武汉市房产测绘中心 430000
摘要：近年来，随着我国市场经济自由化发展进程加快，房产行业得到了长足发展，并取得了诸多显著成果，已成为当前我国社会经济总体结构钟的支柱型产业。但在房产行业发展过程中，却仍旧存在着房产面积测绘环节中预测面积与实测面积之间出现差异的问题，并对地产商或房产业主的合法权益造成一定程度的侵害。为完善这一问题，笔者对房产测绘中房屋面积预测与实测对比问题开展深入研究，并针对性提出问题解决措施。
关键词：房产测绘；房屋面积；预测与实测；解决措施
在房产行业发展过程中，各项房产业务的交易都离不开对房产房屋面积测绘工作的开展，其房屋面积测绘结果也是房屋售卖、房产租赁等各项房产业务交易的主要参考数据与定价依据。然而在房产房屋面积测绘工作开展过程中，则受到诸多因素影响干扰，房产房屋预测面积与实测面积会出现一定程度的差异，不但极大降低了房产测绘工作的工作质量，还因此导致了各类房产行业纠纷索赔问题的出现，并造成了极为严重的社会消极影响。在这一总体背景下，房产测绘中房屋面积预测与实测对比问题严重性不言而喻，笔者也对这一问题开展以下深入分析。
一、房产测绘中房屋面积预测与实测二者概述
（一）房产测绘中房屋面积预测定义
随着我国房产行业与建筑行业的高速发展，建筑工程的建筑体高度以及施工规模都有极大提升，这虽然推进了我国建筑行业与房产行业的发展进程。但是面对过于高昂的工程造价，诸多中小型地产企业很难在工程建设过程中垫付全额的工程造价成本。而在这一总体时代背景下，部分房产企业则通过提前预售房产来缓解企业财务压力，并实现提前盈利。而在房产预售环节中，对于房产售价的额定，房产企业则通过根据施工设计图纸、实际施工情况、施工技术配置计划等信息开展房产测绘预测工作。但在建筑工程施工阶段中，往往会受到政策因素、人为因素等影响干扰，房产的房屋预测面积往往与实测面积之间有着从一定程度的出入。
（二）房产测绘中房屋面积实测定义
在建筑工程竣工后，政府相关主管部门会派遣房产测绘人员，或是通过第三方测绘企业，向提交竣工申请建筑工程的房产房屋面积加以测绘。而所测绘出的房产房屋实际面积，也就是房产测绘中的实测面积。笔者上述提及，在建筑工程施工阶段中，往往受到诸多因素影响干扰，施工设计方案会出现变更问题，建筑工程的内部构造也会出现细微差异。而在房屋面积上，实测面积与预测面积之间也会出现一定程度的差异。在房屋实测面积大于预测面积时，房产企业的权益会受到一定程度的侵害，而在房屋实测面积小于预测面积时，业主的合法权益也会受到一定程度的侵害。总而言之，需要将房产房屋实测面积与预测面积二者之间的数值误差范围控制在一定程度内，才能对这一问题加以优化完善。
二、在房产测绘房屋面积预测工作开展过程中，主要存在的问题与影响因素分析
（一）测绘人员专业水平与综合素养过低
房产房屋面积预测工作不同于实测工作。在房产房屋面积实测工作开展过程中，测绘人员可借助于各项测绘技术、测绘设备，对房屋内部结构加以测量，从而测量出精准度极高的房屋面积。而在房产房屋面积预测工作开展过程中，测绘人员无法对房屋实际内部构造加以分析考察，缺乏直观感受程度。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆此外，测绘人员也需要在建筑工程设计方案的基础上，针对性选择适当的测绘技术，因此时常出现测绘人员所选测绘技术并不适用，而导致房屋面积预测数值缺乏准确性问题的出现，这也极大提高了房产房屋面积预测工作的难度系数。
此外，当前我国房产测绘领域中，也存在着部分测绘人员专业水平与综合素养过低的情况。例如，部分测绘人员仅对少数部分测绘技术的技术原理、应用要点，以及应用较为常见测绘设备的操作流程有着较为深入的了解，更适宜开展房产房屋面积的实测工作。而在房产房屋面积预测工作开展过程中，测绘人员需要对各项测绘技术、测绘方法加以分析，因此这一部分测绘人员的工作短板与不足会被放大，从而进一步降低了房产房屋测绘面积预测质量。
（二）部分房产企业为追求更高经济效益，从而提供虚假工程设计图纸
在房产房屋面积预测环节中，测绘工作的开展，需要测绘人员对建筑工程设计方案加以深入了解与分析，从而预测出房产的预测房屋面积，房产企业也在预测面积的基础上制定房产的预售价格。而在这一环节中，部分房产企业为追求更高的企业效益，往往选择向测绘人员提供虚造的工程设计方案，或是对工程设计方案中部分数值加以修改。例如房产企业对建筑工程设计方案中墙体的厚度加以适当缩减，从而使得在房产房屋面积预测工作开展过程中，测绘人员所预测的房屋面积出现高于实测面积的现象。
此外，部分房产企业也会通过向测绘人员许以一定程度的不当得利，从而通过测绘人员私自更改房产房屋面积预测数据、或是刻意选用并不适合的测绘技术与测绘方法，达到提高房产房屋面积预测数值的目的。
三、优化房产房屋面积预测质量、完善上述问题的解决措施建议
（一）提高测绘队伍的建设力度
首先，需要对测绘人员的专业水平与综合素养加以提升。笔者上述提及，在房产房屋面积预测工作开展过程中，测绘人员只能对工程施工设计方案加以分析参考，并在此基础上针对性选择测绘技术与测绘方法。相较于房产房屋面积的实测工作而言，预测工作对于测绘人员的专业水平与综合素养要求更高。因此对于房产房屋面积预测精度与质量的优化，其根源在于提高测绘人员的专业水平与综合素养。因此笔者针对性提出以下两方面问题解决措施建议：一方面，测绘企业根据房产实测与房产预测工作的实际差异性，对当前配置的测绘队伍开展专业素养评审考核工作。将工作经验较为缺乏、专业水平较低的测绘人员调至房产房屋面积实测工作部门，将专业水平与综合素养较高，并有极为丰富房产预测经验的测绘人员调至房产房屋面积预测部门。此外，测绘企业也需要对测绘人员开展专项的培训工作。相较于西方发达国家而言，我国在房产预测领域中有着起步较晚、相关理论体系尚不完善等问题。在测绘人员层面上，则表现为绝大部分测绘人员并未接受预测测绘工作的系统性学习与培训，工作经验极为缺乏。因此测绘企业应对测绘人员开展预测测绘专项培训工作，从而实现对房产房屋面积预测质量的提升。
其次，在房产房屋面积预测工作开展过程中，部分房产企业为了追求更高的企业经济效益，往往通过向测绘人员行贿等方式达到不法目的。因此在测绘队伍建设过程中，所配置测绘工作人员也需要有正确的道德观与价值观念，在预测工作开展过程中坚持本心，不受外物干扰。
（二）完善房产房屋面积预测工作体系
首先，在测绘人员层面上。在房产房屋面积预测工作开展过程中，测绘人员首先需要对委托方所提交建筑工程施工设计方案的真实性与合理性加以深入分析，例如笔者上述提及，部分房产企业为提高预测面积，往往通过缩减建筑墙体厚度来加以实现。因此测绘人员可通过对施工设计方案合理性的分析，来避免这一类问题的出现，实现对房产房屋面积预测质量的优化提升。
其次，在政府相关主管部门层面上，在委托方向测绘企业提交施工设计方案与施工图纸时，需要准备一式两份，另一份向政府相关主管部门进行保存报备。而在建筑工程建设过程中，政府相关主管部门也需要根据委托方所提交施工设计方案与施工图纸，与实际施工情况、建筑施工质量加以对照分析，在二者出现严重偏差时，政府相关主管部门需要追究委托方的相关责任，并按照房产预测面积与实测面积之间的偏差数值面积的实际市场价格，勒令房产企业在一定时间范围内加以退还。
四、总结
为规范化发展我国房产行业与房产测绘行业，降低房产测绘中房屋预测面积与实测面积二者之间的数值偏差范围。因此笔者对当前房产测绘中房屋面积预测工作开展过程中主要存在的问题加以深入分析，并针对性提出上述问题解决措施建议。
参考文献
[1]王志强.不动产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].焦作大学学报，2017.
[2]王家宽.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].科学技术创新，2017.
论文作者:栗冲,胡君
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年6期
论文发表时间:2019/7/11
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