需求滞涨与供给过剩？——我国住宅业现状分析，本文主要内容关键词为：住宅论文,现状分析论文,需求论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、中国住宅业发展的现状
经过20年的改革，我国住宅业无论从规模、质量、运营成果，以及对国家的贡献上来看，都取得了巨大的成就。
1.发展规模
规模是表现事物量变的一个基本指标。我国住宅业经过20年的发展，从建筑面积来看：1979年到1998年的20年间，全国城乡共建成住宅153亿平方米，其中，城镇居民住宅为33亿平方米，这一数据是1978年的4.6倍。
2.居住条件
除发展规模、人均面积、配套率这些硬指标外，人们的居住条件、居住质量也有明显的改善。
3.销售面积、销售总额及个人购买力
1990年，全国住房销售面积为2871.54万平方米；1998年达到1.5亿平方米，年平均增长20%。住房销售额1990年为218.7亿元，1998 年则达到3500亿元，年平均增长42.7%。个人购房能力，1990年个人购房占销售总面积的25.5%，1997年为58%，1998年为70%以上，平均每年增长近47%。
4.住宅业对国民经济的贡献
从房地产业占第三产业占GDP的比重中我们可以看出， 房地产业已占到第三产业比重的1／6左右。
住宅业对经济的贡献还表现在对经济的带动作用和经济增长的贡献作用。
二、当前我国住宅业陷入了困境
1.整个行业的销售总收入在上升，但利润却在急剧下降
有迹象表明，1998年全行业的亏损更为严重，我们仅从股市中房地产板块的行情就可以看出：1998年房地产板块下跌了6.66%；1999年1、2月又分别下跌了4.6%和6.21%。行业利润如此急剧下降， 说明整个住宅业运营质量十分低下，没有业绩的产业如何担当促进需求，促进经济增长的大任？
2.进入了供求怪圈
目前，我国城镇居民仍有325万户人均居住面积在4平方米以下特困户，19个省、市、自治区市镇居民住房面积仍还低于全国平均水平。城市中还有3340万平方米危房。全国还有1／3的人住在旧房和危房中。我国住宅业市场的潜在需求是十分的庞大而且十分的强烈。但是，从运作的情况看，我国住宅开发却陷入明显的供求怪圈之中：1995年，全国住宅的空置率（积压面积）达到5031万平方米，1997年达6800万平方米，1998年达7000万平方米，而1999年头3个月就达到8000万平方米。 这种错位与差距对增长的经济埋下不测的隐患，房地产业的投资显然没有效益。
住宅购买能力的情况又是怎样的呢？1998年全国城镇居民人均可支配的收入是5454元，一家夫妇两人的收入也不过能购买5 平方米左右的住房。按一套50平方米的低标准住宅计算，人们不吃不喝也要10年的全部收入才能买到这套房子。这显然是不能接受的。
3.开发商是怎样应对困境的
由于找不到更好的办法，开发商们便自发地调整了开发结构、重科技、重配套、重环境、降低开发造价，应对现实的变化，提供现实的需求。但是，问题并不那么简单，由于无利可图，许多开发商不得不歇业，造成大量的土地闲置，半截子工程到处都是。
4.政府的变数怎样
面对巨大的空置率和需求两个压力，政府相继出台了一些政策：（1）减免税费，降低开发成本。（2）加快房改步伐，停止实物分房。（3）加大了转移支付的力度。（4）鼓励集团消费。（5）降低存款利息，促进消费。总体来看，政府所采取的这些政策措施对我国住房制度改革和住房市场建设起到了积极的促进作用，但这些政策措施仍然没能解决住宅开发建设中存在的问题：一方面，积压房越来越多，巨额资金沉淀，行业绩效低下；另一方面，老百姓的住房需求仍依赖于政府的资助或补贴，本质上还存在大福利的分配性质，从而抵消了投资拉动的绩效。
三、住房制度与住房产业结构的非均衡发展
1.住房改革的制度缺陷
住房制度的改革，使我国住房业的发展达到了一个新的水平，人均住房面积迅速得到提高，应该说成效是十分显著的。但是，住房制度“单兵推进”式的改革，往往导致许多负效应的产生：其一，公平失衡。（1 ）统一的售房（公房）价格政策为不同收入的单位和个人提供了不公平的消费选择。（2）地区差异很大，一方面个人住房标准差距较大；另一方面住房的补贴标准差距也较大。（3）公积金统筹使用问题较多，其总是向效益好的单位流动。其二，城市资源短缺，绩效很低，浪费巨大。其三，不安全消费。一方面政府鼓励住房消费，加快住房市场的建设和发展；另一方面购房者却难于得到消费支持（如银行贷款等）。一方面房改要交钱，公房虽售给了个人，但产权却不完整，难于上市交易。其四，矛盾的住房开发模式。
2.产销失衡，供求结构失衡
首先，产业比重过小。其次，居民支付能力低下，住宅销售价格过高。通常情况下，住宅价格与家庭年收入比例保持在3～6倍之间，居民才可能有足够的购房支付能力。这一比例美国是2.8倍，加拿大是4.8倍，而我国则是十几倍甚至几十倍。再次，开发商的目标是获取利润，因而长期以来，产品目标市场对准的是有钱人家、高收入家庭。高价住宅必然导致消费不足、市场积压。最后，低标准、低配套、低技术、低质量，在许多小区或单位自建房中，普遍存在。
3.住宅消费的四大障碍
一是收入与支出的差距。如前所述，我国多数居民的收入水平仍然较低，要承担高昂的住宅价格较为困难，因而单纯地开发商品房住宅，必然对广大居民在消费过程中形成支付障碍。二是住房消费政策不配套。首先是投资、融资体制的政策配置不配套，住宅开发资金单一地依赖于银行贷款。再次是房屋的产权制度不明确。公房（房改房）以及经济适用房的产权不完整，个人所占比重大，但却没有任何的处置权，收益分配也受到很大的制约。此外，由于户籍制度、就业制度、社会保障制度等，也不同程度地阻碍了住房消费。三是市场进程滞后。住房二级市场特别是公房（房改房），经济适用房的二级市场不放开，一级市场就很难按市场规律发展，住房商品化很难形成，人们的投资欲望就会被抑制。四是人们对改革的心理承受脆弱。由经济体制改革、机关单位机构改革、企业制度改革、社会福利改革等等，使得人们对现实的消费十分谨慎，留有余地，存在着强烈的储备心理。
四、加大住房制度的改革是惟一的出路
1.依赖于投融资体制的改革调整
应该重点抓住：（1）融资体制改革。 应完全停止政府对住宅开发（特别是经济适用房开发）的资金补贴，尽快提高个人住房公积金缴纳的比例，采取集团（单位、合作自助社等）住房实物担保形式，扩大银行住房消费抵押贷款额度；建立城镇住宅合作银行，运用专门金融机构吸纳各类建房基金；推行住房抵押贷款证券（资产证券化）等，从社会广泛筹措资金，实现住宅融资个人化、市场化，彻底改变住宅融资结构。（2）开发体制改革。变政府开发行为为企业开发行为； 变单位零散的自我开发为统筹规划整体开发；变单一重新区开发为新老区兼顾的综合开发。开发体制的改革，关键要打破行业、区域界线。
2.依赖于分配制度的改革调整
首先是适度调整居民收入水平，提高购买能力。运用财政杠杆，对现行所得税结构进行调整，使广大中低收入者能有机会加速积累，增加支付能力。其次是坚决停止实物分配和变相的福利补贴式分配形式，完全推行货币化分配。加快经济适用住房建设向完全市场化商品房开发建设过渡的步伐。再次是取消住房标准限制，完全货币化分配制度的建立和扩张的财政政策，就是刺激和鼓励人们消费，现行的标准限制使大量的消费者不能消费一步到位，造成扼制消费投资，或重复消费投资的状况，严重影响了住房消费的积极性。
3.依赖于消费政策的改革调整
调整高收入阶层的消费行为：对购买住房消费的给予减免交易税的优惠，鼓励其改变消费观念，提高生活质量。调整中等收入阶层的消费行为：增加发行特种债券（如住宅债券）和扩大消费信贷的政策组合，鼓励中低收入阶层加大住房消费，提高住房档次。调整低收入阶层的消费行为：继续降低储蓄利息水平，对储蓄利息收入征收所得税。
4.依赖于产业政策的改革调整
一是降低住房土地使用金，严格各种税费的收取。二是过渡政策与长期政策相结合，停止住房建设和消费中的转移补贴政策，减少住宅开发中的挤出效应。三是注重与住房业相关产业的扶持和调整，提高规模效益，降低整个住房开发的成本。四是加强行业管理和立法建设，提高行业绩效，规范行业行为。
1999年7月
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