何海强
山东中铁诺德房地产开发有限公司 山东省 250200
【摘 要】随着土地市场的逐步规范和国家调控力度的不断加大，房地产行业的盈利能力已逐步回归并趋于理性，同时，房地产企业的整体税负率则不断上升，纳税成本加大，税务风险上升。加强纳税成本控制和有效防范税务风险成为房地产企业普遍关注的一个重要课题。本文主要对房地产公司的税务风险进行分析，然后对税务风险的控制提出一些见解。
【关键词】房地产公司；税务风险控制；思考
一、前言
税务风险指的是企业的涉税行为没有严格的按照相关法规的规定进行，而导致企业未来的利益遭受可能的损失。房地产公司由于投入和收入都是相当巨大的，因此涉及的税收也是相当多的，其中包括营业税、营业税附加税、企业所得税、车船使用税、印花税、土地增值税、房产税、契税、耕地占用税等等，这些都是税务机关审查的重点，也是房地产公司进行税务风险控制的重点。
二、房地产企业纳税风险的体现
企业的纳税风险是指企业涉税行为因未能正确有效的遵守税收政策和法规而导致企业未来利益的可能损失。一方面是因主客观原因导致企业对税收法规的理解和执行发生偏差，遭受税务等部门的查处而增加税收滞纳金、罚款、罚金等额外支出的可能性；另一方面是企业因多交税款或未用足税收优惠政策而减少应得经济利益的可能性。企业纳税风险的直接结果是企业的成本增加。
纳税风险对企业的成本影响是相当大的，体现在如下几个方面：
1、房地产行业的高税负使企业纳税的风险程度加大
房地产行业主要开发经营活动包括项目的规划设计、征地拆迁和三通一平，房产施工与建设，工程验收和结算、房产销售等，涉及内容广泛，业务多元，投资主体复杂，资金来源复杂，跨越周期较长，这就使得房地产行业呈现出高成本的特点，其中高税负占据了很大的份额。尤其在销售阶段承担的税负相当高，明显高于其他行业。房企的高税负，使得风险程度加大，一旦企业出现缴纳失误，则造成相应的罚金、滞纳金金额也相当可观；或者企业未充分使用税收优惠所引起的经济利益损失也相应更大。
2、预征政策和清算政策直接导致房地产企业纳税成本和风险增加
通常情况下，预征政策是调控非市场情况低价获取土地和非理性房地产市场价格情况下房地产暴利的有效措施。但随着土地招拍挂制度的出台和房地产土地市场和消费市场的越来越规范和理性，房企的实际盈利能力愈来愈趋于合理水平。土地增值税和企业所得税预征政策对房企造成两方面影响，一方面是可能导致预征的土增税和企业所得税超出企业实际应缴税款，在现行征管体制下，实际操作中多缴税款难以退还或根本无法退还使得成本增加，另一方面由于预征与过去纳税方式相比，房企必须提前付现，在从紧的房地产信贷政策下，进一步加大房企的现金流风险。税收清算政策是存在许多局限性和针对性，比如土增税，既要求房企及时清算，又不允许提前合理计提未完工配套设施；既限制房地产企业信贷，又不允许房企按实际扣除资金成本等；此外，土地增值税清算相较企业所得税清算时点的先后也会给企业税负带来较大影响。
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三、房地产公司涉税风险的控制
1、建立健全房地产公司的税务管理制度
首先应当合理的规划税务管理的框架，明确各部门员工的职责，建立完善的至上而下的监管体系和汇报制度。建立房地产公司内部控制制度，科学、合理的安排税务岗位，确保税务工作能够有条不紊的进行。其次，对于房地产公司一些涉税的合同应当严格的进行审核，避免由于合同不明确带来的税务风险。规范合同中的税务条款，明确签订双方在税务方面所享有的权利，以及所赋予的义务。第三，在进行税务申报的时候要严格按照国家的法律法规进行，严格按照国家规定的纳税申报R寸间进行申报，避免出现申报延迟的情况。房地产公司的财务人员应当按照所要申报的项目、金额等相应的申报财务报表以及缴纳税款。第四，房地产公司应当明确发票的管理制度，发票的购买、发放和核实应当由财务部门统一负责。发票管理制度应当对发票的购买、领用、开具、报销等各个方面都进行严格的规范。第五，房地产应当重视税务档案的管理，公司应当将依法纳税的报表、纳税申报表以及公司内部税务管理的报表按月装订成册，并且由财务部派遣专门人员进行妥善保管，以便日后的翻查。
2、提高房地产公司对税务风险控制的意识
增强房地产公司对于税务风险控制的意识，对于房地产公司风险的防范是一项高技术、高要求的经济活动，它不仅仅对会计人员、纳税申报人员等有很高的要求，对于房地产公司整体的素质也是有很高的要求的。因此，房地产公司应当努力提高自身的整体素质，当发生税务问题的时候不能一味的交托于财务部门，房地公司的领导以及各个部门、各个环节的主要负责人也应当加强房地产公司涉税风险控制的意识，在日常生产经营的过程中注意规避税务风险。其次，房地产公司应当树立依法纳税的意识，只有房地产公司的管理层和决策层有了依法纳税的意识，才能成功的开展税收筹划来控制税收风险。
房地产公司要完善会计核算工作，依法取得和保全相关的会计核算资料，为税收风险的控制提供更加可靠的依据。再次，房地产公司在进行税收风险防控的时候要考虑到公司的整体利益，要合理评估税收筹划方案的合理性和可行性。税务风险的防控是财务管理的一个部门，也是要遵从企业价值最大话的原则的。在进行税务风险的预测时，除了要考虑到个别税种的高低之外，还应当进行整体税负的考虑，要进行公司整体纳税负担轻重的考量，以公司整体的利益优先，来进行税务风险防控方案的筛选和实施。
3、完善房地产公司税务风险的防控系统
首先，房地产公司应当正确认识税务风险，在实际税务申报、收缴的过程中应当明确作为纳税人的权利和义务，除了认真的履行纳税义务之外，还应当提高对于税务的关注和认识，了解到自身的权利以及国家的优惠政策等。这几年，随着房地产的不断崛起，国家对于房地产调控政策的不断颁布，在房地产的税收法规上也做了许多的变化，房地产公司的相关人员应当及时了解到税务的变化，避免税收风险的出现，不仅能够依法纳税，还能够保护自身的权益。其次，要对房地产的税务风险进行正确的评价。能够正确的对税务风险进行评价，并且能够及时的采取有效的措施进行化解，这也是房地产公司进行税务风险防范的关键。
在房地产公司日常开发、建造、销售等各个阶段，要充分认识到每个环节需要涉及的税务问题，了解相关税务部门重点稽查的项目，对于房地产公司潜在的税务风险应当及时的发现，并且不断学习和完善各个方面的知识和风险防控的手段，尽可能减少税务风险带来的不利影响。最后，应当有效、适当的进行税务风险的防控。在正确评价税务风险的基础上，房地产公司还应当实时的对税务风险进行防控，尽可能杜绝税务风险的产生。对于房地产公司所涉及的各项税务事宜进行严格的审核，对于税收筹划方案的实施进行合理的规划，并且以企业的综合利益为考量，制定行之有效的纳税方案。
四、结语
总之，房地产税务的风险控制对房地产行业的发展具有重要的意义，房地产企业在面对沉重的税收负担、严格的宏观调控政策和激烈的市场竞争时，房地产企业为求生存、促发展，自然有实施税务风险控制，开展纳税筹划的内在动力和外在压力，这不仅是房地产公司发展的需要，也是经济发展的需要。
参考文献：
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[3] 雷振华.现行税收政策下房地产企业的节税点[J].合作经济与科技，2010（24）.
论文作者:何海强
论文发表刊物:《低碳地产》2016年第10期
论文发表时间:2016/9/1
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