新收入准则对房地产行业纳税的影响
蒋 灿
(重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司 重庆 400000)
摘 要： 2017年，国家财政部发布财会22号文，专门修订提出了《企业新收入准则第14号——收入》。这就是“新收入准则”。新收入准则的提出势必影响各个行业企业的发展，特别是对当前发展形势并不平稳的房地产行业而言，其影响是非常明显的。本文将简单分析新收入准则的主要修订内容，并着重研究它对国内房地产企业纳税行为的具体影响，为新准则下房地产企业的税收筹划提出几点有价值的建议。
关键词： 新收入准则；房地产行业；纳税筹划；影响因素；建议
在我国，房地产行业在收入会计处理方面具有一定的独特性。因此，在新收入准则正式实施以后，房地产行业的纳税筹划工作也会受到一定的影响，如产生的税会差异问题。可见，房地产行业企业必须深度研读新收入准则相关修订内容，为自身纳税筹划工作的良性发展做好准备。
一、新收入准则的主要修订内容
(一)构建了统一的收入模型
新收入准则为企业构建了统一的收入模型，其收入模型中就包括了总则、确认、计量与合同成本等等内容。它将现行收入与建造合同两项准则内容也纳入到了统一收入的收入确认模型中来，并为某一时段内以及某一时点收入确认方面提供了具体的指引，从根本上提高了企业之间收入信息的可比性。
研究发现，患者家庭CHE发生的概率随着收入水平的增加而逐渐降低，低收入者的就医经济风险度较大。受到经济条件的限制，低收入的慢性病患者常常要么不寻求医疗服务，要么寻求廉价的不恰当的医疗服务。世界银行的研究[20]显示，在2008年，应接受而未接受住院治疗的患者中，35%是农村低收入慢性病患者，在这其中有82%的患者是由于经济困难。井珊珊等[21]的研究也指出，经济困难仍然是农村慢性病患者不去就医的重要原因。
不同QoS属性参数特性不同，成本型QoS属性值越小代表Web服务质量水平越好，例如响应时间、费用等；效益型QoS属性则正好相反，例如吞吐量、可用性等QoS属性参数。去模糊化的过程中要对这两种类型的属性分别处理。
(二)以控制权转移作为收入的确认时点
新收入准则为企业带来了税收筹划新理念，那就是以控制权转移替代传统的风险报酬转移，并将这一替代点作为收入确认时点的最佳判断标准。
反思是教师发展的重要基础。是否具有反思的意识和能力，是区别作为技术人员的经验型教师与作为研究人员的学者型教师的主要指标之一。真正的成长在实践后，不会反思、总结、提炼，多少实践都不会带来巨大的进步。反思，是指行为主体立足于自我以外批判地考察自己行为的能力。班主任的反思是指班主任在带班育人实践中,以自我行为表现及行为为依据的“异位”解析和修正,进而不断提高自身教育管理效能和素养的过程。
在企业中，新收入准则所提供的指引更加明确，那就是要求企业在合同开始日就对合同进行评估，做到精确识别合同，包括合同中所涵盖的各项履约义务等等，按照各个单项履约义务所承诺的商品及服务内容进行交易价格分摊与单项履约义务调整，并确认各个单项的相应收入。如此可帮助企业解决各类合同的收入确认问题。
(三)明确了合同的处理方式
2.2.3 引流管观察及护理:护理人员在患者术后,必须保证各引流管放置于正确的位置,并保证各引流管通畅。在护理过程中必须做到:
(四)明确了某些特定事项的收入和计量
新收入准则还帮助企业明确了某些特定事项的收入与计量内容。例如，区分总额和净额确认收入、附有质量保证条款的销售、附有客户额外购买选择权的销售、向客户授予知识产权许可、售后回购、无需退还的初始费等。这些规定将有助于更好地指导实务操作，从而提高会计信息的可比性。提出这些规定的目的是希望企业能够明确自身纳税筹划工作的方向，对企业的实务操作也具有一定指导性[1]。
总结上述四点可以了解到，此次新收入准则的实施涵盖了三个现实意义：
第一，它对企业合同管理规范有所帮助；
6.作者可根据自己意愿，自由选择《南方能源建设》、《广东电力》、《浙江电力》、《内蒙古电力技术》4种期刊之一，但不能重复投稿。
其次是增值税发票开具的相关问题。房地产企业一定要根据增值税的相关规定，而不是根据会计核算来展开分析，并基于销售不动产开具增值税发票。
第三，它对企业全面提升管理水平有所帮助。
二、新收入准则对房地产企业纳税的影响
某房地产公司从2018年1月1日开始执行新收入准则，2018年10月取得预售证，当期公司预售收入达到3亿元，同年该公司履约进度确认收入为0.9亿元，成本为0.6亿元。2019年该公司还未发生预售收入，累计按履约进度确认收入为1.6亿元，成本为1.2亿元。那么，到2020年2月交房，公司可确认收入为3.3亿元，其中计税成本为2.8亿元，实际毛利为0.5万元。按照当地所得税预计毛利率15%来计算，2018年季度预缴[3×15%+(0.9-0.6)]×25%=1 875万元，年末汇缴申报，因相关收入不符合所得税确认条件，因而调减0.3亿元，退税750万。2019年季度预缴(1.6-1.2-0.3)×25%=250万元，年末因收入不符合所得税确认条件，因而调减0.1亿元，退税250万。2020年交房，季度预缴(3.3-2.8)×25%=1 250万，年末汇算申报(3.3-2.8)×25%-0.125-0.1125=-1 125万元，即退税1 125万元。
(一)对房地产企业增值税的影响
在当前的常规标准合同条款背景下，房地产企业的增值税处理方式变化不大，依然是按照收付实现制确认纳税义务与纳税内容。在房地产企业中，它们第一需要判断的是售楼款是否为预收款，并按照预收款为企业预缴税费，再根据纳税义务时点与收入纳税部分进行申报。本文主要结合两点谈谈新收入准则对房地产企业增值税部分的影响。
基于此，业界对于新收入准则是否会令房地产企业多缴所得税或重复缴所得税方面展开讨论。我们假设一个案例进行分析：
第二，它对企业收入信息质量和透明度提升有所帮助；
目前，企业的现行收入准则要求对销售商品收入与所提供劳务的收入进行区分，特别是要强调商品在所有权方面可能存在的风险及报酬转移问题。一般而言，某些企业在实际操作中可能很难判断这一时点。因此，在新收入准则引入后，企业能够打破这一商品及劳务界限的壁垒，并根据自身所履行的合同内容优化确认时点，真正实现从传统风险报酬转移到控制权转移的有效过渡与替代。这一做法对解决企业的收入确认问题也是有好处的。
(二)对房地产企业所得税的影响
按照相关规定，新收入准则对现如今房地产的企业所得税影响相对较大。传统中部分开发项目的收入确认原则需要从交付物业所有权特定时点一次性确认收入改为认定为某一时段内所履行履约义务的房地产项目履约进度确认收入。这一变化就告诉企业必须及时结算计税成本部分，按照销售收入的实际毛利额对应预计毛利额计算出差额部分，并将差额与该项目企业所得税合计计入到应纳税所得额部分。
我国现代医学教育由于历史原因，存在素质教育薄弱、教学模式单一、内容陈旧、教学方法呆板等问题，虽历经多次重大改革，取得了较大进步，促进了医学生在知识、能力、综合素质和创新思维等方面的发展，但与社会进步、科学技术发展、卫生事业改革和接轨国际医学教育标准的需要还有一定差距[1]。笔者基于辽宁何氏医学院“以能力导向为主并应用新媒体手段的考核评估体系”的教育教学改革经验，并结合多年医学教学体会作以分享探讨。
首先是增值税的纳税义务时点。就现有企业的交易模式与合同模板来看，企业要根据增值税缴纳的具体时点来进行判断。如果楼盘交楼条件达成，企业就要看实际验收交付和开具发票哪一方能最早确认，并以最早确认方作为增值税纳税义务的发生时点。
新收入准则的推出与实施必然对当前我国最为热门的房地产行业产生影响，特别是对行业中企业的纳税筹划将产生巨大的影响。本文也就这一点展开分析，具体阐释了新收入准则对房地产企业纳税筹划工作所产生的三个影响。
综上所述，新收入准则对房地产企业的所得税征收量是不会产生影响的。不过，房地产企业需要考虑季度申报与会计利润计算相关内容，结合限制性规定对自身在季度申报过程中所产生的预计毛利额进行计算，并在年报中进行合理的调减。
(三)对房地产企业土地增值税的影响
新收入准则对房地产企业的土地增值税也是有影响的。目前，普通住宅的增值率如果在不超过20%时，可免交土地增值税。它主要遵循《土地增值税暂行条例实施细则》，对房地产企业出售普通标准住宅进行纳税筹划约束[2]。
三、新收入准则下房地产企业纳税筹划的几点建议
在新收入准则下，房地产企业在纳税筹划方面应当更新观念，并在实际做法上进行改变。为此，本文提出了以下两点建议。
(一)不拘泥于形式、及时全面履行企业纳税筹划责任
在新收入准则下，房地产企业必须突破窠臼，不拘泥于形式，做到对纳税筹划责任的及时全面履行。例如，房地产企业在披露内容方面要做到完善，并根据企业报告披露的情况最大限度地优化企业纳税筹划行为。就目前房地产企业来看，它们正在经历一个新的发展阶段。因此，在纳税筹划工作方面，房地产企业也要全盘思考企业并购、投资、销售、限制备案、联合开发、产业创新等内容，在每一项业务活动与开发策略中都要强调变化革新，确保企业采用合理手段影响自身合同履约内容，采用时段确认方式来确认企业收入内容，做好及时的信息披露工作[3]。
(二)清晰化的流程、强化信息保障
房地产企业应当注重执行层面的操作，结合新收入准则对客户签订合同内容做到尽快适应，对企业的内部管控流程提出新要求，以实现合理优化纳税筹划相关工作内容。根据新收入准则中的会计收入确认与计量原则变化对税务处理与会计处理内容进行分析，相关部门要使流程更加清晰，并做好信息保障，出台相关配套法规确认企业纳税筹划处理口径，提高房地产企业的整体纳税筹划能力[4]。
四、结束语
综上所述，在新收入准则背景下，房地产行业纳税及纳税筹划工作会受到较大影响。本文从不同层面对房地产企业的增值税、所得税等部分进行了分析，希望以此帮助企业实现与相关税务机关部门的良好沟通，做好纳税筹划工作，为企业合法避税，全面提升我国房地产行业的经济效益，实现全面发展。
参考文献：
[1]陈笑聪.新收入准则对房地产行业的税务影响[J].纳税，2018(17)：8-9.
[2]聂玉霞.我国房地产企业纳税筹划策略研究[D].湖北：中国地质大学(武汉)，2011.
[3]王永娜.新收入准则对房地产企业收入确认的影响[J].企业改革与管理，2019(3)：145，149.
[4]王民兴.浅析新准则下房地产企业收入确认原则[J].财讯，2018(32)：115-116.
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