住宅业成为新的经济增长点的必要性、难点和建议，本文主要内容关键词为：增长点论文,必要性论文,难点论文,住宅论文,建议论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、必要性
（一）住宅业成为新的经济增长点，是由住宅业在国民经济中的地位和作用决定的。
首先，住宅产业市场需求量大。中国城镇人口绝对量预计2000年达到4.5亿。农村剩余劳动力向城市流动，城镇住房市场需求量大；农村人口比重大，住房市场需求量更大。其次，住宅产业的产业关联度高，带动性强。住宅产业涉及住宅的规划、设计、施工和材料、部件的生产与供应，在生产领域粗分与50多个生产部门有关，细分与上百个生产部门相联。在消费领域，对家电、家具、装饰等部门产生直接影响。有资料显示，我国建筑业增加1亿元产值，可带动相关产业增加1.7亿元到2.2亿元产值；住宅商品销售对装饰业、家电业、家俱业的带动系数为1.34。第三，科技含量高，有利于推动科技进步。一幢住宅，大体上由65-70%的物化劳动和30-35%的活劳动组成。物化劳动包含着提供材料部门的科技含量，活劳动包含着建筑安装部门的科技含量。在住宅产业中强调以科技为先导，必将对许多部门提高科技水平产生积极的影响和作用。第四，吸纳就业人员多。从住宅的开发生产过程来看，设计、拆迁、施工、装修和物业管理的每一个环节；从住宅的经营来看，企业形象策划、市场营销（包括广告设计制作宣传、中介机构人员、直接销售人员等）的每一个层面，都直接吸纳了大量就业人员。而住宅相关产业的生产销售，又间接吸纳了大量就业人员。这对于调整产业、行业、产品结构和就业结构，对于下岗人员再就业有直接作用。拉动经济需要扩大内需，住宅消费是扩大国内消费的重要方面。“九五”期间，我国住房年均建设量为2.4亿平方米，每年可引发消费基金约占居民储蓄存款的1/10。1998年1-11月全国房地产投资增长18%，同比增长18.3%。其中，住宅完成投资1519亿元，同比增长29.2%。
（二）住宅业成为新的消费热点是由人类改善居住条件的愿望，达到国际文明居住标准和实现小康目标决定的。
人类需求层次粗分为生存需求、发展需求和享受需求。改善居住条件、提高居住水平，兼顾了生存、发展和享受需求，是人类的共同愿望。联合国在1989年通过了《到2000年的全球住宅发展战略》，要求各国政府必须为改善本国居民的住房条件做出承诺。联合国《人居议程》把“人人享有适当住房”和“日益城市化世界中人类住区可持续发展”作为全球住房发展的两大目标，强调要为人类的健康和幸福创造美好的环境。《中国21世纪议程》指出，安全、舒适的住房，对每个人和每个家庭的幸福是不可缺少的，要改善人类住区的基础设施和环境状况，优美、安静、居住条件舒适的人类住区。国际文明居住标准规定：最低标准，人均居住面积2平方米；文明标准，人均居住面积8平方米；舒适标准，人均居住面积10平方米以上。我国推行的小康标准，基本是套用其中的“文明标准”。国家住房政策的目标是到2000年使每个城市家庭将有自己的住房，70%的家庭将拥有成套住房，人均居住面积将增加到12-14平方米。到2010年时，人均居住面积15-18平方米。目前江苏省人均居住面积和住房成套率与此标准还有差距。
（三）停止实物分房、实行货币购房政策的驱动。
分析商品市场供需状况，普通商品从数量上看供过于求，能够形成新消费热点的大件商品只能是商品房。而从住房制度改革来看，指导思想是住房商品化、社会化、促使住宅业成为新的经济增长点。江苏省从1998年12月1日起停止实物分房，提高租金，这就驱使居民货币购房，从而使商品房成为新的消费热点。
二、难点：房价高，有效需求不足。
（一）房价高使消费者难以购房。市场只承认有效需求，购买力是市场供需平衡的重要决定因素。国际经验数据，平均每套住宅的价格与平均每户家庭收入的倍数，在发达国家为1.8倍至5.5倍，在发展中国家为4至6倍。1997年江苏省城镇居民人均可支配收入为5765.6元，以3口之家算，全年户收入约为1.8万元。而江苏省目前城镇住宅商品房的销售价格，中价位约为3000元／平方米。如果购买60平方米建筑面积的住宅，共需18万元，是户收入的10倍。
（二）房价高由多种因素造成。
1.地价高。许多开发商用的地不是一手地皮，而是经过几次易手的地皮，地价层层上升，导致房价过高。
2.费用高。方方面面、条条块块都来打白条收费。突出的问题是：(1)重复收费。市政府收过大配套费后，公用事业部门还要再收配套费用，双重征收。
(2)不规范收费。如住宅楼电表已装好，供电部门说要拆掉，改用他指定的电表。指定消防器材、指定建设用料、指定安装队等，否则验收不合格。
3.负债高。房地产建设周期较长，又是资金密集型、高负债的滚动开发，再“短、平、快”的项目都得背上10%以上的利息。商品房积压，使利息增加。
4.开发商对利润的期望值高。面对商品房的大量空置，开发商仍不愿意降价，使房价长期居高不下。
（三）商品住宅整体质量差，配套设施不完善，物业管理差，消费者满意度低。开发商交易行为不规范，质价不符，消费者不放心。
（四）传统观念阻碍多渠道筹资购房。长期以来我国百姓形成了“量入为出”的消费观念。由于社会保障系统很不完善，老百姓要自己筹集子女教育费、婚嫁费、医疗费、养老费等，习惯于“今天攒钱明天花”并“留有余地”，不习惯于“今天花明天的钱”，从而阻碍了采用向银行贷款等方式来筹集资金购房。
三、建议
（一）大力消费空置商品房。消费空置商品房要多方面努力。江苏省政府1998年8月26日文件规定：现有空置积压的商品住宅，实行降价性销售，降价损失由开发商、地方政府和银行共同承担。对可转化为拆迁安置房、经济适用房、教师住房、解危困房的空置积压商品住宅，在地价、基础设施配套费等方面可给予优惠，已交纳地价、基础设施配套费的，可以在其他项目中冲减。建议采取具体措施落实该规定。引导开发商要认真分析1999年的房市，审时度势，对区位差、配套不齐、工程质量差的商品住宅降价销售。引导消费者认清房改的指导思想是住宅商品化、社会化，多渠道筹资实现货币购房，改善居住条件。
（二）大力建设经济适用住房。1998年江苏省已下达3批经济适用住房（安居工程）建设投资计划，总投资144.57亿元，这将大大改善全省住宅供给状况。这需要督促检查银行贷款和开发商自筹资金到位、住宅质量到位，才有利于建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系和形成新的消费热点。
（三）推进住宅产业现代化。即用现代科学技术加速改造传统的住宅产业，以科技进步为核心，加速科技成果转化为生产力，全面提高住宅建设质量，改善住宅的使用功能和居住环境，大幅度提高住宅建设的劳动生产率。推进住宅产业现代化有助于建立住房供应新体系：(1)住宅产业的工业化、标准化、系列化、有助于大批量、低成本生产商品住宅，满足中低收入消费者需求。(2)住宅产业的现代化，建筑新技术、新材料、新工艺的采用，有助于生产一流设计、绿色材料、环境优美、配套完善、物业管理规范的住宅小区、花园城，满足高收入消费者的需求。(3)住宅产业的集约化开发，有助于节省能源、节省土地、节省材料，降低土地费用和建筑安装费用，降低拆迁安置成本，从而降低房价，扩大有效需求。(4)住宅的商品化经营和物业管理，促使开发商在激烈的市场竞争中通过实施“企业形象战略”和“顾客满意战略”来最大限度地满足顾客需求，扩大市场份额，求生存、求发展。建议：(1)认真总结和推广江苏省住宅产业现代化试点城市（南京、苏州、徐州、张家港、海门）的经验；(2)认真组织江苏省新型建筑材料和零部件的攻关，创名牌，以质取胜，提高省内市场占有率，以利全省产品升级换代和产品结构调整。
（四）积极开放住房二、三级市场。旧房和已出售公房上市可以增加住房存量供给，满足多层次消费需求，活跃房市。为此(1)各极房改办要尽快掌握已购公房情况；(2)加快制定房改房上市政策。
（五）规范房地产开发交易行为。严格要求开发商做到“开发一块，规范一块，建设一块，成功一块；遵守建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书的规定》，遵守《江苏省贸易计量监督管理条例》等规定，对违规者及时给予处罚和曝光。设立规范开发商交易行为的机构，如房屋面积鉴定所、房地产评估所等。制定、修改补充有关法规，如制定《房地产交易管理办法》，《公有住房售后换购暂行办法》等。
（六）拓展住房金融业务。个人住房贷款是解决居民购房现金不足的好办法。目前存在的问题是：(1)观念滞后，不敢“用明天的钱买今天的房”；(2)对收入预期和消费担心多。担心下岗后没有稳定的收入，担心医疗制度改革、教育制度改革后支出大幅度增加，而社会保障体系又不健全等；(3)贷款手续繁杂。为此需要：(1)通过各种媒体宣传新的消费观念；(2)各项改革措施配套实施；(3)简化购房货款手续；(4)发展个人住房专项贷款业务。如个人购房公积金贷款业务，自营性个人住房贷款业务等；(5)发展住房储蓄业务。