摘要：房地产行业是我国国民经济的重要产业之一，为城乡建设和经济发展贡献了很多力量。随着城市化建设的日益加快，土地成本的一路飙升，房价上涨过快，政府因而出台政策调节房地产市场，房地产企业的利润空间也在压缩，生存面临着较大的挑战。因此房地产企业应加强成本费用管控，提高成本费用管控科学性和有效性，确保经营战略的合理化。
关键词：房地产；成本管控；问题和对策
引言
房地产企业生产过程有自己的特点，其建造成本高，生产周期长，资金需求量大；只有不断提升房地产企业管理者的成本管控意识，增强房地产企业成本管控的系统性，创新房地产企业成本管控的方法，才能有效实施成本管控，为房地产企业获取最大化的经济利益。
1房地产成本管控重要性
对于房地产内部的财务成本，就是在房地产企业生产经营活动当中，对于内部成本、费用等进行明确地核算，是一种有效地综合管理形式，运用不同的形式开展科学合理地管控，房地产在实际发展中其经济活动主要有前期规划、预算工作、审计监督以及核算和分析总结等多个环节，其关键部分就是以开源节流为重点，从而更好地控制和降低房地产企业财务成本，并提升其整体的经济效益，为进一步提升房地产业增强自身利润额提供保障。以活动特点进行划分，财务成本的管控工作就有计划、预算以及控制等经济活动项目，而且其相互间的关系也是非常密切的，也是相互制约且互相影响的存在，只有确保内部财务成本工作有效开展，才能为房地产行业稳定发展奠定坚实基础。而且房地产市场逐渐向规范化发展，使得房地产企业在激烈市场竞争当中必须要增强自身经济效益，从而才能在竞争激烈的环境下站稳脚步。因此房地产企业必须要对自身财务成本进行管控，最大限度地控制成本支出，想要满足该目标，那么就必须要注重内部财务成本的管控，而且在实际的运营当中房地产的投资是非常大的，而且资金回收的期限也较长，因市场以及国家政策因素影响，想要更好地实现经济效益的进一步提升，那么就必须要注重财务成本管控工作的开展。
2房地产成本管控问题
2.1项目施工阶段和竣工阶段面临的成本管控问题
（1）项目施工阶段面临的成本管控问题。房地产企业在项目施工阶段面临的成本管控主要存在三方面的问题：首先是项目在施工阶段面临的设计变更较为频繁，而这些变更并未经过较为严格的成本测算、变更造价签认以及统计分析，从而项目在施工过程因设计变更而增加了成本支出；其次是当前多数房地产企业的现场签证都是做完后才进行审批，加上事前也没有书面确认资料，从而使得施工过程中的现场签证成本很难控制；最后是在材料采购过程中，由于缺乏较为全面的市场信息数据库做支持，材料采购价格存在偏高等问题，从而造成项目施工成本的增加。（2）项目竣工阶段面临的成本管控问题。一方面是财务部门在成本归集核算过程中缺乏全面性和合理性，在实务中存在本该归属于项目的成本费用支出却计入管理部门的费用支出等现象，从而造成项目竣工验收结算时的成本统计真实准确性不足；另一方面则是部分房地产企业的内部成本管控还没有形成结算审核与复审机制，从而造成结算资料的完整性、真实性审核缺失，最终造成项目的竣工验收结算的成本统计计量数据不够准确。
2.2成本控制意识不强
房地产企业成本控制意识不强是众多中小规模房地产开发企业的普遍现象。众所周知，前几年房地产形势非常好，企业成本支出较低而利润却比较高，致使房地产企业忽略了成本管控意识。另一方面，房地产企业对于项目参建单位与材料供应商管理存在一定的误区，过分压低合同价，忽视了参建单位的收益问题，从而使得施工单位与材料供应商偷工减料、以次充好，给工程质量带来隐患，以至于后期经常返工以及交付后的大量维修，这在一定程度上制约了房地产企业成本管控，造成了不必要的资源浪费。
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2.3资金筹集和使用过程中面临的成本管控问题
一是资金筹集过于偏重负债融资，负债规模过大会增加银行等金融机构的信用评级风险系数而上浮借款利率，从而增加了房地产企业的融资成本；二是对于应收账款和其他应收款等资产管理力度不强，造成房地产企业的资金回笼速度较慢，降低了资金的流动性和使用效率，从而进一步增加了其资金在使用过程中的成本管控问题。
3房地产企业成本控制措施与建议
3.1加强成本控制意识
房地产企业管理人员在提高自身成本管理意识的同时，更重要的是在企业中树立成本管理意识的理念，将成本管理上升到企业管理，而不仅仅是成本人员的工作。另外，必须注重事前成本管理策划，科学规划每一笔费用的投入与支出，保证效益最大化。最后，房地产企业必须注重项目各参建单位的利益，建立一种共赢模式，在保证其他参建单位与供货单位的利益同时才能良好推动成本管理工作。
3.2实施全面预算管理
房地产企业全面预算工作，必须得到公司领导的重视。设立预算管理委员会组织、监督预算的工作，其成员由企业负责人及相关部门负责人组成。预算管理委员会应制定相应的预算管理制度、工作程序、部门职责等，保证预箕工作的顺利开展。首先，预算编制阶段，应当根据企业发展战略和年度经营计划来编制，按照上下结合、分级编制、逐级汇总的程序，编制年度全面预算。预算编制要科学、合理和可行，避免指标的过高或过低。其次，预算执行阶段，企业全面预算要层层分解，分解到各部门和各相关人员，切实按照预算来执行。企业办理采购与付款、销售与收款、成本费用、资产购置与维护等业务和事项，均应符合预算要求。超预算或预算外的事项，实行严格的审批。根据资金使用计划，及时筹措资金，避免资金短缺和闲置，给企业造成损失。
3.3健全合约管理制度
通过建立健全相关制度，可以为合同的执行提供支持，确保每一个环节都有制度可循。房地产行业的走向应该更加法制化和规范化，加强合同管理是重要路径。在健全合同管理制度时，要结合项目实际和合同执行的不同阶段对每一项合同内容和合同界限加以明确，并对合同执行的每一个阶段制定合同管理制度，做到全覆盖和深入的实现合同管理。
3.4创新成本管理方法
一方面，成本管理人员须加强事前成本规划，建立明确的成本管理目标，编制科学合理的目标成本，将其作为指导全过程成本管理的主线，同时，完善成本管理内容，将成本科目细化，实现成本精细化管理。另一方面，加强合约规划管理，根据编制的目标成本进行合约规划，将每一部分成本均客观地落实在合约规划之中，指导后期签订合同，每一合约规划对应一个合同，杜绝随意签合同的现象发生。
结束语
成本控制能够保障房地产开发企业的经济效益，经过长期发展与实践，当前房地产开发企业纷纷推崇的一种成本管理模式是合约管理模式。这种模式将成本管理内容和流程清晰化，明确了合同界面，能够有效控制项目成本细节。加强对项目成本控制合约管理模式的研究，有利于房地产开发企业获得长久的发展效益。
参考文献
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论文作者:赵丽娟
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第06期
论文发表时间:2019/6/21
标签：成本论文; 房地产企业论文; 项目论文; 预算论文; 成本管理论文; 房地产论文; 阶段论文; 《城镇建设》2019年第06期论文;