刍议国内物流地产发展现状、机遇及建议
吴俊东
【摘 要】 本文主要针对现阶段我国物流产现状发展趋势进行分析，并结合具体情况，提出物流园区在发展过程中建议。以期能够推动国内物流可持续发展，满足社会经济发展需求。
【关键词】 物流地产；发展现状；机遇
随着近几年我国社会经济的不断发展，推动互联网时代的到来。在此环境下， 商业物流行业获得更好的发展。但是当前我国物流产业在发展中还存在一定的问题需要解决，为此，相关企业需针对当前物流地产发展情况，实施相应的发展策略。
一、物流产业概述及发展现状
现代物流产业，主要就是指原材料、产成品等相关信息流动的整个过程。而在此过程中，通过对运输、加工、整理以及信息等方面进行有效结合后，逐渐形成新的供应链。近几年我国社会经济的发展以及内需增长速度的不断提升，促使物流业处于不断发展的趋势中。
将物流地产与其他类型地产相比，其不仅具有风险低的优势，还具有高回报且收入稳定的特点。房地产业的高速发展给国民经济带来繁荣的同时也在不断累积经济风险，近年来我国政府开始加大对房地产宏观调控的力度，降低房地产风险。实践证明，对住宅、商业地产的调控在一定程度上推动各类型房地产转型，为物流地产等新兴产业地产的发展营造出良好的市场环境，在此背景下物流地产投资者明显增加，促使国内物流地产获得更好的发展，进一步满足现代物流产业自身发展的需求。
结合对当前物流产业主要发展方向的了解，其表现在三个方面：一是，不断降低物流成本，同时还需根据具体情况适当的减少行政干预；二是，注重对物流企业规模化和集约化水平的提升。简单来说就是通过规模化的经营，不断提高物流服务水平。三是加强物流基础设施网络建设。在此环节中，通过对综合交通运输和物流仓储等基础设施的建设，构建出具有高效性且便捷性的供应链服务设施网络。这种方式在提高我国物流体系综合能力上起到重要的作用，进一步满足现代社会经济发展需求。
而在企业发展整体格局上，我国当前物流市场主要为“三分天下”格局。具体有三个方面：一是，较为规模化的民营物流企业。该类企业在物流工作中主要涉及快递、零担和综合物流等；二是，大型国有物流企业。国有物流企业在自身发展过程中主要以综合物流、快递领域为主。针对此类企业，借助其所具有的国有背景，能够更好的发挥网络扩展等方面的优势；三是，规模化的外资物流企业。具体指联邦快递等跨国物流企业。
相关数据显示，我国优质仓储物业平均租金处于不断上涨的趋势，且有关仓储物业投资的回报率处在7%-8%左右的区间，明显高于写字楼和高档住宅，在物业市场中具有比较优势。
二、物流地产的发展分析
随着近几年我国社会经济的不断发展，物流地产已经逐渐形成垄断竞争的格局。而在此环境下，物流市场也已具备整合效应的网络功能。在具体发展中，因受到多方因素的影响，特别是土地获取、招商困难等，导致国内物流行业进入门槛显著提高。
国内物流地产主要具有以下三个特点：
三、国内物流地产所具有的特点
结合实际调查可知，现代物流园基本是将物流和供应链作为管理核心，且多功能集为一体。比如，仓储配送功能，则涉及到仓储、配送设施等环节。经过长期发展，物流园区已经有现代标准的自动化仓库。再如，采购交易功能。该功能则是为国际和国内货物交易所提供的重要交易平台，不仅能够开展大型的货物展示交易活动，同时还在推动商品流通上起到重要的作用。
(1)健全信用体系。第一，完善行业信用记录，利用大数据进一步优化信用数据库。同时，健全负面信息披露制度和守信激励制度，逐步建设和完善以组织机构代码和身份证号码等为基础的实名制信息共享平台体系；第二，加快信贷征信体系建设，建立金融业统一征信平台；第三，培育信用服务市场，提高全社会的信用意识，树立良好的社会信用风尚。
（一）投入高，且回收周期长
众所周知，物流地产投资的规模比较大，一般是在10万平方米左右的投资规模。在这其中，抛开所需要的土地成本后，以国际化单层仓库建设为例，其成本每平方米约为1800-2400元，按10万平方米计，仅仓库建造成本就高达1.8-2.4亿元，建设现代化多层仓库的成本更高。同时，虽然物流地产开发周期比较短，但由于多数物流地产项目的经营模式主要以租赁为主，所以投资回收周期相对比较长。
（二）优质物流设施回报比较高
表1为国外主流蛙人探测声呐的主要技术参数，在文献[1]的基础上进行了实时调查和更新。从表1中可看出，DDS的声波频段为60～100 kHz，带宽为3～20 kHz，多采用窄带CW和宽带LFM双信号体制。
（三）进入门槛明显提高
关于物流园区，主要是由不同的物流设施与相关物流企业在空间布局中所逐渐形成的产业聚集场地。简单来说，其不仅具有较为全面功能的特点区域，同时还可借助相关物流服务设施进行成本降低。
在实际问题中，闭环系统控制器性能主要考虑的指标是系统状态的稳定性以及对系统外部参考的追踪效果，而对系统消耗的能量要求并不严苛，故可增加LQR中对于系统状态权重矩阵Q的比重。在此研究实例中，可选取：Qs=500Q，Rs=R，Ss=S。并借助Matlab中Care函数(Continuous-time Algebraic Reccati Equation)，可求得闭环系统最优控制的状态反馈矩阵：
因此，讨论运动式治理，不得不让我们进一步思考如何能够摆脱那种不断地陷入运动式治理陷阱的深层因素。因为实现社会治理体系和治理能力现代化才是我们所追求的目标。
四、关于国内物流产业发展的对策以及建议
物流业不仅是推动国民经济发展的战略性产业，同时还是实现社会商业发展的重要基础。结合实际调查发现，近年来国内增长引擎开始将投资和进出口逐渐转向为内需。根据当前我国内需市场蓬勃发展的趋势，国内商品快速流通对传统物流运营模式提出了更高的要求。
现代物流产业的快速发展，使许多原来专注于商业和住宅类地产开发的企业看到了物流地产未来良好的发展前景，纷纷开始进入这一细分市场。对于多数企业来说，在发展过程中进入物流地产领域需考虑到多个方面，包括金融、土地、招商和技术等。由于物流地产具有鲜明的特点，也就是投资大且回收期长。因而需要企业有一定的金融支持。只有这样才能够确保快速扩张和收回投资目的得以实现。在现阶段，国际物流地产经过长期发展，都具备较为成熟的融资渠道，其资本后盾主要为房地产信托基金。因受到各方面因素的影响，特别是政策，造成融资渠道不够成熟。这种情况的出现，直接导致国内多个物流地产投资商无法利用现有的渠道开展前期融资。对于这些物流地产企业来说，主要面临的问题就是如何获得稳定有效的金融支持来解决资金难问题。只有解决好此问题，才能够顺利在物流地产领域中杀出一条血路，从而获得更好的发展。
五、结语
综上所述，社会经济的发展为物流地产发展创造出极大的空间。在现阶段中，因物流地产对各方面要求比较高，越来越趋向于专业化、网络化以及智慧化的发展。需要政府在引导产业发展方面给予更多的关注和支持，相关企业也应结合自身发展战略，充分利用互联网经济所带来的新契机，创新融资和商业模式，从两方面着手进行深入研究，一是创新产业招商渠道和模式以适应现代物流产业的标准化、集约化和规模化发展需求；二是创新发展新的投融资模式以支撑物流地产可持续且具备可复制性的扩张式发展。
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(广州南沙资产经营有限公司，广东南沙 511457)
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