宁夏农丰房地产开发有限责任公司
摘要：房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其自身的不利困素，存在着一定的风险。为此，对房地产开发项目进行风险管理就显得尤为重要了。本文作者结合多年工作实践经验，主要就对新形势下房地产开发管理策略进行了简单探讨，希望对相关从业人员有所帮助。
关键词：房地产；开发项目；管理对策
随着中国改革开放的深入以及经济的不断健康的发展，作为是我国国民经济中的重要组成部分，其成长与发展对当代社会的经济发展有着举足轻重的推动作用的房地产业，其行业之间的竞争、市场的竞争越来越激烈，提高产品的自身竞争优势，即提高品质、提高服务质量显得越来越重要，达到这一目标的重要手段之一就是“项目管理”，这是以实现项目目标为最终目的，开发项目建设的全过程应按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
1 房地产开发项目存在的风险
正确认识房地产开发项目风险是进行风险管理的前提，当前房地产开发项目面临的风险主要有以下几点：
1.1宏观经济风险
宏观经济运行带来的影响，能够笼罩影响所有的房地产开发企业。宏观经济风险存在的原因主要是当经济衰退时，消费需求会大幅度减缩。特别是当经济陷于低谷消费急剧减缩时，汽车、房地产之类的长期耐用消费品首先会遭受强烈的冲击，这时消费者会主动调整在经济景气时制订的消费计划，推迟或者取消对于那些耐用消费品的购买，这就很快会造成房地产市场上一时供大于求，房屋价格连连下跌。
1.1.1财政利率风险
财政利率风险大多来自利率波动的影响。很多消费者买房的时候并不是全额付款，而是利用贷款解决一部分甚至大部分资金。当贷款利率上升的时候，投资人所需要负担的贷款利息就随之上升。对那些财力有限的投资者来说，利息提升有可能迫使他们做出选择放弃投资房产，这样就会影响楼市的销售。另外，开发商本身在开发项目的时候，由于往往也存在贷款，利息的提升会加大开发的成本。所以，财政利率风险会直接影响开发项目的销售和利润情况。
1.1.2市场风险
房地产市场风险是指由于市场供应形式的变化，可能导致房地产市场价值的跌落。当市场供应短缺、房价上涨时，开发公司纷纷兴建楼宇，由于建筑需要一定的时间才能建成，所以虽然待建楼的总体规模已超出市场实际需要，但在短期内包括开发建设期间楼价仍然可能会持续上扬。兴建完工之后，由于供过于求，房产价格已经下跌，造成房产滞销。另外，随着建筑业技术逐渐先进，虽然房地产能迅速供应市场，但是直接缩短了地产循环的时间，市场推陈出新速度很快，竞争更加激烈，也容易造成楼价波动更加频繁。
1.2房地产开发的内部风险
1.2.1经营风险
由于房地产开发经营上的失误，可能造成实际经营结果偏离最初的期望值。房地产开发的经营风险一般起源于投资内部问题，比如管理效率低，经营费用超过预计，房屋滞销等问题，都可能使企业的开发利润小于预期值。
1.2.2财务风险
房地产开发企业运用财务杠杆向银行贷款融资，扩大了开发的利润范围，这就可能造成营业收入最后不足以偿还债务的隐患。
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2 加强房地产项目管理的对策
2.1因地制宜，重视基础管理和动态管理
房地产项目的管理存在一定的共性，同时又兼具其自身的特点，在房地产项目建设与管理过程中，要充分认识每个项目自身的特点，准确把握项目的优势与劣势，熟悉和掌握项目所处的环境、地点、时间等条件以及建设方或承包商的建设水平，从而因地制宜地通过科学、合理、合适的管理方法进行针对性管理，使科学管理贯穿于项目建设的始终，从而有效提升建设效率，减少建设成本，提高管理水平，降低风险隐患。同时，房地产项目管理还可以积极发挥新媒体媒介、大数据技术和云计算技术的作用，通过新媒体媒介实时监控掌握项目建设的进程，通过大数据技术采集这些监测数据，并使用云计算技术对这些数据进行分析汇总，从而有针对性地解决在建设过程中遇到的问题，查漏补缺，使项目建设更加顺利。此外，在项目的管理中，还要积极发挥基础数据的作用，如企业的ERP管理系统等，通过对建设材料等的动态监控、计量监控，实现全方位、多层次、全过程的动态监控，从而使现代项目管理理念在日常的项目建设管理中发挥应有的作用。
2.2加强房地产行业法律法规建设
近年来，房地产开发商为了追求利益最大化，无视法律法规的束缚，为了降低成本无所不用其极，对项目的正常管理产生了极其恶劣的影响。无论是在房地产项目的立项、投资、设计、建设还是监理领域，各种违规操作现象比比皆是。如建设项目不报批报建，肆意将承包项目违规分包、拆包，采用不符合要求的建筑材料进行建设等，这些都大大增加了房地产项目的风险，使各种问题频频出现，这些也成为影响房地产业发展的巨大障碍。开发商与建设者之所以敢于这么做，其主要原因之一即我国在房地产项目管理的法律法规与制度建设方面还有所欠缺，缺少成体系的相关法规制度。也正因为如此，国内对于项目管理的监管也出现了缺位，没有法律条文的支持，监管成了无土之木，没有发挥应有的作用。因此，要切实制定全面完善的法律法规，规范房地产项目管理。由于房地产项目管理偏重实务，所以在政策的制定过程中，要积极考虑法规条文落实的现实性，避免出现界定模糊的现象，使房地产项目管理的全过程落在阳光监管之下，这样才能彻底杜绝各种违规现象，使项目管理回归应有之义[4]。
2.3加强人才培训与激励
当前，国内的大型房地产企业虽然总体上人才队伍庞大，人才储备充足，但是对于其实际开发与建设的体量而言，仍有所欠缺。正如上文所述，在其下属公司和项目中，各种人才缺乏，使项目精细化管理流于表面。因此，必须通过体制机制帮助国内企业加强人才队伍建设，提升项目管理人员的现代化管理水平。对于企业而言，首先要加强对人才队伍的培训力度，加大培训资金的投入力度，积极完善培训形式，拓展培训内容，针对企业人才队伍建设的现状，有针对性地开展专题培训，切实提高人才队伍水平。房地产行业的人才流动性较强，企业要想拥有一支稳定高效的人才队伍，就要切实保障人才的福利待遇。对于一些骨干人才、核心人才，要加大激励力度，对于一些青年人才、技能人才要加大扶持力度，设计形成一条完整的人才晋升通道，使人才能够有充分的成长空间。只有做好专业管理人才的储备与培训，才能更好地提升项目管理水平与能级，使企业的项目管理迈上一个更高的台阶。
2.4建立健全项目合同管理制度
房地产项目管理的风险贯穿于项目管理的全过程。所以要加强房地产项目管理、降低管理风险，首先要对每个管理环节进行精细化管理，尤其是在合同的签订上，要做到责任细化、责任明确，使每个环节的管理责任都有据可查，切实将承包商和建设者的权利义务予以一一明确，从而降低在建设过程中的风险，减少建设的隐患。
3 结语
房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目开发投资的外部风险和内部风险进行分析，并采取适当的对策、方法，做好房地产开发项目各阶段风险管理，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。
参考文献
[1]邹健.论建筑工程土建施工现场管理的优化策略[J].城市建设理论研究：电子版，2015，5（13）.
[2]张淘.浅谈建筑工程土建施工现场管理的优化策略研究[J].工程技术：全文版，2016（10）：00014-00014.
[3]侯君.建筑工程土建施工现场管理的优化策略分析[J].房地产导刊，2014（25）.
[4]陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报.2011.
[5]蒋根谋，刘荣自.基于敏感性分析的房地产风险投资多目标决策[J].商场现代化.2011.
论文作者:王生云
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年18期
论文发表时间:2019/12/12
标签：风险论文; 项目管理论文; 房地产论文; 项目论文; 开发项目论文; 房地产开发论文; 人才论文; 《建筑学研究前沿》2019年18期论文;