轨道交通与沿线开发联动的投融资模式解析
□王伟
关键词： 轨道交通；“轨道+开发”；投融资模式；项目融资；轨道物业；政府直投；政企合作
城市化是世界发展的重要趋势。在城市发展的过程中，不同阶段、不同规模的城市对交通配套设施有着不同的需求。轨道交通属于快速大运量公共交通工具，根据服务范围的不同，可分为国铁、城际轨道、城市轨道3类，具体类型包括铁路、地铁、轻轨、有轨电车等。轨道交通通常具有运量大、速度快、经济高效、节能环保等优点。随着我国城市化进程的持续推进，轨道交通的投资建设在我国正处于高速发展时期。如何解决轨道交通项目的审批难、融资难、落地难、运营维护难，是当前众多城市面临的问题。
一、轨道交通项目投融资特点
轨道交通具有公益性及外部性，是一种准公共品。轨道交通的这一属性决定了政府在投融资过程中的主导地位，但同时也需要通过合理的方式，多方筹措资金，来保障项目的投资建设和运营。
轨道交通属于大型基础设施项目，具有典型的资本密集型行业特征。通常轨道交通项目投资大，回报周期长，对技术能力和建设管理水平要求高、运营维护成本高，投资建设前需要进行充分的规划和论证。
轨道交通运营期的资金缺口可以通过轨道公司账面上的未分配利润、折旧摊销费、应偿还贷款本金、设备更新投入等财务指标计算得出。由于较低的公益性票价、较高的运维费用、不足的客流等因素，绝大多数轨道交通项目存在运营期亏损，需要政府补贴等问题。轨道交通项目的全周期收益率低于各类投资机构的投资财务指标要求。“融资难”是制约轨道交通项目“落地”的关键因素。一方面轨道交通项目本身资金的投入产出不平衡，财务生存能力弱；另一方面，轨道交通对于提高城市竞争力、引导城市发展布局、为沿线土地带来增值具有重要作用。鉴于此，越来越多的城市开始从轨道交通与沿线开发联动的角度来探索投融资模式的创新。
二、常见的轨道交通投融资模式
轨道交通投融资属于项目融资范畴，根据投资主体的不同，可分为政府直投项目和政企合作项目2大类。见表1所列。
表1 政府直投项目和政企合作项目投融资分析
轨道交通与沿线开发的联动，是指从项目审批、资金平衡机制构建、融资策划、规划设计、建设管理等层面将轨道交通与其沿线的土地开发相结合。
项目公司的沿线开发可以采取自主开发、委托开发、合作开发多种方式。合作开发可采取多种形式，比如，与其他投资人联合体摘地、股权合作、收益权合作、类BT合作、代建等。沿线开发应结合城市规划和经济社会发展规划，做到业态合理，产业先行。
政府直投模式对财政造成的压力较大，融资量也受政府财政能力和信用水平的限制，受制于融资困难，大批项目无法加速建设。另外，政府直投模式造成的政府负债，增大了系统性金融风险。政企合作类PPP项目目前政策日益完善，但也仍存在还款来源不明、政府变相融资和形成隐性负债等问题。由于轨道交通对城市既有引导规划、协同开发的重要意义，又关系到财政和金融体系的健康，因此，轨道交通项目的投融资，需要系统化地考虑投入产出，构建清晰的资金平衡机制。
三、“轨道+开发”的投融资模式解析
早期，我国的轨道交通项目以政府直投为主，即以职能部门或地方国有企业为投融资主体，以政府财政出资为资本金，以政府财政信用为基础进行债务融资。随着社会资本的介入越来越深入，市场化运作的轨道交通项目不断涌现，政企合作的模式也呈现出多种多样模式。
“轨道+开发”的投融资模式，是在政企合作模式基础上的进一步延伸。“轨道+开发”的政企合作模式可以理解为基于TOD的PPP，即以实现站城一体化，实现轨道项目与城市开发项目的同步规划、同步建设为目标，由政府与社会资本共同设立作为操作平台的项目公司。政府和社会资本结成生命共同体，共同为项目公司增信，并明确责任分工和合理的风险分摊机制。由政府负责轨道项目及沿线区域开发项目的规划、审批、土地处置等，由社会资本负责设计、融资、开发、建设、运营、移交。
轨道与开发的联动，依托的是“交通引导城市”的发展理念，既提高了资源利用效率和轨道交通对城市发展的引导作用，又是在财务上对健康、科学的投融资平衡机制的有效探索。
作品小样完成后，在工作室的展架上放了很长时间，2016年正好上海长风公园有一个健身步道空间的项目需要做景观改造。我在现场踏勘的时候，发现了一个很适合的空间，向业主推荐了这件作品。幸运的是被业主采纳并且实施。作品制作完成后，得到了大家好评。这件公共艺术作品被评为《雕塑》杂志2017年度公共艺术公众奖。
图1 政企合作项目公司各方参与示意图
“轨道+开发”既是以轨促地，又是以地养轨。一方面，轨道项目的运营可以提升沿线地块的价值，增加沿线地块开发收入；另一方面，轨道沿线开发既可以创造收入，弥补轨道项目收入不足，并为社会资本带来合理回报，也有助于聚集人流，提高轨道项目的票务运营收入。
政企合作的项目公司作为操作主体，通过合规流程，获得轨道及沿线开发的特许权，特许内容包括轨道的投资建设运营权和沿线地块的建设用地使用权。沿线的城市规划依据一体化设计成果进行调整，并由政府发布。轨道建设与沿线的物业开发、产业导入、城市运营，由项目公司主导，政府职能部门监管，相关设施在特许权期满后移交给政府。如图1所示。
引入社会资本参与基础设施和公共服务类项目的运作形式包括BT、BOT、BOO、O&M、TOT等。当前PPP政策日益完善，大量轨道交通项目正以PPP的形式实施，即社会资本方承担投资、建设、运营、维护的大部分工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报，同时，政府部门对产品和服务的价格和质量进行监管，以保证公共利益最大化。
学生以及教辅资料中有关这道题的很多解法都是利用特殊情形和极限情形得到答案的,教学中应引导学生发现这类解法的问题并提出如何给出严谨的解法.
“轨道+开发”的联动，一方面，是对基础设施项目融资的积极创新和有效探索，有助于获取开发收益，平衡地铁建设资金投入和可能的运营亏损，减轻政府财政负担，使财政资金更多地用于公共服务和社会福利。如深圳地铁集团自2013年其第一个开发类项目开售以来，物业开发反哺轨道建设资金已超过250亿元。另一方面，也是对“建地铁就是建城市”这一理念的贯彻，有助于推动城市综合开发的系统化和科学化。轨道交通是拉动城市建设，引导城市发展的关键，通过“轨道+开发”的联动，实现可持续发展，实现政府、企业、民众、环境的多方共赢。
“轨道+开发”模式在规划上体现了新城市主义和精明增长的理念，实现了公共交通导向型开发，有效地控制了城市的无序蔓延。在投融资上实现了土地开发和基础设施投资的资金统筹和资金平衡，也有助于落实房地产调控，使房价真正体现周边配套的价值。
四、香港地铁公司的经验
香港地铁公司成立于1975年，初期为香港政府全资拥有。2000年港铁公司上市，香港政府拥有76.5%股份。2007年港铁公司与九广铁路合并。根据港铁公司2017年年报，2017年港铁公司实现净利润168.9亿港元，同比增长63.17%。
小亮（化名）是一位七年级男生。开学一个月以来，小亮经常出现迟到、课间打闹、不交英语作业、自习课捣乱等问题。当然，小亮也是有优点的，比如，性格开朗、胸怀宽广、人缘好等。
如游戏法、问答法、探究法等教学方法，以及场景模拟、表演、演讲、动手操作、辩论教学手段，让课堂变得生动有趣，激发学生的学习兴趣，让学生积极投入到教学过程中从而提高学习效率，体验成功，获得幸福感。如在教学《小山羊与小灰兔》时，让学生进行角色扮演，惟妙惟肖的表演让学生都动了起来，在学生用肢体语言对课文进行感悟、体验的过程中，引导学生要做一个守信用的人。学生的成就感也就不知不觉地得到了体验。
港铁一直采用并推动被称为“铁路+小区”或“轨道+物业”或“R+P”的联动发展路径，并十分重视轨道沿线的商业物业的持有经营。港铁在投资地铁前，首先综合考虑计算投资与票务收入之间的资金缺口，然后与政府部门协商所需地权，并通过支付地价取得相关地块的开发权。港铁对于获得专属开发权的地块通常采取与开发商合作开发的方式。通常住宅由开发商开发销售，获得并分配利润；商业、停车场等物业由港铁持有并运营。港铁通过开发获得的利润，有效地弥补了地铁运营和设备更新的资金缺口。港铁投融资模式成功的关键，在于整合了轨道交通投资和沿线开发投资，联动的效果使轨道的外部效益内部化。如图2所示。
吉林省冰雪产业的迅速发展离不开政府的科学规划和政策支持引导。在冰雪产业的开发上，要根据各地自然资源、地理区位和民俗文化的差别，因地制宜发展具有地方特色的冰雪产业，避免过度开发对资源和生态环境的破坏，形成优势互补、良性互动的空间格局。冰雪产业直接涉及体育、旅游、文化等部门，还受工商、物价、卫生、国土资源等多个部门的监督管理，为了避免出现多龙治水的情况，应当成立推进冰雪产业发展的领导小组，制定全省冰雪产业发展中的重大战略和政策，统筹协调各部门开展相关工作。
图2 港铁公司轨道与沿线开发联动的操作路径
五、结语
一直以来，轨道交通投融资主要依赖财政专项拨款和银行借款，或通过BOT、PPP等方式引入社会资本，而社会资本的引入仍不能完全解决项目本身的财务自平衡的问题，往往还是需要政府财政的补贴、回购。轨道交通高昂的投资造价、运营补贴、维护更新成本、财务成本，极易形成吞噬地方财政的无底洞。而在建设过程中，轨道建设运营主体和沿线开发的主体往往各自独立，轨道线网规划与城市规划、土地利用规划、经济社会发展规划、产业引导政策相脱离，难以通过协同效应创造价值增值，甚至彼此冲突造成沟通管理成本的增加和优质资源的浪费。
DOI： 10.3963/j.issn.1006-8864.2019.02.011
（作者单位：中交城市投资控股有限公司）
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