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摘要：随着政府调控与市场发展，房地产行业将逐步进入健康发展的轨道，房地产企业之间的竞争日益激烈，整个房地产市场集中度将进一步提高到一个新的水平。房地产企业将逐渐告别粗犷发展时期进入一个全新的以核心竞争力一决高下的时代。房地产企业将更加关注经营管理和可持续发展，战略采购的出现为企业的采购管理提供了一个全新的视角和思路，为企业的升级转型提供了新的出路。近年来战略采购已作为一个新兴有效的手段成为企业降低采购成本，获取核心竞争力的工具。因此，对于房地产企业战略采购实施的研究很有必要。
关键词：房地产企业；战略采购；工作要点
随着房地产市场的日益成熟，房地产企业面临的竞争越来越激烈，能够获得的利润率也越来越低，因此房地产企业若想保持理想的利润率，必须要改善企业内部的管理水平，进而降低企业的运营成本。战略采购作为一种新兴的采购方式，降低采购成本是它的一个重要优点。
1 房地产企业战略采购的特点
随着房地产市场竞争的日益激烈，战略采购在众多房地产企业中得到应用。借助这种现代的企业管理办法，能帮助房地产企业在保证产品质量的前提下，降低采购成本。
第一，传统采购关于降低采购成本的误区中，一味的压榨供应商最终并不能起到真正降低成本的作用，因为传统采购所计算的成本只是一次性的采购成本，而这种成本并不能真正衡量企业因为采购活动而发生的全部成本。战略采购则将采购成本的范围扩大至总成本，它不仅包括传统采购中的一次性的采购成本，还包括其他一切由采购活动引起的成本。因此战略采购在衡量一次采购活动成本时更加具有科学性。
第二，由于战略采购双方建立的是长期互利共赢的合作关系，因此产品的利益与双方的利益都挂钩，如果房地产企业能够获得利润，那么供应商也能够获得利润，而传统采购最终产品的受益只与房地产企业相关。这样改变的好处包括以下几个方面：1）在降低成本的同时，保证产品品质；2）采供双方沟通更加密切，产品生产过程势必更加顺畅；3）为保证产品生产进度，供应单位供货势必更加及时。
第三，在战略采购的模式下，采购活动与房地产企业日常生产经营活动联系更加紧密，即采购部门与公司其他部门配合更加密切。这样的做法带来的一大好处就是能够最大程度上降低企业的库存，消除由于高库存带来的高资金占用率、高管理成本、高无形磨损率等问题。
2 房地产企业战略采购模式分析
①按招标方式分类
公开招标是先通过招标渠道发布招标公告，所有符合条件的供应商都可以参与战略采购招标，从中选择符合条件的优秀投标者为中标者。邀请招标是一种有选择性的招标，即企业先通过对采购市场的分析和了解邀请适合企业的供应商投标或是从企业历史合作的供应商库中挑选优秀的参加投标，最后通过竞争选择战略采购供应商。独家议标是开发企业不通过招标和竞争，直接与目标供应商进行谈判，最后达成协议的招标方式。拥有这种资格的供应商通常是某采购产品行业内的领军企业，或者是与本企业有过多次合作经验，相互信任，相互融合的优秀企业，或者是品牌开发商的战略合作伙伴。
②按战略采购协议类型分类
集中采购协议是指房地产企业对这个企业内所有项目的某些采购物资进行综合和汇总，进行一次集中采购，可有效降低采购价格，减少采购次数，达到规模效应，与供应商签订集中采购协议。长期的合作协议是房地产开发商保证购买的产品供应的稳定性和采购成本的可控性，与供应商签定长期合作协议供应的产品。合格供应商协议通常是房地产企业与合格供应商签订的一个供货意向书或供货的框架协议书。
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③以战略采购实施主体进行分类
战略采购实施的主体通常有两类，一类是集团，另一类是多个房地产企业联盟。以集团为主体开展的战略采购，所达成的战略采购协议将适用于该集团的各个城市公司以及开发的所有项目。以多个房地产企业联盟为主体所实施的战略采购，通常这种协议的签订方式是联盟体作为一个整体与供应商签订采购协议或者是联盟体中的每一个企业单独的与供应商签订采购协议。
④以战略采购协议的适用地域分类
以适用地区进行的战略采购的分类主要有适用于全国性的战略采购、局部几个区域的战略采购、以及某个区域的战略采购。采用哪种方式的战略采购主要应考虑房地产企业内部组织机构设置和产品应用的地域特点以及优秀供应商的发展区域问题。
⑤以合作广度进行分类
以合作的广度分类，就分为全方位产品合作和某单一产品合作。
3 房地产开发企业战略采购策略
采购前准备是战略采购的基础，具体分为确立组织结构、产品标准化以及信息化管理平台的建设等组织工作以及分级分类、采购方式、采购合约等规划工作。大中型房地产企业的组织结构应能使得战略采购贯穿于企业所有部门，形成以集团总部为核心且配合项目公司的垂直矩阵型结构。此外战略采购工作的标准不断提升并具有战略敏感性，战略采购和供应商的管理应成立专门的组织，并维持与成本预算相互配合。产品标准化指结合企业战略和客户需求将开发的产品分成不同模块，有利于加快战略采购的招标进度和预控目标成本。
战略合作关系全面直接影响采购和成本管理工作，因此战略供应商的确定是战略采购的核心，通过对比分析内外部供应商决定。内部供应商指与企业有合作基础的供应单位，外部供应商则与企业合作交流的经验较少。一般来说，为保证战略采购实施质量，应在各个相关部门的高度配合下对供应商实行全面考察，优先考虑综合实力强的企业。
战略采购包括强制性战略合作和非强制性战略合作。前者指供应商确定的采购项，对具体项目可直接选择合作供应商，有利于调动战略供应商的积极性。但强制性战略采购的执行通常会受到多层阻力，这要求在企业高层领导的引导下加强制度宣传，提高战略采购执行的强制性，避免战略采购在执行中失效。而非强制性战略合作指对于战略供应商不确定的项目，可根据实际情况决定是否另行招标。
为了挖掘有潜力的战略供应商、维持与合作良好的战略供应商的关系以及淘汰能力不强的战略供应商，保持开发企业的战略采购管理始终处于良性循环的运作状态，在达成战略合作协议并得到具体运用后，需定期跟踪监控战略合作情况动态，并根据动态发展状况实行淘汰、进新机制。战略供应商是战略采购管理工作的关键内容之一，在选定战略供应商时就应该及时与供应商进行关于履约后评价以及其他相关事项的有效协商。
综上所述，虽然供应链管理和战略采购的起源较早，但在中国的研究却是从近些年才开始刚刚起步，相对制造业而言房地产企业战略采购研究更是处于初级研究阶段。根据现有的研究可以得出战略采购在房地产企业内的应用是有效可行的，也是房地产企业在新形势下管理突破的需要。因此，这方面的研究对房地产企业来说具有重要的意义。论文研究的房地产企业战略采购方面的内容，是对房地产企业采购管理理论、方法和应用层面的进一步完善和补充。
参考文献：
[1] 徐微. 房地产企业采购管理成熟度模型构建及评价研究[D]. 重庆大学,2015.
[2] 许帮林. 房地产开发企业战略采购管理[J]. 建筑经济,2014,35(12):110-113.
[3] 易宏微,王淇. 从预算合约角度看房地产企业产品力提升[J]. 山西建筑,2014,40(01):222-224.
论文作者:贾萌
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第23期
论文发表时间:2018/1/18
标签：采购论文; 战略论文; 供应商论文; 房地产企业论文; 企业论文; 企业战略论文; 产品论文; 《建筑学研究前沿》2017年第23期论文;