房地产业发展：方兴未艾任重道远——#39;95中国房地产论坛观点综述，本文主要内容关键词为：方兴未艾论文,任重道远论文,产业发展论文,中国房地产论文,房地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1995年10月12日，'95中国房地产论坛会议在北京召开。这次会议由中国房地产业协会主办，有来自各部委、各高等院校、各研究机构以及各地房地产开发企业的200多位代表参加， 是一次房地产业界的盛会。代表们就房地产业发展现状、问题、对策作了广泛探讨，主要观点如下：
一、房地产业性质、地位及作用的再认识
与会代表一致认为，目前社会上对房地产业存在一些误解，如认为房地产业发展加剧通货膨胀，加剧投机行为等。之所以会产生这些误解，根本原因是对房地产业的性质、地位和作用未能充分认识。事实上，我国房地产业的发展对提供居民住房、改善城市面貌、增加财政收入、完善城市基础设施建设起到了巨大的作用，房地产业已成为促进国民经济发展的一个重要的新兴产业。因此，要促进房地产业的健康、持续发展，有必要对房地产业的地位和作用进行客观评价。
如何对房地产业进行定性、定位，代表们提出了以下观点：
有的代表认为，房地产业是带有第一、第二产业某些特征的第三产业，是一种基础性产业、资源性产业、先导性产业。大力发展房地产业，是调整产业结构，促进国民经济良性循环的一个切入点。
也有代表认为，房地产业在国民经济结构中占重要地位，能带动一大批相关产业的发展，能为国家提供大量积累，资源丰富，潜在市场广阔。同发达国家一样，我国房地产业具备作为支柱产业的条件。也有代表持不同看法，认为，我国房地产业在国内生产总值中的比重还相当低，发展潜力巨大，是“朝阳产业”，但现阶段房地产业不能作为支柱产业来发展，把它作为经济体制改革的突破口是可行的。
还有代表认为，从我国房地产业总体发展态势、产业作用发挥程度、产业运行状况和产业特征生成阶段等几方面情况看，房地产业目前是介于主导产业与辅助产业之间的产业，是“准主导产业”发展的初级阶段。
大多数代表认为，房地产业是第三产业和国民经济结构中的一个重要组成部分，是一个实实在在的创造物质财富的产业，政府应引导和支持房地产业的发展。
关于房地产业的作用问题，与会代表一致认为，房地产业对经济发展的促进作用表现在：推动了城市土地资源优化配置，为调整产业结构、发展经济提供了重要的物质基础；加快了住宅建设，为改善人民居住和生活条件作出了突出贡献；加快了城市改造和城市建设，为改善投资环境发挥了积极作用；为政府开辟了重要资金渠道；扩大了就业面，带动了其他产业的发展。
二、房地产业现状评估、存在问题及原因探讨
与会代表一致认为，我国房地产业经历了一个从起步到高潮再到回落的曲折过程后，现已进入稳步发展阶段。
有代表具体分析说，房地产业的发展已取得一定的成就，主要表现在：房地产方面的法制建设开创新局面，各项法规、条例逐步完善；住宅建设持续稳定发展；房地产开发建设成效大；物业管理开始起步；房地产产权保障体系日趋完善。但问题是：住房紧缺没有根本改变；房地产业发展不平衡，地区发展不平衡、行业发展不平衡；住房供给作为社会保障体制未真正建立；住房建设和消费的金融机制未建立；住房生产未标准化；房地产开发管理缺乏相应的机构等。
也有代表认为，在当代中国经济发展与产业结构调整过程中，房地产业作出了重要贡献，其总体发展呈现3个特点：（1）房地产业发展速度快但波动太大，房地产业发展周期与经济发展周期相比较，表现出过度的扩大化；（2）房地产业社会一般需求旺盛，但有效需求不足， 住房制度改革和金融体制改革不配套，无力支持住房市场发展，使供需在总量上脱节和结构上脱节。同时，供需矛盾也反映了过去的住房供给性与现在住房商品化的矛盾；（3）房地产业潜在发展势头依然强劲， 但阶段性、结构性矛盾突出。
还有代表认为，目前我国房地产业面临的主要问题是资金紧缺、销售不畅、商品房积压，应该在开拓市场、搞活资金、解决积压方面下功夫。
大多数代表认为，目前房地产业急待解决的问题是开发企业税费负担过重，成本太高，有的地方房地产开发税费共计近60种，有的高达70种，使房价居高不下，房屋滞销积压。房地产市场存在的问题是市场行为不规范、配套服务不健全、管理工作乏力。
对影响我国房地产业发挥应有作用的原因，有代表指出：一是商品经济尚处于初级阶段，对房地产的有效需求不足；二是房地产市场不完善；三是房地产融资渠道少，信贷投向倾斜有误，资金循环不畅；四是摊派过多，房地产开发成本不合理，售价过高。
有的代表还对社会各方面在房地产业发展上导致的5 个困惑作了剖析，这5个困惑是：（1）热还是过热——舆论导向上的困惑。认为某些过热现象是存在的，表现在品种上是高级写字楼、别墅修建过热，表现在地区上是沿海过热，但某些地区过热并不是全局过热，某一阶段过热并不是整个阶段过热，故过热目前不成立。（2）扶持不是制约——产业政策上的困惑。这是一个产业定位，一个国家在不同时期有一个产业发展的重点，对具有先导性和基础性的房地产业应加以扶持。（3）管死还是搞活——调控机制上的困惑。目前房地产业管理行政手段过多，易于管死，应从行政手段逐步向法律手段和经济手段过渡，从而搞活房地产业。（4）一律从紧还是区别对待——金融政策上的困惑。 现在是一放松金融，资金大量涌入房地产，一紧缩金融，首先受影响的也是房地产，事实上，住宅是高档耐用消费品，把房地产投资列入固定资产投资进行调控值得商榷。（5）短缺还是过剩——市场供求上的困惑。 目前商品房的空置并不表明我国住宅过剩，由于经济发展、收入提高、住房制度改革、银行开展按揭业务等，未来住宅需求量大，长期需求是强劲的，有一个如何将潜在需求转化为现实需求的问题。
三、房地产投资、房地产金融等有关问题探讨
关于房地产投资与通货膨胀的关系问题，有代表认为，固定资产投资对通货膨胀的影响既是巨大的，又是复杂的。影响巨大表现在投资规模大小、投资结构合理与否、投资效益高低都会对通胀产生不同影响。影响复杂表现在投资既代表即期需求，又代表未来供给，如仅从代表需求这一角度看，投资越多，需求越多，对通胀的刺激作用越大；如仅从代表供给这一角度看，投资越多，供给越多，对通胀的抑制作用越大。房地产投资在全社会固定资产投资中的地位和作用愈益显著，它对通胀的影响也随之增强。这种影响可分为3类情况：（1）炒买炒卖地皮投机性的投资会加剧通胀；（2）满足居民住宅需要的投资将有利于抑制通胀；（3）不符合市场需要的商业用房投资在其闲置积压期间会给通胀造成压力，在销售出去得到有效利用之后将缓解通胀压力。
也有代表认为，并不是所有固定资产投资都导致通货膨胀，传统观点认为房地产投资是固定资产投资，对生产资料需求大，支付大量货币工资，加剧物价上涨，因而控制通货膨胀主要是压缩固定资产投资、压缩房地产投资。这种观点有失偏颇，因为房地产投资有两种，一是作为固定资产投资，建成后，房屋作为固定资产运行，二是作为消费品投资，住宅投资不能等同于固定资产投资。认为房地产投资全是固定资产投资，是宏观调控的首要对象，这对房地产业是不公正的，要把房地产投资与固定资产投资加以区别，把房地产投资与投资拉动的通货膨胀分开。房地产投资在初期阶段买材料、付工资、货币增加，可能促进通货膨胀，房屋建成后出售，回笼货币，增加有效供给，会抑制通货膨胀。由此，得不出房地产投资引致通货膨胀的结论。当然，不否定投资过度会加剧通货膨胀。
关于房地产业与金融业的关系问题，大多数代表认为，房地产业与金融业由各自的特性决定了二者之间是相互依赖、相互渗透、相互促进的关系，房地产业的发展需要金融业的支持，房地产业的发展也促进了金融业务的拓展，因此，应大力发展房地产金融业。
有代表认为，房地产业与金融业是一种共生关系。1986年香港用于房地产业的贷款占所有贷款总额的27%，1990年此比例高达33%。房地产业与金融业有内在联系，在西方国家，没有哪一家房地产开发商是完全自筹资金进行开发，融资是主要部分，房地产业离不开金融业的支持，同时，金融业也需要房地产业，房地产业有不动产，为贷款提供物质基础，房地产业是资金密集行业，是金融业的一个大业务。所以，金融业对房地产业的歧视和回避是不必要的。
也有代表指出，目前影响房地产金融业发展的问题有：房地产信贷资金来源面临枯竭；房地产金融存贷利率不合理，效益不高；房地产金融机构无相应的政策法规可循，秩序混乱，今后应强化与完善房地产金融业的管理，拓宽筹资渠道，壮大房地产金融业务资金实力，促进房地产业与金融业协调发展。
还有代表认为，发展房地产金融有如下对策：提高对房地产业与金融业的认识，增强发展房地产金融的自觉性；加大金融体制改革力度，建立房地产金融发展的新体制；积极推行房地产证券化的探索和试验；发展住房金融市场等。
四、发展房地产业对策与前景展望
与会代表一致认为，房地产业经过国家宏观调控后，已逐步走上健康发展的道路，综观全国房地产行情，房地产开发投资增长速度持续回落，房地产市场行为逐步规范，商品房价格趋于合理，房地产投资结构不断得到改善，房地产发展潜力巨大，前景乐观。
对于如何促进房地产业持续、协调发展，代表们提出了多种对策：
有的代表认为，要发挥房地产业的作用，要加速商品经济的发展，创造宽裕的经济环境，增加房地产的有效需求；实施房地产商品化政策，辅之以社会保障体系；调整城市住房政策，严格划分两种住房供应体系、两类房地产市场；拓宽房地产融资渠道，房地产信贷投入向消费需求倾斜；清理房地产开发的各项费用，降低商品房的成本和售价；完善宏观调控，保持房地产供求总量基本平衡。
也有代表认为，要保证房地产业健康发展，应完善政府宏观调控，包括：建立统一、高效、权威的宏观调控机构，确立房地产业发展目标，加强市场预测；建立健全各项房地产法规，规范房地产市场行为；促进房地产业与金融业的紧密结合，发展房地产金融业；严格控制土地供应，宏观调控投资规模；建立合理的房地产价格体系，对房地产价格进行调控管理。
还有代表提出，促进对住宅的有效需求，是实现房地产业持续发展的主要途径，要促进对住宅的有效需求，对策是：加快住房制度改革，转变职工居民的消费观念，培育、提高广大职工居民购买住房的积极性；通过立法来解决职工居民的购房贷款和落实还贷；政府在土地供应和房屋开发建设以及买卖有关税费上给予优惠；降低房屋成本，提高住宅质量；对已居住的公房制定灵活的出售、出租政策并制定合理的租售比价，真正造就房屋消费者和购买者。
对房地产业的发展前景展望，代表们作了如下分析：
有的代表认为，房地产业中长期发展前景乐观的5 个条件正在逐步成熟，它们是：（1）国民经济发展加速，且结构上趋于合理， 将为房地产业提供更为有益的发展背景；（2）住房制度改革和土地使用制度改革日趋深化，金融制度逐步转轨，将为房地产业的发展注入新的活力；（3）房地产市场日益规范完善和富有效率，将为房地产业健康、 持续、稳定发展提供更为有利的市场基础及其运作条件；（4）房地产业在市场竞争中进一步成熟，企业行为日趋理性，整体实力的逐步增强，整个产业素质的提高，将为房地产业提供日益深厚的发展基础；（5）区域经济发展日趋合理化，将为房地产业在部分地区率先成为经济发展的增长点，并进行合理的梯度转移提供现实依据。由此得出结论是今后一个时期房地产业在不同经济发展地区有不同程度的发展。
也有代表认为，房地产业作为一个新兴产业，在我国仍有广阔的发展前景，这是基于以下理由：一是国民经济仍将持续快速发展，总的经济环境对房地产业发展有利；二是要逐步提高房地产业产值在国民生产总值中的比重，将促进房地产业的发展；三是要调整经济结构、发展第三产业，房地产业作为其中一个重要方面将得到更大的发展；四是房地产业发展的市场潜力大，前景看好。同时，房地产业在我国大发展具有现实条件；居民住宅需求量大；城市建设及改造任务重；住房制度改革将增大市场容量；外商投资房地产日益增多以及房地产自身需要不断发展。
代表们还就房地产企业自身建设、房地产业中介服务、房地产物业管理、房地产金融市场、房地产法律保障等一系列问题进行了探讨。