摘要：我国目前对地铁上盖物业的研究很多，各国地区轨道建设的同时，上盖物业也列入了规划之中。本文主要通过轨道交通与地铁上盖物业联合开发进行分析研究，从地铁物业开发的方向着手，提出不同方式，为后期工程工作提供相关材料，以此提高轨道交通在国内城市建设中的占比，实现更便捷的出行方式。同时根据我国实际情况，合理有效的借鉴各国地区地铁上盖物业合作开发的经验，推动国内产业的高速发展。
关键词：地铁上盖物业；联合开发模式；发展前景
一、轨道交通与地铁上盖物业的概念及其联合的作用
（一）轨道交通与地铁上盖物业的概念
1.轨道交通是根据规划路线进行固定方向运作的交通工具。地铁就是其中的一种表现形式，一般由区间、站点和车辆段或停车场、变配电站等组成。
2.地铁上盖物业是指在地铁车站或车辆段上空加建楼板，使土地开发与地铁列车场库、车站融为一体，解决日常出行、生活问题，实现土地混合使用。
（二）轨道交通与地铁上盖物业联合开发的作用
1.各城市引入轨道交通后，不仅成为出行的基础设施，同时也成为该城市经济发展的前提。城市中的商圈发展因地铁的存在而得以前进发展，车站成为城市区域的核心，在整个中心区范围内与商圈相互呼应、相辅相成。因此，地铁站点的周边范围，也是一个城市规划、建设的重点区域，地铁上盖物业的规划与建设影响着一个城市的经济发展速度。
2.在轨道交通发展的前提下进行研究，使地铁商圈的配置更全面，设施配套更高效，土地利用率更高，利润也随之增大，轨道交通与地铁上盖物业联合开发促使商圈经济具有更大的提升和发展空间。
二、轨道交通与地铁上盖物业联合开发应考虑的问题
（一）地铁上盖物业开发缺乏整体性
1.地铁设计与建设无法整合。由于政策管理以及相关机制要求，地铁上盖物业的开发缺乏整体综合观念。轨道交通的设计与地铁上盖物业的设计处于分离阶段，空间关系连接不强，极易影响商业圈的人流量，导致经济效益发展缓慢。
2.地铁上盖物业的开发滞后。开发前期，地铁沿线常常已经形成了成熟的商业区，或已经将部分土地分划给个体。由于两者间开发时序上的差别，造成了地铁物业开发商的滞后，同样导致经济效益发展缓慢。
（二）地铁建设前期规划及建设问题
1.前期规划。各区域的环境不同，决定了该区域地铁的规划路线不同，而区域的经济发展往往和地铁路线密切联系。前期的合理规划，可以减少后期企业的建设成本，但同时规划的不合理，也将导致该区域陷入僵局。
2.建设位置及周边环境。地铁行程较长，因此建设中要尽量避免日常生活居住场所，设立出入口也应方便易找。反之，地铁使用情况偏低，既失去了建设意义也造成了经济损失。
（三）地铁上盖物业联合开发模式
1.地铁上盖物业属于城市综合体，而这种建筑类型需要企业具备无缝连接的能力。而往往一家企业的能力是无法实现的，这需要由各企业间融合所有需求之后，造就新的商业中心。
2.地铁上盖物业应当充分利用地铁的便捷性和聚集效应，带动人流量。在功能定位上应以商业为核心，同时兼并其他类型，达到发展多元化，更好的推动经济发展。
三、轨道交通与地铁上盖物业联合开发的策略
（一）地铁上盖物业的整体性
1.全面考虑到环境因素、突出体现环境优势，更好的利用地下空间、地上空间以及建筑空间，实现地铁上盖物业的精髓，推动城市经济发展。
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2.提高企业工程技术能力，选用合理的结构形式，实现轨道交通与地铁上盖物业的统一性。
3.住宅区的隐私性和商业圈的活动性要分别进行细分，处理好不同区域间的衔接过度；做好动静分离、功能间的划分明细，使城市建设规划方向更鲜明。
4.地铁上盖物业建筑的造型要与城市相互统一、协调；既要体现建筑风格，也要与周围环境相呼应，同时坚持低碳环保理念，也是推动城市经济可持续发展的重要目标。
（二）加强前期规划和后期建设
1.开展轨道交通上盖物业后，其前期的开发理论、方案、技术研究则很重要；在适应政府政策的前提下，对周边环境的考察、规划设计需要细致；地铁上盖物业不仅有效的减少了土地使用浪费情况，而且方便了日常出行，减少了机动车辆排放有毒有害气体，实现了绿色家园节能降耗的发展。
2.已经建成的商业区域，仍可以进行部分区域范围内的潜力开发，可以结合区域环境进行地下空间的综合体开发。通过车站自然形成的空间对周边地下空间进行合理的利用，进行综合开发的商业场所，以此来促进经济发展；此过程需要企业充分了解周边区域环境和特点，选择相匹配的商业模式，在空间内进行有效的补充与发展。
3.地铁上盖物业不仅可以带动区域经济的发展，还可以在区域发展的前提下起到节能降耗的作用，推动城市整体功能的发展。企业需要充分对轨道沿线站点上的商业区域进行分析，并结合典型的项目案例，得出最终方案，并有效实施。
（三）地铁上盖物业合作开发模式
1.多元化合作模式。包含法人型合作模式、协议型合作模式和协议与法人合作模式。各模式间虽有不同点，但同时都需要各合作方以承包项目为前提，承担相应的责任，做好各企业间的沟通，同时规划好各公司间内部的分工与义务。其中法人型合作模式是现下运用最多的合作模式，项目中所提供的能力决定最终分配的股权，也可在建造过程中实现股权转让。但如果在建造过程中出现问题，也要由对应负责人承担责任，确保建造的正常进行。这种方式既能将企业压力分散、降低风险，也可以解决企业资金缺少的问题。商业区多为销售项目，建成部分不存在转卖或者地铁持有小部分经营权利，可以选用协议型合作模式。
2.开发有效区域，增加地铁上盖物业开发的设想。轨道交通的建设和运营需要有大量人力物力的投入，如果只靠地铁人流量票务的收入，是很难实现盈利的目标。以外国地铁为例，能够实现盈利主要依附沿线物业开发、地铁商业及广告等其他商业模式收入，其核心模式可称为捆绑开发模式。所谓地铁上盖物业，也是以地铁为核心，对沿线的区域进行利用再利用，开发再开发，使地铁与商业融为一体，既方便了出行，也解决了建设成本，更是提高了区域发展的有效途径。随之形成良性循环，商圈吸引的客流量，也是增加了地铁运营中票务的收入。
3.未开发的区域，可应用以公共交通为导向的发展模式。在地铁沿线设立适用于当下人群的商业圈，使其发展为商业中心，逐步完成城市多元化发展模式。
4.向下要空间，地铁打通地下商圈。开展地铁地下空间，利用地铁本身客流量，对周围环境进行考量，从而实现地下商圈推动经济发展效应。
5.保证国有资产的增值。首先考虑地铁投资建设的计划性和运营服务性，均要求地铁上盖物业与地铁建设相呼应，确保国有资产的保值增值。
结语
经本文介绍，对与地铁上盖物业这种建设发展模式有了初步的认识。地铁上盖物业开发是伴随着地铁建设而慢慢诞生的，尽早的进行地铁上盖物业开发的系统研究、考量也是对地铁建设有利的。建设地铁的最终目的也是为了给大家提供便利的出行方式，推动社会的前进，从而促进经济城市的发展。利用城市建设的整体性、前期的规划以及各种合作开发模式，利用地铁的带动作用，有效的在土地上创造紧凑、多元化的居住场所，这些对于城市土地资源的利用有着重要的意义。
参考文献：
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论文作者:孙越
论文发表刊物:《基层建设》2019年第13期
论文发表时间:2019/7/23
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