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摘要：随着我国社会经济生活的发展、城市化进程的加快，居民对房屋装修的要求也愈来愈高；因此，房地产开发商业已将传统的毛坯房交付逐步转向精装修成品房交付，以此来提升自身的品牌价值、服务质量；于是，各类“拎包入住”、“精装房”也受到了大众的认可与青睐。但是，从毛坯房在精装修的过程中，若未能对精装修住宅工程质量予以严重的把关与控制，往往会增加商品房的质量问题，甚至引发房地产公司与业主的矛盾。因此，本文则立足于房地产公司视角对精装修住宅工程中常见质量问题进行分析，并就控制方法予以系统研究，以期为提高精装修住宅工程质量提供更多的参考与借鉴。
关键词：精装修；房地产公司；工程；质量问题；控制
引言
随着我国社会经济生活的发展、城市化进程的加快，居民对房屋装修的要求也愈来愈高；住宅精装修作为住宅产业的重要组成之一，正在成为各大有实力的房地产公司所追求一种新的营销手段；同时，也逐步在产业内形成了一种潮流与时尚，并在一定程度上拉动和推进地方经济增长的重要途径。目前，我国精装房在整个商品房地产行业中倍受重视，其占有比例也愈来愈高；如海南省在建中的高、中端大型社区等房地产项目均以精装修、“拎包入住”为其营销特点之一[1]。同时，精装修房的大面积应用，也进一步推动了房地产公司的住房装修工程的精细化施工与管理，这也将给地产开发项目管理体系带来更多的挑战。本文则立足于房地产公司视角对精装修住宅工程中常见质量问题进行分析，并就控制方法予以系统研究，以期为提高精装修住宅工程质量提供更多的参考与借鉴。
1住宅精装修的特点及发展趋势
1.1 住宅精装修的特点
装修指在现有住宅结构基础上依据不同的风格、设计理念进行的一种修饰，以此来提升住宅的舒适感与美感。装修主要涵盖了对住宅室内空间、环境的装修设计、施工；同时，也包括对住宅室内用品配套、陈设布置，以此来达到一定的艺术效果。随着我国房产行业竞争压力的不断加大，住宅精装修服务体系业已从公共工程装修中独立出来的，且住宅精装修的服务对象也由传统单一的居住者单独进行装修逐步转向由房地产公司的服务范畴，以此来提升房地产公司的行业竞争力。住宅精装修随着现代居民的喜好、时代的变迁而不断地发生着变化，其对精装修材料、设计风格、装修质量等的要求也愈来愈高。目前，住宅精装修的主要特点有以下几方面：一是精装修住宅是房地产公司进行市场开发的手段之一，也是消费者的特定需求[2]。二是精装修住宅有利于将住宅销售与装修工程合成一体进行按揭贷款，进而达到能减轻购房者的经济压力的目的。三是住宅精装修省时省力，可避免购房者在购房后再进行单独装修所造成的财物浪费、质量安全隐患等；同时，也避免了对住宅公共环境、设施的破坏。四是住宅精装修可按“需”、批量进行，以此来提升精装修的质量与进度。因此，住宅精装修工程也要在“精”的基础上体现出以下特点：一是设计要精，既精装修要立足于居住者的实际生活、起居去完成精装修的设计，使装修后的生活功能更加完善、装修风格更加时尚。二是装修内容要精，即在满足居民各项使用功能基础上，又可以充分体现其个性化风格，让同样结构的房子均能体现出“主人”不同的品味和特质。三是选材、施工要精，即在提升各种装修及配套设施质量的前提下，也要体现出装修质量。
1.2 住宅精装修的发展趋势
目前，随着我国房地产的飞速发展，并在人民生活水平不断提高的动推下，房地产住宅项目、精装修工程越来越普及；尤其是在我国经济发展较快的沿海城市，其精装修房比例较高，甚至占到销售住宅总量的70%以上。对于房地产公司而言，住宅精装修既可提升其房地产项目的档次，还可以全面提升其产品附加值，有效地与其他竞争对象、竞争产品拉大差异。同时，住宅精装修还可通过大宗采购来达到降低材料采购成本，提升企业利润增长点的目的。另外，对于业主而言，精装修住宅既可以避免消耗业主入住前的装修压力；还可以减轻业主的资金压力。因此，未来住宅精装修也势必会随着房地产行业的成熟而不断发展。
2 住宅精装修工程常见质量问题
我国精装房在整个商品房地产行业发展中逐步受到了重视，且精装修住宅所占比例也愈来愈高；且得到了广大消费者的认可与青睐。但是，从近几年国内各大房地产企业的精装修住宅工程质量反馈信息来看，很多住宅业主投诉的质量问题也相对较多，如渗漏水、整体设计、墙面等部位裂缝、起皮等质量问题；上述精装修质量问题虽不涉及到业主居住的安全问题，但是，上述质量问题的维修则存在成本高、难度大等特点，而对业主正常生活也会造成一定的影响。因此，房地产企业均对精装修住宅工程的整体质量予以了高度重视；且分别从精装修设计、工序交接关、装修材料质量、施工质量、检查验收以及日常维护等方面进行了系统的管控，最大程度地杜绝各种精装修质量问题，为业主提供更优质的精装修房、“放心房”[3]。但，目前我国住宅精装修工程仍存在一些较为常见的质量问题，主要以下几类：
2.1 渗漏水问题
目前，精装修住宅业主入住后，对业主生活影响最大的质量问题就是渗漏水；且渗漏水问题约占整个精装修住宅工程质量问题的80%左右。产生渗漏问题主要的原因有以下几方面：一是住宅卫生间顶板混凝土振捣不实，尤其是卫生间上下水管的管根部位，加之各别施工企业在防水材料的选择方面存在私自降低成本、购买不符合防水质量标准的材料，进而导致精装修住宅的渗漏水问题较为严重；另外，虽然在住宅精装修过程中做了防水，但因卫生间结构问题仅靠薄薄的化学材料防水是无法真正发挥出长久防水作用，进而导致一些精装修住宅业主入住且大量用水后，卫生间发生渗漏水问题。另外，一些精装修住宅的外墙、外墙门窗、屋面以及雨漏管等部位的渗漏水问题也较常见，这往往是由于土建施工质量较差等原因造成，且在精装修过程中未对其予以充分重视。
2.2 室内饰面层脱落问题
精装修住宅的室内饰面层脱落问题也较常见，究其原因主要有以下几方面：一是土建单位在施工过程中存在顶板不平，而在精装修过程中，为了弥补这一问题，精装修施工过程中多会加大平层的粉刷厚度，进而易造成室内饰面层脱落，或出现较大面积的空鼓；另外，一些装修企业在精装修施工期间为了固定木制地板（或复合地板）或其他装修过程中，受钻孔机震动等影响，也会进一步增加了空鼓部位的不稳定性而导致饰面层脱落或粉刷层掉落，进而给入住业主生活留下了安全隐患。二是装修企业在实际施工过程中，发现屋顶顶板严重不平时，多会采用装修腻子来找平，因未能分层批刮，进而导致个别超厚的部分在入住之后则就会出现不同程度的裂缝、空鼓，甚至掉落。
2.3 房屋建筑结构造成破坏问题
住宅精装修过程中多会对建筑物原有结构进行改造，小至对原有房间使用功能进行改造或完善，大至在房间内部穿墙打洞，或是加大门窗洞口等，甚至个别精装修企业为了不同的精装修风格而对建筑物的总体结构进行了改变，进而导致原建筑结构体系发生不同程度的改变，甚至造成房屋结构不耐久、不坚固的安全隐患等，最终导致房屋出现局部刚度减弱，抗震能力降低等问题。
2.4 电气设备防火问题
精装修过程中，往往会对电气设备管路进行改造；但是因个别精装修企业在进行电气设备管路改造过程中忽视了防火问题，如电气灯器具安装不当、违反用电安全规定以及配管、穿线不规范等，甚至为了居室外表美观，将电线在未穿管的情况下予以简单的隐蔽暗敷而留下火灾隐患等。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆另外，精装修过程中各类电气器具、导线、配件也存在材料质量不合格问题，而增加了火灾危险。
3 住宅精装修质量管控策略
3.1 加强精装修材料的采购、验收、使用的管控
优质的装修材料是精装修质量的保障。故，欲提高精装修住宅工程质量，必须要涉及到的各类装修材料、配件；由于各类装修材料、配件新产品层出不穷，精装修企业、房地产监管部门均应对材料的采购、验收与使用加强管控。
首先，加强精装修材料、配件、使用的管控，房地产精装修监管部门应对精装修所用材料、配件的性能和质量标准予以严格管控，既要严把装修材料产品、配件质量关，还要强化对其使用的管控，坚决杜绝以次充好、假冒伪劣产品的购买与使用。同时，还要结合精装修住宅工程施工情况，成立专门的材料采购、供应、管控小组，并制订相关规章制度，以确保材料采购的质量标准[4]。
其次，要求各装修施工企业组立材料验收小组。房地产装修项目部门，应要求各装修施工企业组立材料验收小组，相关企业负责人任组长、房地产装修项目部门负责人任副组长，对住宅精装修所需的材料、配件的规格、型号、合格证、数量等进行核对、验收，凡经签字验收的材料，再出现质量问题，均应由验收签字人员负责，以确保精装修工程所使用材料、配件均符合国家标准。
3.2住宅精装修工程的事前控制
住宅精装修工程正式开工前，房地产精装修管理部门应根据精装修工程实际情况，考察选用优秀、责任心强的管理人员、专业人力，组成一流住宅精装修质量监控小组，这是确保、提升住宅精装修工程质量的关键。精装修工程开工前，还应组织质量监控小组认真熟悉图纸、相关规范，制订切实可行的精装修施工质量管控方案、保障工程进度与质量；并就精装修所需原材料采购供应计划、应用计划等进行审查，从而有效地确保精装修工程进度与工程质量[5]。
3.3住宅精装修工程的事中控制
事中控制的重点在对精装修工程施工过程中每个工序、各个专业、各个施工环节的质量检查、验收与把控，通过多环节的检查、验收，及时地发现、根除质量隐患，确保工程的质量。尤其是对渗漏水问题、室内饰面层脱落问题的管控。首先，在抹灰前，须将混凝土外墙表面的洞口（如脚手架眼等）堵实，认真清理、刷净基层表面之后，再用界面砂浆作毛化处理。其次，保持墙面基层湿润，并在砖砌抹灰的前1天时，给墙体浇水，且在抹完底灰后应保持砂浆的潮湿、柔软状态；为保证外墙墙体不渗漏，外墙墙体最好在交楼前进行外墙48小时的淋水试验；发现漏点，及时予以修补。第三，卫生间的渗漏水问题，则要对卫生间的上下水管地面接口处进行修补后，还要在卫生间墙体根部做混凝土反坎处理；再进行防水施工（涂刷防水附加层），并在进行闭水实验之后，方可以进行瓷砖的铺设。第四，加强室内饰面层施工。为避免室内饰面层脱落问题，应加强对装修涂料品种、型号和性能的管理，必须采用符合设计要求的产品，且相关产品必需具备合格证和性能质量检测报告；尤其是在水性涂料涂饰工程施工时，必须确保在适宜的温度下进行施工操作；且涂饰要均匀，使之粘结牢固，杜绝漏涂、起皮、透底等等问题[6]。另外，新建筑物的混凝土或抹灰基层应涂刷抗碱封闭底漆，以全面降低室内饰面层脱落的发生率。
3.4 合理改造房屋建筑结构
在住宅精装修过程中，如需对房屋原有建筑结构进行改造时，必须保障其原有建筑结构不出现较大改变，以确保其原有的局部刚度，抗震能力等；且应在专业人员指导下进行，避免造成安全事故或事故隐患。如在开设大的门窗洞口之前，必须加设混凝土过梁（或型钢过梁）；而在墙体上开洞时，必须合理设计洞口的大小、位置，操作时也最好采用机械切割开洞，避免人工砸洞时对周边墙体造成不利影响。另外，住宅精装修过程中也要避免过多打洞，打洞时避免切断墙体内的受力钢筋，更不得在混凝土梁上打洞；而在墙体上开洞设门窗时，则要杜绝在承重墙上开洞。
3.5 做好科学的电气防火措施
在住宅精装修过程中，应请专业电工按常规、标准电气设计和操作规程进行相关操作，同时，还要保障配电线路负荷不超过安全载流量；所使用的各类电气设备也必须采用正式厂家生产的合格电气设备产品。另外，在各类电气设备安装完毕后，须对电气线路进行绝缘检测，并对相关的电气设备进行全面的安全检查，尤其是对保护系统导线予以严格测试，测试无误后方可使用[7]。精装修中的电气设置安装时，应注意以下几方面的问题：
首先，不得对原有住宅精装修电气施工图进行随意更改。住宅精装修过程中，不应对原电气施工设计进行随意更改，若需进行局部更改时，须请原设计者或具备电气设计资格的专业技术人员对电气设计图进行合理修改，且在修改过程中不得违背原设计方案、使用功能以及用电容量，避免出现过载造成的火灾等事故。
其次，选择具备电气施工资料的安装队伍。住宅精装修中电气安装队伍须具备施工资质、营业执照及上岗证，且在安装施工中须按相关规范进行操作，以提高安装质量。
第三，规范配管及管内穿线流程。配管、管内穿线施工时，须注意相关规范要求，既不能钢管、塑料管混用，也不能铜、铝芯线混用。在钢管配管时，钢管切口必须垂直，不存在破裂，且管内平整光滑、无毛刺；薄壁钢管连接须用丝扣连接。在塑料管配管时，不可选用再生塑料管或易燃管，须选用阻燃型管材；且管内无水分或杂物，管内导线小于8根，且不得有接头。
3.6 完善精装修工程的事后控制流程
精装修工程完工后，但尚未移交建设单位期间，应对装修工程予以全面、彻底地验收、核查，一旦发现任何质量问题，必须在移交前予以解决，以确保业主最终居住的是优质安全的住宅。同时，在质量检测过程中必须加强以下几方面内容的核查与验收工作：
首先，隐蔽工程验收。如水电工程必须单独核查、验收；
其次，竣工验收。竣工验收包括房地产公司、装修公司、监理公司的三方验收；既要对精装修住宅的安全性能进行合理验收，还要对使用功能、观感质量等内容进行全面验收；并由房地产公司委托物业公司（或组织业主）再进行内部的细部检查与验收。
4 结语
随着我国社会经济生活的发展、城市化进程的加快，居民对房屋装修的要求也愈来愈高；住宅精装修作为住宅产业的重要组成之一，正在成为各大有实力的房地产公司所追求一种新的营销手段。由于住宅精装修为较复杂的施工工程，因此，除从美学的角度来考虑外，对其质量的考量与控制也是一个关键环节。因此，房地产公司、装修企业均应共同努力，既要从装修材料选购、应用、施工过程等各个环节认真监管，还要加大电气施工、竣工验收等方面管理与控制，这样才能有效确保精装修住宅工程的质量，最大程度地提升业主满意度。
参考文献
[1]周凯.房地产住宅项目精装修管理[J].广东建材，2012（7）.
[2]王乃铁.浅谈全装修住宅的工程管理与质量控制[J].科技与创新，2014（19）.
[3]周雪峰，高鹏，赵志杰.基于住它工程精装修问题的调查研究报告[J].应用与实践，2016（4）.
[4]张明杰，黄海星.浅谈精装修住宅特点与施工质量控制[J].科技视界，2016（5）.
[5]颜全接.房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述[J].河南建材，2016（3）.
[6]苗国.住宅精装修工程项目管理与质量控制[J].中国科技投资，2012（21）.
[7]李玉科.谈谈精装修住宅工程常见质量问题的控制[J].现代物业，2013（8）.
论文作者:冯菁
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第21期
论文发表时间:2018/1/2
标签：精装修论文; 住宅论文; 质量问题论文; 装修论文; 工程论文; 渗漏水论文; 质量论文; 《建筑学研究前沿》2017年第21期论文;