张琦
天津普利达房地产建设开发有限公司 天津 300011
摘要：由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。
关键词：封闭型投资基金；发展意义；条件
一、REITs概述
房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。
从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。
REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。
另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
REITs一般分为三大类别：即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金。
股本房地产投资信托基金主要拥有及经营房地产项目，收入主要来自于将这些物业出租所得的租金。
按揭房地产投资信托基金着眼于向房地产项目持有人及经营者提供贷款，主要收入来自其按揭组合所赚取的利益。
混合房地产投资信托基金，则将股本房地产投资信托基金和按揭房地产投资信托基金的投资策略结合起来，投资与一系列的资产，包括实质物业、按揭或其他有关的金融工具类别。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
二、REITs在我国发展的意义
一个是给整个投资市场提供一种新的投资工具，金融工具。对我们国家来讲实际上是一种金融创新，从我国管理层的角度也是在鼓励金融创新，我们现在正在努力建设创新型国家，其中一条就是打开投融资渠道，让老百姓的钱有更多的地方可投。
再有一点，促进商业房地产的发展。中国地产业必须经过三个阶段：住宅房地产，商业房地产、房地产服务，中国现在已经进入到第二个阶段，商业地产将是一个发展速度非常快，而且也是非常有潜力的新产业。很多商业地产商一直呼吁能尽快推出REITs。如果REITs上市，地产商就会把它们打包推出。另外，通过REITs投资人的角度能够在市场因素下把控一下资金的流向，是一个比较好的办法。鼓励本土的REITs，通过它们的资源配置、资金配置，以市场为导向比政府发若干个行政命令可能要有效的多。
三、REITs在我国发展的条件
1、建立健全国内 REITs 的法律环境
（1）国内尚没有一套有关 REITs 的法案，现有的《信托法》并没有对 REITs加以科学的界定，而大部分发展 REITs 的国家和地区通常是法案通过在前，REITs发展在后。因此，为了规范 REITs 市场发展，促进各类市场机构审慎开展 REITs业务，有效管理和控制 REITs 发展中的相关风险，保护投资人及相关当事人的合法权益，我国有必要尽快制定出符合我国国情的 REITs 专项法案，完善 REITs发展的法律制度环境。
（2）税收制度方面，目前国内没有针对 REITs 的税收优惠政策，而各国或地区均对 REITs 指定了专门的税收法规，且都有不同程度的税收优惠。在目前的税收体制下，交易环节的资产转移需要缴纳土地增值税、印花税、契税等，运营环节需要按租金的一定比例缴纳房产税、营业税、企业所得税（公司型 REITs），向投资者分红需要缴纳个人所得税，繁杂的房地产税收和所得税重复征收大大降低了 REITs 的投资回报率和吸引力。
（3）财产登记制度方面，REITs 以收购物业经营获利的模式进行运作，其中物业资产所有权的转让是最核心的环节，而国内信托产权登记制度尚不完备，我国法律对产权所有人的界定不涉及“信托”，不动产的产权难以完全过户。
2、加快推进国内 REITs 的市场环境
（1）加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。
（2）运作 REITs 需要专业的房地产投资管理公司和管理团队，运作成本高，运作效率却可能不高。REITs 公司将资金管理和房地产项目管理集于一身，容易导致利益冲突。
3、防范运作中的道德风险
从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。
4、建立信托企业信用制度
建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。
参考文献
[1]环球企业家.
[2]证券时报网.
[3]中国商界.
论文作者:张琦
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第23期
论文发表时间:2018/12/14
标签：房地产投资论文; 房地产论文; 基金论文; 投资者论文; 资产论文; 按揭论文; 投资基金论文; 《建筑学研究前沿》2018年第23期论文;