房地产企业盈利能力案例分析
——以W公司为例
王若甜
（西安财经大学，西安710100）
【摘 要】 房地产企业的盈利能力问题一直以来是各方投资者关心的问题。随着国内房地产企业的迅速发展，人们对于房地产盈利问题的关注度只增不减。源源不断地获取更多的利润，提升利润空间是企业不断追求的目标，而提高盈利水平是公司平稳发展的一个重要前提。论文从一个财务报表外部使用者的角度，以W 公司为例，对企业的盈利能力进行了分析，并提出了相应的对策建议。
【关键词】 盈利能力分析；财务能力；资金利用率
1 企业背景
W 企业有限公司创立于1984年5月，注册资本110 亿，1988年进入房地产行业，1991年在深圳证券交易所上市，是中国大陆第一家以房地产为基础的上市公司。在2018年的世界五百强企业评选中，W 企业位居332 位。
祝国寺还是东川区的民族团结进步示范单位。东川是多民族聚居地，因此佛教也是很多民族群众的信仰，其中布依族聚居社区就有两个小庙，也在祝国寺的辐射带动下维持了良好的和谐局面。
截至2017年底，W 公司的总资产11653.47 亿元，货币资金1741.21 亿元，净资产1866.74 亿元，有息负债1906.24 亿元，净负债率为8.84%。这个净负债率在行业中处于很低的水平，而且它的有息负债主要是长期负债。可以看出，W 公司的财务政策比较稳定。同时，通过分析W 公司近几年的财务报表，可以看出W 公司的平均净资产收益率呈稳步上升趋势，说明其盈利能力也比较稳定。
2 盈利能力分析
2.1 资本雄厚
2018年3月，W 公司发布2017年财报，总资产为11653.47 亿元，主营业务收入2429 亿元，实现股东净利润280.5 亿元。公司在其发展的30年间一直占据市场领先地位，具有品牌和规模优势。
2.2 资产负债率稳定，偿债能力有保障
W 公司的资产负债率一直处于较高水平，偿债能力偏低，然而，这个问题在2008年通过发行公司债券得到了补偿，长期偿债能力得到了一定缓和。然而，作为房地产行业，成本较高，这样就大大降低了营运资金的盈利能力，并增加了公司的运营成本[1]。
2.3 融资方式较丰富
在近几年中，W 公司除了向银行贷款外，还使用股票和债券发行进行融资。公司力求财务稳定，一直坚持将债务权益比率稳定在70%左右。
1.1 资料来源 选取2015年4月-2017年4月滕州市中医医院收治的妊娠期高血压疾病患者112例，采取完全随机分组，依据患者入院先后顺序编号，以随机数字表从小到大进行排列，取1～56号为观察组，57～112号为对照组。两组孕周、年龄、体质量指数(BMI)、病情程度等基线资料比较，差异均无统计学意义(均P>0.05)，具有可比性。见表1。
2.4 货币资金利用不够充分
(ⅰ) 如果x为问题(1)的最优解,则存在Rm+n+p使得K且x=E-1(ω-BTμ+DTη+BTb)。
W 公司之前一直坚持“现金为王”的原则。在2018年财报的分析中可以看到，W 公司所持有的货币资金达1884.2 亿元，这个数据远远高于短期借款和一年内到期非流动负债的总和。W 公司认为，房地产行业正处于调整过程中，这一策略更有利于股东的利益。但是，我们经过分析可以知道这种做法导致资金没有得到充分利用[2]。在未来的运营中，公司可以适当调整货币资金的比例，将其充分利用[3]。
2.5 成本控制水平有待加强
W 企业作为房地产行业市场份额较高的公司，其期间费用相对于其他同类企业略高，原因在于公司将重心放在销售管理上，将大部分资金用于品牌规模的推广。但是，在成本控制水平上，公司应当予以重视，避免盲目扩张的负面影响，注意资产扩张是否会带来经济效益的增加，控制成本以促进经营利润率的增加[4]。
3 对策建议
在对W 公司盈利能力的分析中，我们发现，虽然W 公司的财务数据一直趋于平稳，但其盈利质量仍存在一些问题，近几年的经营活动以及财务政策也存在一些问题。以下是对W公司的一些建议：①继续加大品牌规模效应的推广和销售，提高市场竞争力，同时也要注重创新，充分发挥自身优势。②进一步拓宽融资渠道，提高融资效率，在条件允许的情况下，可以进行股权融资，同时也要改变自己的现金流结构，不能仅依靠大量融资来满足经营现金的需求。③实施收缩策略，必要时实施降价促销，减少退还资金的费用，不得在调整期内追求短期利益[5]。同时也要确保运营的稳定性，及时调整新项目的发展步伐。④提高资金利用率以保证公司更好地经营。⑤进一步提高成本控制水平，降低管理费用和销售费用的比例，促进经营利润的提高。
4 结论
本文从一个财务报表外部使用者的角度，以W 公司为例，对企业的盈利能力进行了分析，指出了一些问题并提出了相应的对策建议。但是本文也存在很多不足，故所得出的结果只具有参考价值，并不是绝对合理。如果需要对W 公司进行更深层次的研究，则需要查阅更多资料。
【参考文献】
【1】赵聚辉,于冲,秦云.房地产企业高负债率经营模式的解析[J].中国管理信息化,2014(18):107-109.
【2】谢超.我国上市证券公司资本结构与盈利能力相关性研究——以国元证券和长江证券为例[D].北京:对外经济贸易大学,2015.
【3】张双才, 钱海波.上市公司募集资金的投资绩效比较分析与启示——以桂林集琦与升华拜克为例[J].河北大学学报(哲学社会科学版),2012(01):110-116.
【4】刘洋.基于价值链的房地产企业核心竞争力构建[D].天津:天津商业大学,2015.
【5】郭惠华.华能国际和大唐发电的财务绩效、财务政策和财务战略分析[D].厦门:厦门大学,2012.
A Case Study of the Profitability of Real Estate Enterprises——Taking W Company as an Example
WANG Ruo-tian
(Xi'an Universityof Finance and Economics,Xi'an 710100,China)
【Abstract】 The profitability of real estate enterprises has always been a concern of investors.With the rapid development of real estate enterprises in China,people are paying more and more attention to the profitability of real estate.Continuously accessing to more profits,improving profit space is the goal that enterprises continuously to pursue,and improving the profitability level is an important premise for the steady development of the company.From the perspective of an external user of financial statements,this paper takes Wcompany as an example to analyze the profitability of the enterprise,and puts forward corresponding countermeasures and suggestions.
【Keywords】 profitabilityanalysis;financial capacity;capital utilization rate
【中图分类号】 F75
【文献标志码】 A
【文章编号】 1673-1069（2019）06-0136-02
【作者简介】 王若甜（1994-），女，陕西渭南人，研究生在读，从事财务管理研究。