摘要：不动产测绘为房产管理和城市建设提供了准确可靠的测量数据，是不动产交易和登记的重要依据。因此，推动不动产测绘管理的进一步完善与发展，对于推进国家不动产统一登记制度改革，具有重要意义。
关键词：不动产；权籍；调查；测绘
引言
不动产统一登记制度的实施，势必为不动产测绘的蓬勃发展带来机遇，有利于促进不动产测绘基准、规范的统一，扩大不动产测绘产业规模，进一步规范不动产测绘市场秩序，促进不动产测绘事业的发展。为实现不动产登记信息共享、形成不动产统一登记体系，在不动产统一登记工作有序推进的今天，不动产权籍调查测绘在其中所发挥的作用不容小觑。
1不动产权籍调查测绘技术方法的应用
1.1数字化测图技术
随着科学技术水平的不断发展，不动产测绘技术也有了很大的改进，高科技产品在不动产测绘中的引入，极大地提高了不动产测量结果的精确性。当前，数字化测图技术不仅在不动产的测量中有着广泛的应用，在地籍测量中也是必不可少的技术手段。它主要的技术优点就是需要的人力物力资源都比较少，同时搜集的数据信息也比较准确，而且速度相对较快。根据收集来的数据信息工作人员可以大致描绘出建筑物原有的模样，这样的图像可以用于不动产的分摊以及测绘工作。
1.1解析法的应用
不动产测绘领域中的解析法主要应用于房屋面积、用地面积、公摊面积等面积结果的测量中，避免因面积、产权、用地等存在纠纷。作为不动产测量领域中较为准确的方法，解析法是解决纠纷性问题较为实用的一种方法。在实际测量中，主要通过界址点坐标，引用坐标解析的方法进行实际测量，从而得到更为精确的测量结果，减少误差。在保证操作流程规范的情况下，引用坐标解析的方法进行方差测量，能够尽量避免误差的出现，从而取得更为精确的测量结果。为有效提高标准中面积误差限差的精度，进而控制估算中存在的误差等，采用解析法可以达到令人满意的效果。
1.3GPS技术
将GPS信号接收器安装在系统某个节点上，通过信号接收器来收发卫星信号，实现信号数据的处理，获得实时观测数据。与此同时，此种技术还可以借助基准台控制得到相应坐标，将测绘数据输入到测图系统中实现数据的计算处理，达成房产测绘目标要求。当前的已经大部分的不动产测绘中都用到了GPS技术，通过计算GPS技术测得的数据，我们可以准确的描绘出房产的大致外形，以便用于不动产的划分。
1.4RS影像技术
RS影像技术基于遥感技术展开，它的主要技术实施对象就是对空间数据的大面积采集，通过技术系统本身来为房产产权测绘部分提供立体化三维形式的测绘图。一般来说，RS影像技术会对房屋建筑产权面积进行标准规范，它的测图比例为1:500。另外，该技术还利用到了多光谱航空摄影与高分辨率遥感卫星来为系统获取图像信息，并按照影像图来精确测绘房屋产权面积比例，确保房产测绘成果高质量，此时的测图比例也可以达到1:10000 甚至以上。反映房产测绘成果的高质量，一方面也体现该设备在数据采集及计算方面的高效率。
1.5全站仪技术
全站仪是当前房产测绘工作中的主要数据测量设备，它通过点坐标来显示房屋面积与形状。举例来说，在某些已施工完毕的房屋内可能会存在某些不规则图形，如果仅在施工图中是找不到这些图形的，而全站仪就可以测出其图形的具体点坐标，并通过坐标来计算不规则图形面积。常规房屋面积测绘对某些边长过长的状况常常束手无策，如果采用全站仪就能为过长边长设置坐标，通过坐标联系来计算总边长结果。这主要是因为全站仪设备内部存在微处理器与测角测距装置，所以它能够对某些房屋测量较困难位置进行自动测量，同时计算出精确结果，一方面反映房产测绘成果的高质量，一方面也体现该设备在数据采集及计算方面的高效率。
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2不动产权籍调查测绘质量控制措施
2.1做好建筑图纸质量检查
为了保证不动产权籍调查测绘的质量，要对早期的图纸进行质量检查。为了保证测绘过程的完整，开发商和有关施工单位还要提供建筑设计模型的平面效果图纸、剖面效果图纸、立体效果图纸、楼梯设计图纸及阳台设计图纸。对于建筑施工中比较特殊的结构，需要提供相应的施工图纸。例如，在对阳台进行面积测绘时，如果没有详细标明阳台各个地方的具体数据，就很容易忽略阳台外部的护栏宽度。有些地方可能在建筑设计图纸的平面效果图上看不出来，这时就需要剖面效果图做辅助。在提供的早期材料中，还应提供相关的证明材料，例如规划许可证及房屋里的设施安排。对于某些特殊用途的房屋，还需要标注其实际的功能作用及相关的建设资料。
2.2确定测算面积的对象
不动产权籍调查测绘中，还需要对测算面积的部位进行准确认定。在确定测算面积时，要依据相应的房屋面积认定标准，对房屋的每个部分进行面积测算的认定。开发商为了获取利益，在建筑设计图上标明的地方往往与实际测量的不一样。例如，很多建筑设计图纸上都会标明阳台及观景窗的部分，而在实际房屋面积测算时，却没有计入这些部分，这就容易产生纠纷。在现实测算过程中，特殊的部分很多，经常需要进行测算的认定，为了保证工作的顺利进行，相关部门可以要求开发商和施工单位提供详细的房屋构造说明，保证测算出的房屋面积是准确有效的，避免误差的产生。
2.3保证数据的准确性
一是，确定质量控制方面的具体内容，在当前数字化测绘技术广泛应用的情况之下，最为重要的是数据的准确性以及作业流程的规范性，测绘流程的控制主要在于配置相关的设备和软件，选择适当的方法和技术，对最终的结果进行核查。二是，确保数据的准确性。已知的一些基本信息、测绘之后所收集到的数据、经过核实之后的最终数据，这些数据在精确度方面要有保证，同时进行记录和存储。三是，在不动产测绘工作中，就算是同一栋楼同一楼层测得的数据有可能不相等，一般情况下，由于房屋的构造不合理或者是常年的使用过程中发生过了形变，同一栋楼的前后左右的高度通常是不相等的。所以为了保证测绘数据的准确性，我们通常要求测绘工作者经过多次测量求平均值，并且根据这些数据推算出建筑物的实际面积。
2.4合理分摊公用部分的面积
在不动产权籍调查测绘工作中，公用面积的分摊是工作的重点和难点。在测算过程中，要保证房屋的基本户型及计算的合理精确性，在此基础上进行公用面积的测算，要由相关技术人员对公用面积进行合理地认定和测算。房屋的面积不仅涉及开发商的利益，也涉及住户的利益，所以在进行房屋测算时，要公正公开，在进行公用面积的分摊测算时，更需要精确测绘，合理分摊。为了保证公用面积分摊的精确性，相关测算人员要依照相关的测算标准，以及地方上的房屋测算规定进行测算，如果某些公用部分的面积分摊不好认定，则需要相关组织进行房屋公用面积的测绘，在对建筑设计图纸进行分析测算后，商定公用面积的分摊方式。一般公用面积的分摊工作都是在房屋每层面积测算和总面积测算工作之后进行的，等到公用面积的分摊工作完成后，还需要进行检验，把分摊之前公用部分的面积和分摊之后的各个面积进行比较分析，保证公用面积的分摊测算是准确的。
3.结语
随着测绘技术以及工具的不断改进，不动产权籍调查测绘数据的精确性也不断地提高，测绘水平逐渐增加。在不动产统一登记和进一步深化改革的背景下，要综合运用数字化成图技术、GPS技术、RS影像技术及全站仪技术，保证数据和信息的精确度，促进测绘工作的效率提高，最终实现不动产测绘行业的健康发展。
参考文献
[1]俞向红,陈伟.不动产统一登记后的测绘对策研究[J].建筑知识.2016(06)
[2]赵明亮.不动产登记机构改革之下房地产测绘管理体系的应用探究[J].中国投资.2013(S1)
[2]郑金水.浅谈新形势下不动产测绘管理[J]. 测绘地理信息.2015(04)
论文作者:向阳
论文发表刊物:《基层建设》2017年4期
论文发表时间:2017/5/25
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