袁健[1]2001年在《重庆市城镇基准地价统一体系研究》文中指出建立重庆市城镇基准地价统一体系是社会主义市场经济发展和现阶段重庆市土地管理实践提出的必然要求，是目前情况下亟待开展的工作，对于加强地价管理、规范土地交易活动、加快土地市场发育、发挥基准地价的调控作用、促进土地有偿使用向深度和广度发展等均具有重要意义。 本文基于重庆市城镇基准地价统一体系课题研究的实践基础上，以马克思的地租、地价理论和地价评估理论与方法为指导，把重庆市市域内县一级城镇的基准地价作为对象，认真研究了当前重庆市基准地价体系的现状、特点以及在土地管理实践中存在的问题，并比较分析了几种可能的思路，选取“土地分等法”和“首位级别地价法”相结合的技术路线。在研究过程中，主要抓住首位级别这个关键环节，重点研究“两市一地”城镇首位级别的准确定位问题。本文采用多因素判定法和因子评价法综合评定城镇土地亚等，初步推断“两市一地”城镇的首位级别；再根据城镇的具体情况选用不同的估价方法评估“两市一地”城镇首位级别的地价均值，判断其对应级别，验证土地分等法得到的结果，将首位级别予以准确定位；最后以首位级别作为基准点，依据各个体系基准地价在首位级别与后续级别间的递减规律，把后续的土地级别归并到统一体系中去。纵观全文，整个研究分为以下四个部分： 第一部分是重庆市城镇基准地价概述。这部分从地价、基准地价和基准地价体系的科学概念入手，提出了基准地价的五个特点，从理论上论证了建立城镇基准地价统一体系的必要性。从重庆市基准地价体系的现状出发，阐明其主要特征是各个城镇“基准条件不规范、基准地价类型多样”、“基准地价不平衡”，进而深入地分析形成原因及应用过程中产生的问题。在此基础上明确了本次研究的目的是把建立一个覆盖重庆市40个区（县、市）的统一的基准地价体系，实现城镇基准地价的综合平衡、基准条件的规范化、标准化和统一化。 第二部分是重庆市城镇基准地价统一体系建立的基本思路。这部分以马克思的地租理论、地价理论、区位理论、土地估价理论与方法为主要理论依据，从重庆市各个城镇的经济发展水平和地产市场的发育状况出发，分析比较了“土地分等法”、“级别地价法”、“综合运用土地分等法和首位级别地价法”叁种可能选取的思路，将最具有科学性和可行性的第叁种思路确定为本文研究的基本思路。并将市域内覆盖面积最广、地域差异跨度最大、成熟度最高、地位最为重要的重庆近郊体系作为体系统一的参照标准。从土地分等定级、估价方法的特点出发，确定在建立基准地价统一体系过程中应该遵循的基本原则。 第叁部分是重庆市基准地价统一体系的原理和方法。按照前面确定的基本思路和技术路线，详细陈述了建立重庆市城镇基准地价体系的具体过程。首先，运用特尔菲法进行专家咨询确定重庆市城镇土地划分亚等的影响因素及其权重，构建影响因素指标体系，各个因素指标经量化处理后，一方面采用传统的多因素综合评价法，通过加权平均取得城镇上地质量综合指数，在数轴图上划分亚等：另一方面采用新兴的因于综合评价法，进行因子分析取得城镇的因子综合得分，根据相邻城镇因于得分差划分亚等。综合两种方法得到的结果确定重庆市各个城镇的土地亚等，并进一步摸索城镇土地亚等与首位级别的关系，初步推断“两市一地”城镇首位级别。第二，根据重庆近郊土地市场发育和上地交易量较多的状况，采用宗地地价平均法测算其地价均值；对于“两市一地”城镇，根据实际情况选用宗地地价平均法、基准地价修正法、成本逼近法、租金剥离等方法测算首位级别的地价均值，将此值与重庆近郊体系的测算值作比较，从而确定“两市一地”城镇首位级别的对应级别。把土地分等和地价测算两种方法确定的结果相验证，最终落实“两市一地”城镇首位级别。第叁，根据重庆近郊体系 15个土地级别的基准地价建立数学模型，估算 16．20级土地级别的地价，构成统一体系的基本骨架，并把首位级别作为定位点，利用原来土地定级估价成果中测得的各个土地级别的级差收益间距，计算后续土地级别的地价，再与重庆体系作比较，将后续土地级别—一归入地价相近的土地级别。最后，归纳出重庆市城镇基准地价统一研究的成果。 第吸部分总结了重庆市基准地价统一体系研究的特点。本次研究技术路线正确，具有较高的科学性和可操作性；研究过程中引人了因子综合评价法对城镇土地质量进行评价，有一定的创新；而且每一步实施过程都采用了两种或两种以上的方法进行重复验证，保证了研究成果的准确度；本文还摸索了一定区域内基准地价的平衡与协调的技术方法，对新一轮城镇基准地价的更新与平衡工作具有实际的借鉴意义。
吴彪[2]2007年在《安徽省肥东县城区土地定级和基准地价评估的研究》文中进行了进一步梳理国家规定，城市基准地价要定期公布，原则上每两年更新一次基准地价，政府应当定期公布城镇基准地价。而肥东县城区土地定级和基准地价评估完成于1993年，超过十年没有更新。本文对肥东县城区土地定级和基准地价评估现状进行分析，找出其存在的问题、决定城镇地价水平的主要因素和肥东县城区地价特征。对城区土地定级和基准地价评估工作成果进行研究，并将新成果与原有历史成果进行比较，将肥东县城区土地定级和基准地价评估新成果与周边地区县城成果的比较，得出小城镇土地定级的一般规律：小城镇土地级别数随着城市规划区面积的扩大而逐步增加，土地级别为3到5个，并与城市规划相协调：小城镇基准地价水平逐年提高，通过对肥东县城区地价指数发展趋势和肥东县国民经济统计资料的研究，找出影响地价指数的主要因素有：房地产开发投资、全社会消费品零售总额和人均居民可支配收入。同时得出地价指数的计量经济学模型，对地价指数水平进行预测。
梁启学, 刘燕, 曹伟[3]2013年在《欠发达地区城镇土地定级估价问题与对策——以重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新为例》文中研究表明城镇土地定级估价是加强国家宏观调控,完善土地资产管理,建立规范地产市场,深化土地使用制度改革,征收土地税费的重要依据与基础性工作。以重庆市为例,在简要介绍重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新工作概况的基础上,结合新一轮城镇土地级别调整与基准地价更新工作,分析了欠发达地区城镇土地定级估价存在的问题,进而提出了推进欠发达地区城镇土地级别调整与基准地价更新工作的具体措施与建议。
朱其伟, 杨小雄[4]2007年在《城镇基准地价平衡的研究进展》文中指出基准地价平衡是城镇基准地价评估的重要内容,深入研究基准地价平衡对实现土地的有效利用和土地市场的均衡发展具有重要的意义.该文从基准地价、基准地价平衡的概念与内涵入手,概括了区域基准地价平衡的研究进展以及主要采用的平衡方法,指出了基准地价平衡及相关研究的发展趋势,以期对我国基准地价研究和实现城镇基准地价平衡有所启迪.
张博伟[5]2014年在《大亚湾经开区商业用地基准地价评估改进研究》文中研究指明随着我国经济的飞速发展,我国经济建设所带来的土地需求的激增,尤其是欠发达地区或远郊地区。城市市区土地价格过高使得占地面积较大的规模化大型产业逐步向边远地区聚集,以达到节省土地成本的作用。边缘土地的持续开发升温,大型产业的聚集和上下游企业的交往对接,使得经济开发区的土地基准地价出现了高频率的变动,以适应市场土地使用权转让实时行情。而随着土地使用制度的深化改革和城镇住房制度改革的推行,我国土地有偿使用的方式日趋多样化,对城镇土地定级估价提出了更高的要求,使得基准地价评估具有实践和理论上的双重意义。本文以大亚湾经济开发区城镇规划区范围内的土地定级和基准地价更新为案例研究对象,对基准地价数据进行剖析,对异常样本点进行检验和剔除,检验报告出具的基准地价是否能够准确的反映该区域的实际情况,以及对所采用评估模型的创新性探索,以求找到该案例中的特性点,进而对模型与因素进行更为深度的了解和适当的变形以得到与实际价值更为接近的结果,发现案例中的不足之处,予以补充完善。通过对案例的研究分析得知,案例评估过程中存在以下两个问题：第一,由于评估时间的仓促在商业用地个别因素选取上有所放宽。第二,针对大亚湾经济开发区特殊用地的基准地价评估未能专项分析。因此,本文在相关文献的基础上,结合国内外学者的相关研究,将参数修正加入案例并重新计算,同时提出将不同土地类型分等级从而完善具体的评估。针对我国基准地价评估存在的问题,本文建议尽快修订评估规范,完善各地区的评估参数数据库,细化评估机构业务范围和加强评估人才的培养力度。
彭凌[6]2011年在《城乡统一的建设用地市场研究》文中提出2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第叁次全体会议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出要逐步建立城乡统一的建设用地市场,并对此做出了一系列相关规定。这是中国土地管理制度改革的一个重大举措,是中国今后农村土地改革的一个重大方向,它为我国农村集体建设用地进入市场和建立城乡统一的建设用地市场提供了契机并指明了方向。建立城乡统一的建设用地市场必将成为我国今后一段时期土地制度领域的热点和重点。鉴于此,本研究以重庆市为例,阐述了城乡统一的建设用地市场这一问题,并取得了如下成果：(1)城乡建设用地利用效率不高,城乡建设用地市场分割,城乡存量建设用地缺乏互动盘活的机制或平台。以重庆市为例,重庆市单位城镇建设用地二、叁产业增加值不高,单位城镇建设用地利用效率不高；农村人均建设用地总体偏高,农村中一些外迁户或者外出户还保留着原来的宅基地,造成宅基地的闲置,农村“空心村”现象严重,从而导致大量土地浪费。更为重要的是,长期的城乡二元土地市场的存在,使得农村土地必须先经过国家低价征用,再在城市土地市场上高价出让,其结果是,农村建设用地与城镇建设用地之间是不能自由转化,城乡存量建设用地缺乏互动盘活的机制或平台。(2)构建城乡建设用地统一市场,不仅有着坚实的理论依据,还有良好的政策背景。建设城乡土地统一市场是建设现代市场体系的关键环节,是现代市场体系的本质要求。土地产权市场制度在本质上是统一的,土地使用权能在性质上是一致的,相同的利用方式下其土地经济属性和政策应该是一致的,从而对于土地市场的建立,土地价格内涵的确定应该在同类型的用地中达到一致,这是城乡土地市场统一的关键。另外,党的十六大所提出的一重要发展理念与战略就是统筹城乡经济社会发展,调整国民收入分配格局,构建城乡统筹协调发展的体制和机制；而且十七届叁中全会已明确指出建立城乡统一的土地市场。因此,城乡土地制度改革既顺应了这种发展大势,又对统筹城乡发展起到重要支撑作用。(3)构建城乡建设用地统一市场进程中,将面临着一些障碍因素。这些障碍因素既有法规及土地管理体制问题,以及农民生活安全保障制度的缺失,又有农村集体建设用地所有权不明确的因素,还有广大农民与农村集体经济组织的“以土为本”的恋土情结而不肯轻易让渡土地的原因；另外,参与城乡建设用地收益(尤其是农村建设用地收益)分配的主体涉及到中央政府、地方政府、土地使用者、集体组织和农民,在这些利益主体之间能否围绕土地收益而形成一个利益均衡,将影响该市场的发育及其进程。(4)在确定城乡建设用地统一市场的实现路径基础上,要明确其功能定位。打破政府对土地市场的行政垄断,以城乡土地使用权权能一致性为基础,以农村集体建设用地直接入市为突破口或路径,建立城乡统一的土地市场制度,实现两种产权、一个统一的土地市场。这样,具有生产要素属性的城乡建设用地,一旦进入城乡建设用地统一市场上进行公开交易,则该市场就要承担对其配置、价值发现、调节经济的功能,同时,为交易的顺利进行而提供一些便利功能。(5)城乡建设用地统一市场的有效运行,要建立相应的运作机制与服务体系。土地市场运行机制,一方面是价值规律在土地市场中的体现,另一方面又是土地使用制度的实现机制,同时还是政府实施宏观调控和行政管理监督的重要载体,其运行机制主要包括价格机制、供求均衡机制、市场交易机制和宏观调控机制；而服务于城乡建设用地统一市场的体系主要包括市场服务中介体系、市场调控与管理体系、城乡基准地价体制与信息披露制度和法律及规章制度体系。
杨海娟[7]2004年在《基于数字地价模型的小城镇地价评估研究》文中提出我国城镇土地估价工作始于20世纪80年代末,由于当时土地市场很不发达,为了显化土地资产的价值,摸索出了“先定级,后估价”的城镇土地估价的技术路线,即先根据影响城镇地价的因素因子,对城镇土地进行综合评价,划出土地级别,然后分用途计算出每一级别内交易样点地价的平均值,作为基准地价。由于在城镇土地定级过程中主观性强,基准地价不能反映同一级别内部地价的差异,需要研究出一种新的方法,对城镇地价进行评估。随着土地市场的发展,市场交易样点越来越多,为直接利用交易样点进行城镇地价评估提供了条件。土地交易价格是影响地价的多个因素综合作用的结果,是土地市场供求关系的真实反映,因而直接利用已发生交易的样点地价估算其他未发生交易宗地的价格,比传统的“两步估价法”更加科学。本文首次提出了数字地价模型(DLPM)的概念,以及用 DLPM 进行城镇地价评估方法。利用 DLPM 评估城镇地价,就是利用已经发生交易的宗地的价格作为 z 值,其在城镇的位置用 x、y 坐标表示,采用合适的插值方法,建立城镇地价变化的叁维模型。这样,当要评估某一宗地的价格时,只要打开新生成的地价表面,点击要评估宗地的位置,待估宗地的价格就会在图上自动显示出来。利用 DLPM 评估地价有叁个关键问题,一是要根据样点地价的分布规律,选择合适的插值方法,模拟出地价面,以便对地价进行评估。二是样点地价的合理测算,而目前用 11 种交易类型测算的地价的结果差异性较大,需要从理论上进行探讨并加以改进。叁是需要一定的软件作为技术支持。本文在对小城镇土地市场调查的基础上,采用现代 GIS 等分析手段,对这些问题进行研究,并在以下方面具有创新:第一,利用在小城镇调查的实际数据,对现有的插值方法进行试验、比较分析的基础上,分用途筛选出了适合于建立数字地价模型的内插方法。指出在建立城镇地价模型时适合于克里金内插法,其中商业用地最适合用克里金指数半变差函数模型,居住用地最适合用克里金球状半变差函数模型、工业用地最适合用克里金环状半变差函数模型。<WP=6>第二, 针对目前 11 种交易样点评估地价差异较大的问题,从地价形成的市场条件,评估的理论基础等方面作了探讨,指出价格形成的市场条件不同、评估的理论依据不同,是造成不同交易类型地价差异较大的原因。利用剩余法评估地价时,不应将所有的土地增值收益都看作是土地的收益,对于增值收益,应该按照各种生产要素的供求弹性,在各参与方之间进行合理地分配。而最根本的解决途径是要建立公开、公平、公正的土地市场。在此基础上,对《城镇土地估价规程》中利用交易样点计算地价公式中存在的问题进行了探讨,并提出了改进的方法。 第叁,以桌面式地理信息系统 Arcview 软件作为平台,结合关系数据库 VisualFoxpro,对既能够利用交易样点的原始资料测算地价,又可以利用样点地价进行空间插值分析的系统软件进行开发,为利用 DLPM 进行地价评估提供了技术支持。 本文提出的利用 DLPM 进行城镇地价评估的方法”,与传统的“先定级,后估价”的方法相比,更加合理、科学、方便,是对我国城镇土地估价方法的一次革新。在对利用 DLPM 的关键问题进行理论和方法探讨的基础上,制定出了利用 DLPM 进行城镇地价评估完整的技术路线,并编制了相应的软件,使该方法更具有现实可操作性。这种方法不仅在小城镇是适用的,而且在大中城市更具有推广价值。
卫欣[8]2003年在《基准地价更新研究》文中研究说明基准地价是政府对一定时期城镇各级别土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估确定的法定最高使用年限土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。它是目前区域平均价格的最常见形式，反映了城镇地价的总体水平和空间分布规律，是国家对地产市场价格实施宏观控制和管理的决策依据，也是国家征收土地使用税费，参与城镇土地收益分配的基本标准。基准地价更新是在土地定级或划分均质地域的基础上，用宗地地租、交易样本的平均地价或地价指数等来重新确定基准地价和宗地地价修正体系。为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性，在土地市场发生变化或影响土地价格的因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。 结合重庆市房地产市场发展的实际，重庆市主城区基准地价更新的基本思路为：首先以土地定级成果为依据，采集并整理各类用地的市场交易资料；然后计算并修正交易样点的地价，检验和处理样点数据；最后，利用市场交易样点地价更新分类分级基准地价。此外，采用地价指数对更新后的基准地价进行验证。 完备的基础资料是完成基准地价更新的前提，基准地价更新基础资料主要包括：土地定级成果资料，地租、地价资料，地价因素资料和其它资料。 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。同时，在基准地价更新过程中涉及到的样点地价的计算与修正也需在基准地价修正系数表的辅助下完成。 整理后的交易样点地价资料还不能直接用于基准地价的评估，必须对样点地价进行计算，最终得到与基准地价的地价内涵相一致的标准地价。经计算后的样点地价还须进行修正，使样点地价的地价内涵与基准地价的地价内涵相一致。修正的主要内容有：开发程度修正、容积率修正、出让年期修正、其它修正等。在完成了对样点地价的修正后，应对样点地价数据进行检验。数据检验以土地级别为单位，分土地利用类型进行抽样样本的标准差检验，以剔除非正常的地价信息。 在对市场交易地价资料进行了计算、修正和检验后，即可以利用样点地价评估重庆市主城区分类分级基准地价。根据样点地价的分布规律，选用加权算术平均值作为某类某级土地的基准地价。同时，对基准地价测算结果进行验证。考虑到市场交易样本和市场供求关系偶然性等因素，为使基准地价初测结果的级差分布更合理，采用级差收益测算法的理论模型对基准地价初测结果进行修正。最后，确定经验证和修正后的结果为基准地价更新的初步成果。
杨芳[9]2014年在《GA-LM算法改进BP神经网络模型在延安市城区基准地价更新中的应用研究》文中研究说明基准地价是政府宏观调控土地市场的重要手段，地价的确定对一个城市的经济发展乃至民生具有十分重要的意义。由于地价影响因素众多，每个影响因素权重的确定以及基准地价评价模型的选择具有很大的主观性、经验性与不确定性，传统的地价评估方法往往费时费力、智能化以及功能化程度低。因此另辟蹊径，研究新的评估模型对解决现阶段基准地价更新工作中的问题具有一定借鉴与参考价值。B-P神经网络作为人工网络的核心部分，由于具有独特的学习能力和信息并行分布处理的优势，被广泛应用于各行各业的研究领域中。神经网络非常适合解决主观性强同时智能化低的多影响因素下的不精确、信息模糊性问题，这就决定了B-P神经网络应用于基准地价更新的可行性与合理性。由于B-P神经网络本身也具有一定缺陷，如何对其进行改进，并能成功地解决实际应用问题也是相关领域的研究热点。本文在深入分析基准地价影响因素、评价模型的基础上，从遗传算法和Levenberg-Marquardt算法的特点和计算过程出发，尝试性地研究了一种基于遗传算法和Levenberg-Marquardt算法相结合改进B-P神经网络的基准地价评估方法，分析论证了所提方法的合理性与可行性，并将其成功应用到延安市城区基准地价评估的实际工作中。
陈金梁[10]2007年在《重庆市城镇土地分等研究》文中研究说明城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇等。本文分析了我国城镇土地分等理论和实践的现状，指出现状研究的不足；系统研究了城镇土地分等的技术方法和程序。新一轮全市范围内的土地级别更新，并没有进行土地分等，各郊区、市、县都是根据各自的市场价格孤立地进行土地级别更新，完全可能出现经济发展水平较高、市场地价水平较高的区、市、县，其土地首位级别比经济发展水平较低、市场地价水平较低还要低，各郊区、市、县土地级别配置非常紊乱，与实际情况严重不符。之所以出现这些问题都是因为没有进行土地分等所造成的结果。城镇土地定级和土地分等是有密切关系的，土地分等要控制土地定级，土地定级是土地分等的细化。目前重庆市正在开展全市的城镇土地级别更新，在这个时候进行城镇土地分等研究不仅具有理论意义，更具有很强的现实指导价值。本文在全国率先开展对重庆市城镇土地分等的研究，根据城镇土地分等规程，结合重庆区情，研究了重庆市城镇土地分等的技术方法和流程，包括分等因素选择、权重确定、分值计算、初步等验证、最终等确定，尤其是针对重庆区情，提出了在分等因素选择、权重确定、土地等确定的特色和创新方法。提出强调城市规划对城镇土地分等的指导是本文在全国城镇土地分等技术方法上最大的创新。本文所选取的因素包括了城镇区位因素、城镇集聚规模因素、城镇基础设施因素、城镇用地投入产出水平因素、区域经济发展水平因素、区域综合服务能力因素、区域土地供应潜力因素，基本上含盖了影响城镇土地分等的所有因素，并且在选取因素时，既考虑了各城镇的现状，也适当参考了未来的发展情况。重庆市城镇土地分等适当弱化了市场价格对初步等划分的调整。另外，部分地区在划分出城镇等之后还确定了等别地价，我们觉得这一做法值得商榷，因为城镇分等范围远大于城镇土地定级，既然是以城镇以商业或住宅的最高地价为代表，在大面积地区确定平均地价一是难度大，二是代表性差，说服力不强。在确定重庆市城镇土地等时，非常重视城市规划的作用。具体做法是根据各城镇在重庆市城镇体系规划中的地位，给各分等城镇赋予不同的分值，然后，对此分值进行聚类分析，最后，将城镇规划的聚类分析结果与初步等方案进行对照，对初步等方案进行调整。该方法对土地分等的宏观调控起到了很好的作用，在全国城镇土地分等中是一大创新。
参考文献：
[1]. 重庆市城镇基准地价统一体系研究[D]. 袁健. 西南农业大学. 2001
[2]. 安徽省肥东县城区土地定级和基准地价评估的研究[D]. 吴彪. 西安理工大学. 2007
[3]. 欠发达地区城镇土地定级估价问题与对策——以重庆市城镇土地级别调整与基准地价更新为例[J]. 梁启学, 刘燕, 曹伟. 价值工程. 2013
[4]. 城镇基准地价平衡的研究进展[J]. 朱其伟, 杨小雄. 广西师范学院学报(自然科学版). 2007
[5]. 大亚湾经开区商业用地基准地价评估改进研究[D]. 张博伟. 湖南大学. 2014
[6]. 城乡统一的建设用地市场研究[D]. 彭凌. 西南大学. 2011
[7]. 基于数字地价模型的小城镇地价评估研究[D]. 杨海娟. 西北农林科技大学. 2004
[8]. 基准地价更新研究[D]. 卫欣. 西南师范大学. 2003
[9]. GA-LM算法改进BP神经网络模型在延安市城区基准地价更新中的应用研究[D]. 杨芳. 长安大学. 2014
[10]. 重庆市城镇土地分等研究[D]. 陈金梁. 西南大学. 2007
标签：宏观经济管理与可持续发展论文; 基准地价论文; 建设用地论文; 土地估价论文; 修正系数论文; 农村建设用地论文; 用地性质论文; 城乡差异论文; 土地市场论文;