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摘要：随着全国地铁建设高峰的到来，地铁作为市民出行交通方式越来越来占主导地位。地铁建设投资大，运营成本高，如何充分利用地铁客流进行地铁商业开发，从而弥补地铁运营亏损显得越来越紧迫。本文对地铁商业开发类型进行了分类，重点针对地下空间商业进行了论述，选取典型案例进行了分析，总结分析地下空间商业项目经营策略，对同类项目具有一定的借鉴意义。
关键词：地铁商业；零星商业；地下空间商业；经营策略
截止2016年末，我国累计30个城市建成投运城市轨道交通线路134条，运营线路长度4153公里，其中地铁占比达80%，2020年地铁规划里程8000多公里，远期设想总规模1.5万公里左右。如此大规模的运营线路将带来巨大的地铁运营客流，如何将地铁客流转化为商业流量，从而产生地铁商业经营收益以弥补地铁运营亏损变得非常紧迫，是摆在每个地铁城市面前的重要课题。
一、地铁商业开发类型
地铁商业可分为站厅零星商业（含车站商铺、自助银行、自助服务设施）和地下空间商业。
（一）站厅零星商业
站厅零星商业包括车站商铺、自助银行、自助设备等类型，主要定位为提高地铁配套服务，方便地铁乘客。
（二）地下空间商业
地铁的地下空间商业又可分为三种类型：
A：目的型，即商业设施以枢纽站为核心形成较大商业区，能有效吸引人流前来消费。
B：连通型，枢纽站和其他商业设施通过地铁商业在地下连通。利用地铁价值，在联通通道上做商业。
C：配套型，即枢纽站附属的商业空间，以站厅夹层商业空间、换乘大厅内商业空间为代表。针对换乘人群，做少量配套商业。
地下空间商业项目案例（以长沙叮叮MALL项目为例）
（一）项目区位
长沙叮叮MALL项目位于长沙贺龙体育馆南侧，坐拥长沙最大的文化体育休闲中心，与劳动西路、芙蓉中路交汇处的地铁1号线、3号线换乘站——侯家塘站无缝对接。周边配套完善，大型体育场馆贺龙体育馆以及君逸康年大酒店、金瑞宾馆、天玺大酒店、金源大酒店等星级酒店环绕。摩天一号、嘉盛国际、新世纪大厦、华侨国际等写字楼坐落于此，学校、企事业机关单位、银行等金融机构坐落周边，田汉大剧院、琴岛演艺等文体中心环绕周边。
（二）项目规模
该项目总占地30亩，总规划建筑面积约4万平方米，共有地下三层，其中负一、二层共2.4万平方米商业，负三层为1.6万平方米的停车场，配备约400个停车位。
（三）项目业态
70%的餐饮娱乐与30%的生活时尚，主力铺面面积15-25平方米，由开发单位统一规划、统一招商、统一运营，拥有独立产权。
三、经营策略分析
（一）注重超前规划，规划决定了项目的价值
1、超前规划
地铁沿线的地下空间商业项目的建设及开发具有不可逆转性，地下空间商业项目的前期规划设计处于商业开发价值链的最前端，直接决定商业空间的先天资质和后天价值，为后期招商、经营等环节所能达到的高度奠定基础。
按照“规划先行、提早介入、主动筛选、做足预留”的理念，在地铁工可阶段介入，全程跟进线路规划、车站选址及地下空间的土建、风水电、设备安装、装修等设计及实施，确保各项资源的工程预留条件落实。
2、选址规划
地下空间商业项目一般是利用既有城市广场、绿化公园、市政道路等地下空间资源。对拟进行地下空间开发的潜在地块进行分析和筛选，选取商业氛围好、潜在价值高的地块进行开发方案研究及论证，开发方案应注重与地铁以及周边建筑的无缝接驳和连通，融合地上地下，尽可能吸引客流。
3、空间布局
重视感官舒适度，从内部空间规划上创造更宽敞、明亮的公共空间，借助地面自然采光与通风。
4、充分预留
充分挖掘客流深层次需求，将客流转化为顾客。提前定位业态，为使业态未来能充分满足市场需要，可提前引入运营商，介入到开发方案设计过程中。针对对不同业态所需要的风水电等基础条件进行充分预留，为未来经营留有弹性。
（二）精准定位决定后期经营效果
1、经营主题定位
把握“主题突出、定位精准”的要点，结合地铁客流和社区人群特点，片区商业差异化，突出生活、艺术、娱乐的新体验。
2、经营方式特点
可根据项目特点采取自营、整体运营、合作开发等不同形式，打造地铁商业品牌。
3、经营业态布局
终端运营、消费视角紧贴市场，车站商业注重“一站式便民”业态，地下空间则整合零售、餐饮、娱乐、办公等多元业态。
（三）与商家共享共赢、共同成长
1、招商前置
设计方案稳定后，提前启动招商工作，让商家提早介入方案设计、安装装修、工程施工等过程，避免人力财力二次浪费，力求最大化发掘地铁地下商业价值。车站商铺、银行、自助设备项目，至少在开通前3个月完成招商工作；物业区项目，至少应在开通前1年完成招商工作，便于运营商进行消防报建、进场装修等工作。
2、共同成长
将地铁商业收益与商业运营商共享、共成长推行“保底加分成”模式，降低运营商初期经营压力，帮助运营商长远发展。通过报纸、广告灯箱、微信公众号等平台，在宣传营销方面给予运营商支持，形成共生共荣的生态体。
3、多样化沟通
通过商户年会、座谈会、满意度调查等，构建与商家沟通的交流平台，并致力建立完善的商家评级体系，培育优秀商家，形成地铁商业品牌库
4、搭建营销平台
拓展渠道多样化，除采用广告灯箱、报纸等平台外，还采用微信H5新媒体、招商发布会等方式营销推广。
（四）构建地铁智慧商圈
在“互联网+”时代下，运用高新技术与现代服务理念，构建智慧型商圈新场景创新商业的整合。充分发挥地铁大平台优势，将各类传统商业资源化零为整，大客流向商业流量转化，拉升商业品牌认知度打造新型商业场景。突破传统商业的维度，从“场所”向着“场景”转变资源智慧融合。“互联网+地铁资源”，融合传统资源板块，构建地铁智慧商圈。
参考文献
[1] 中国城市轨道交通协会信息，第3期（总第14期），2016年12月31日.
[2].深圳地铁地下商业空间开发与创新，2017年4月.
论文作者:胡雪峰
论文发表刊物:《基层建设》2017年第18期
论文发表时间:2017/10/17
标签：商业论文; 地铁论文; 地下论文; 项目论文; 客流论文; 空间论文; 业态论文; 《基层建设》2017年第18期论文;