摘要：城市边缘区处于城市与农村地区过渡地带，其地价具有复杂性。城市边缘区土地估价过程中面临诸多风险因素，文章详细分析了其中的主要风险因素，如土地估价机构委托风险、土地估价人员执业素质风险及评估方法的选取和参数确定风险等。在此基础上，进一步构建了城市边缘区土地估价的风险预控系统，并阐释了该系统的施行机制，提出了相应的风险防范对策，以期减小评估误差，提升城市边缘区土地资源价格评估的准确性。
关键词：城市边缘区；土地资源；价格评估
引言
土地资源是一种稀缺性资源与财产，城市边缘区处于城市与农村的过渡地带，受城市与农村的双重影响，其土地价格具有复杂性及动态性。城市边缘区是城市快速扩张的重点区域，同时也是土地交易频繁、土地价格表现形式多样化的特殊地带。近年来，在建设用地扩张和经济利益等因素的驱动下，为避免开发城市内部土地带来的高成本，城市边缘区土地相对于城市内部土地具有良好的生态环境、较低廉的土地价格，引起了土地需求者的广泛关注。
1我国土地资源价格评估的相关风险细化
1.1土地资源价格评估风险细化
影响土地资源价格的具体因素很多，其中区域因素和个别因素对于土地资源的价格确定起到关键性的作用，多数具体因素可以量化，而行政、社会和经济因素对土地资源价格确定有重要影响，其中一些因素却难以量化，在具体的土地估价过程中需要根据评估人员的经验确定相应的指标参数，这一过程即存在着主观性和风险性。
1.2估价方法选用不当带来的风险
由于不同宗地的用途、性质不同，需选取适宜的估价方法对地价进行评估。在了解待估宗地的特点，明确估价目的，全面收集相关资料的基础上，可以选取市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价估价法等方法进行估价。选用评估方法不同，土地估值也就不同，这就存在估价方法选取不当而造成的土地资源价格评估风险。
1.3土地估价操作中存在风险
在土地资源价格评估的具体过程中，存在一些主观因素，由于一些因素对地价的影响参数的确定，没有明确的法律法规对其进行说明，因而很多情况下会由评估人员根据经验主观判断来确定参数的水平，进而可能出现不同的土地估价师对于同一宗土地的估价结果不一致的情况。此外，如果估价人员在执业过程中违背职业道德，进行违规操作，亦会对土地估价带来风险。
2土地资源价格评估中风险的预控管理对策
2.1加强土地评估行业的自律监管
在国家相关部门监管的情况下，加强行业自律监管，完善中国土地估价师协会的监管职能十分必要。一方面，需强化土地估价机构的执业规范。执业规范是有效进行地价评估项目组织与管理、规范地价评估人员职业操守的重要支撑，加强行业监管，可通过进一步有效统一地价评估程序、评估标准、评估工作底稿以及评估报告等对地价评估人员的执业行为加以规范和调控。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆另一方面，尽管我国土地估价行业已颁布了《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》等行业标准，以及《城市地价动态监测技术规范》、《土地估价报告规范格式》等技术标准，但在现实的土地估价过程中依然存在较多行业标准不统一的情况，尤其体现在城市边缘区土地估价执业中，行业协会需有效完善土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。
2.2增强风险防范意识
土地估价过程中的受托方应有效进行内部风险管理与防范。委托方进行土地评估业务的委托时，应尽可能选取诚信度高的专业评估机构和土地估价人员，要求土地估价人员执业能力强、执业经验丰富，以降低估价过程中的风险，提升地价评估的准确性，以真实地反映待估宗地的价格。与此同时，受托方在承接业务时，也需仔细审慎，筛选出诚信度较高的客户群，避免客户提供虚假资料以致产生纠纷的风险，杜绝因同业竞争迎合客户不合法的要求。受托方还需建立有效的内部风险管控制度，在符合行业规范的基础上制定本机构的标准化执业程序，尤其是评估工作流程和评估复审制度，针对每一个可能潜藏风险的流程进行有效的监督和约束，并切实监督执业人员严格遵守职业道德、业务操作规范，进而提升受委托方的内部风险管控效率，减轻其在地价评估过程中造成的风险影响程度。
2.3加强土地估价师后续教育和职业道德培养
在城市边缘区土地估价的实务操作过程中，由于有时待估宗地的评估要素复杂多变，土地估价师难免出现执业能力或执业经验不足的情况而无法胜任所承接的业务。因此，行业协会应针对当前土地估价领域中遇到的新问题、新情况有计划地组织土地估价师集中进行培训和考核，各估价机构亦可以根据自身业务发展的需要，聘任相关的专家学者作为顾问，定期为执业人员提供培训和专业指导。职业道德是各行各业的兴业之本，对于土地估价行业，尤其需要强调诚信公正的职业道德理念，行业协会与各估价机构都需要加强职业道德培养，保证土地估价执业人员排除外界干扰，按照土地市场规律和估价对象自身的客观情况进行独立的分析判断。除此之外，对新颁布的法律法规或行业规范，行业协会和各土地估价机构也应及时组织相关的培训与学习活动，以有效规制土地估价执业人员的法律风险。
结语
土地资源价格除受自身区位因素和个别因素的影响外，行政因素、社会因素和经济因素的变化亦对土地价格波动产生重要影响，评估方法的选取以及评估人员的专业素质等均在地价评估过程中构成影响地价确定的风险因素。本文基于对土地资源价格评估中风险细化分析的基础上，进一步进行了风险预控系统设计，并提出相应的土地估价风险防范措施。
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论文作者:魏小青
论文发表刊物:《基层建设》2017年第8期
论文发表时间:2017/7/13
标签：风险论文; 土地估价论文; 城市边缘论文; 地价论文; 因素论文; 土地论文; 土地资源论文; 《基层建设》2017年第8期论文;