条件。
3.居民消费观念的制约
从中小城市居民的消费观念来看，多数中小城市较大城市而言都具有相对封闭、受外来文化的影响较少的特点。这些地区的居民往往还保留着较多的传统消费观念，在消费中更多的是关注物质产品的质优与价廉，对精神消费的需求并不显著，因而很可能会忽视掉大型购物中心所提供的精神层面的环境与服务的价值。另一方面，由于受众面即消费群体范围的局限性，使得商家在进行大规模的宣传促销时相对而言会付出更大的成本而取得较少的收益，通过成本收益的比较，商家很可能会放弃许多本应定期举行的大型商业宣传活动，这样势必会影响到Shopping Mall的营销策略的实施和经营业绩的提升，而惨淡的经营状况就会更难使这一新的消费观念深入人心。
4.开发模式的制约
据调查，目前国内已经建成或正在开发的Shopping Mall项目大多采用的开发模式是由商业地产商开发完成后，就将地产权出售给个人投资者，再包租若干年。这一模式，固然能解决投资开发商资金压力大的难题，但同时也暴露出开发商资金实力不强、资金储备不足的问题，由于Shopping Mall这种大型项目开发动辄就需要数十亿的资金，加之要维持项目完成后到运营前期至少三年的合理亏损期，如果开发商没有雄厚的资金实力，就很容易导致Shopping Mall项目的烂尾。不仅如此，这种开发模式本身也存在着诸多的问题，开发商一旦将商铺出售给个人投资者，经营权就不再属于开发商，这样形成的开发商与投资者的关系就变得松散而复杂，开发商在统一规划和长期运营上的难度必然增大。另外，由于商业地产开发商大多没有商业经营的经验，对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。国内又缺乏经验丰富的专业商场经营公司，他们在市场判断、项目定位、经营策划等方面难免出现偏差，增加经营的风险性及至经营困难，向个人投资者承诺的售后返租的租金能否兑现也存在着巨大的不确定性。
5.环境压力与金融风险
目前，这种大型商业设施的建设在全国大部分地区都出现过热的现象。据商务部的一项调查显示，2003年1月至11月全国商业建设投资额1000亿元，面积是2000万平方米，同比增长40％。这种盲目性建设，不仅会给中小城市造成了土地资源浪费、重复建设严重、环境污染等问题，而且，由于这类大型商业地产开发过分依赖银行贷款，一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就极易造成银行的不良贷款，增加当地银行金融风险和贷款风险，进而这一影响很可能会波及到城市发展的各个领域，造成整个城市经济发展的停滞。
三、结论：中小城市建立SHOPPING MALL须慎行
综合以上分析，我们得出本文的结论：中小城市建立Shopping Mall须慎行。在不具备建立完全意义上的Shopping Mall的条件的情况下，中小城市可以结合本地的城市特征和商业布局情况，运用一些Shopping Mall先进的运营模式和管理经验，对传统的商业形式赋予新的功能，以此来实现向Shopping Mall的平稳过渡。