人口、生态与地租制度，本文主要内容关键词为：地租论文,人口论文,生态论文,制度论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
影响地租制度变化的条件有多种，本文从人口和生态两方面分析了历史上特别是清末、民国时期封建地租类型和分布特点。从历史上看，随着人口压力的增长，分租制逐渐过渡到定额制，在晚期人口压力过度的条件下，出现了押租、预租等较为残酷的剥削类型。本文还指出，永佃制的产生和发展也与生态变迁、特别是土壤生态条件的变化有一定的联系。
一、长期的历史过程
（一）明以前
从历史上看，租佃制度是“井田制”崩溃以后的产物。到汉中期，黄河中下游地区人口压力增大，大量地出现了那种“或耕豪民之田，见税什五”的分租制度。魏晋南北朝时期人口下降，分租制不但盛行，还被国家以法律的形式做了规定。尽管定租制屡有出现，但分租制仍占主导地位。一直到唐朝，法律上仍明定分租制为官、私田中的地租形式。汉唐时期中国的峰值人口数在6000万左右，与后期相比，人地关系并不紧张。特别是在中国的南方，大批高生产力的农业区尚待开发。如果政府或地主采取较高的剥削率或较严酷的剥削制度的话，人口会大量逃亡，生产也得不到发展。
到宋代，特别是南宋时期，长江中下游地区的定额租制开始增长。其原因有三。一是人口压力的增长。由于南方地区的开发，全国人口的峰值水平已达到1亿左右。长江中下游地区经过六朝、唐代的开发，已经成为人口密度最高的地区。丘陵地区出现了梯田的扩展（注：韩茂莉：《宋代东南丘陵地区的农业开发》，《农业考古》1993年第2期。），说明人口压力已推动农业向次等地扩展。关于人口压力对租制的影响，赵冈先生曾从经济理论上予以解释。分成租制下地主要付出一定的监督成本，这包括监分、监收等，当人口压力增长时，土地稀缺，地主可以在不付出这种监督成本的同时获得同原来一样，甚至是更多的收入（注：kang Chao:Man and land in Chinese History:An Economic Analysi-s.Stanford university Press.Stanford California.1986.P10-11.）。二是移民的影响。分租制往往与地主同佃农之间复杂的人身依附关系和家族关系相联系，几次人口迁移浪潮使江南一带的北方移民大增，他们与当地人没有原来北方同村人之间那种紧密的社会关系，定额租也比较容易实施，特别是在南方地区，发达的市场经济也推动地租向人身依附程度较低的定额租制发展。第三，江南地区的农业生态系统经过唐末五代塘埔圩田系统的完善已相当稳定，抵御一般自然灾害的能力增强，租额容易固定到一定的数量上。
绍兴六年(1136)十月，大司农卿樊宾请“沿江闲田不成片者，比民间例，止立租课，上等立租二斗，次减二升，又次斗有半，召人承佃，免一年租，从之”（注：《建炎以来朝野系年要录》卷106。）。“比民间例”说的是官田地租制度参照民间地租制度，说明宋代江南已流行定额租制。绍兴年间江南东路的人口密度已达到将近70人／平方公里，是唐天宝年间的4-5倍（注：葛剑雄：《中国人口发展史》，福建人民出版社，1991年版。），人口压力对租制的转变明显起着推动作用。
收租的数额和种类也随着人口压力增长而增加。太湖地区“绍兴初，麦一斛至万二千钱，农获其利，倍于种稻。而佃户输租，只有秋课。而种麦之利，独归客户。于是竟种春稼，极目不减淮北”（注：庄口绰：《鸡肋编》卷上。）。如果水稻纳租额占50%的话，由于种麦之利倍于种稻，地租的剥削率只有25%左右。但到一个世纪之后，随着人口的增加，每季作物都要收租。《景定建康志》记载一个农庄的地租情况：
“本庄田地，……各系租户自出耕具种粮，田地立为上、中、下三等收租；田上等每亩夏纳小麦五斗四升，秋纳米七斗二升；地上等夏纳小麦五斗四升，秋纳豆五斗四升。田中等每亩夏纳小麦三斗七合，秋纳米五斗四升；地中等每亩夏纳小麦二斗七升，秋纳豆二斗七升。田下等每亩夏纳小麦二斗三升四合，秋纳米二斗七升；地下等每亩夏纳小麦二斗六升六合，秋纳豆二斗一升六合”（注：《景定建康志》卷23《慈幼庄》。）。
地主不但收水田的麦稻二租，也收旱田的麦豆二租，上、中、下三等田都要收纳。复种制的推广是宋代江南地区在技术方面的进步，但人口压力下的地租变迁很快使地主分享了技术进步所带来的产量增长。
（二）明清和民国时期
明代华北主要行分租制。据《明史·食货志》载，河南、山东、北平、陕西、山西及直隶、淮安诸府的屯田召民耕种。所征收地租的标准是“凡官给牛、种者，十税五，自备者，十税三”，可见官田的地租剥削率并不高。至于私田的分租制，佃农与地主的分成比例仍取决于地主是否提供耕牛、工具和肥料方面的投资。直隶景州的情况是：“客户具牛四头，谓之陪牛；春种若谷黍之类，出自庄家（地主）；秋粮，若豆麦之类，主客各出一半；收则均分”（注：万历《景川志》。）。河南鹿邑的情况是：“主居之以舍，而令自备牛车籽粒者，所获皆均之；主出籽粒者，佃得十之四；主并备牛车，刍秣者，佃得十之三；若仅为种植芸，则所得不过什二而已”（注：《鹿邑县志》引[明]《佩弦斋杂录》。）。华北长期行分租制与人口总量有关，与南方快速的人口增长相比，北方由于战乱和生态条件的限制，人口增长缓慢。以黄淮海平原为例，西汉元始二年此区的人口总数达3293.9万，占全国总人口数的57.1%，到东汉永和五年人口为2525.7万，占全国总人口数的52.7%，以后由于动乱的影响，人口总量长期在1000万以下，到明洪武二十六年此区的人口也只有1003.3万，只占全国总人数的16.6%。
清代的人口出现了较大的增长，如果明代峰值人口是2亿，那么清代太平天国前的人口比明代又翻了一番。嘉庆二十五年黄淮海平原的人口总量达8000万以上，是明初的8倍（注：邹逸麟主编：《黄淮海平原历史地理》，安徽教育出版社，1993年版。），一些地区的人口密度如东昌府达537.69人／平方公里（注：葛剑雄：《中国人口发展史》，福建人民出版社，1991年版。），人口压力达到了相当高的程度。为租制的分化创造了条件。
有人根据乾隆朝刑部档案中所涉及到各类地租案件的统计，断定定额租这时在北方已占优势（注：史志宏：《清代前期的小农经济》，中国社会科学出版社，1994年版，第77页。）。但目前关于华北租制变化的意见并不一致。黄宗智认为18世纪华北平原可能有2/3的地租形式是属于分成租制一类的，并认为一直到20世纪前夕，分成制仍占主导地位（注：黄宗智：《华北的小农经济与社会变迁》。）。以30年代满铁调查的河北顺义县沙进村为例，在光绪年间，其租佃地的地租仍以分租为主，民国以后钱租才逐渐占优势（注：〈日〉中国农村惯行调查刊行会。《中国农村惯行调查》第2卷，岩波书店，1981年版，第81页）。河北省栾城县寺北柴村的情况也是如此，民国初年分租居多，到以后定租才逐渐多起来（注：〈日〉《中国农村惯行调查》第三卷，岩波书店，第235页。）。另外，华北的自耕农一直占大多数。民国中央农业实验所1912年各省农户调查显示，河北自耕农占全体农户的67%，山东省占69%，河南省占59%（注：《农情报告》5卷12期。）。我们从获鹿县的土地编审册反映的情况可以看出，尽管从康熙四十五年到乾隆十一年无地户的比例是逐渐增长的，但到乾隆三十六年无地户又跌落至16.45（注：《获邑编审册》载于《平准学刊》第1辑第348-349页。）。说明在人口压力进一步增加下，许多无地户在租佃制下无法维持生存，被迫迁移。在近代，人口压力的增长往往引起谷物价格的上升，而谷价上升会使一些地主为了追求利润而自耕。沙井村在30年初租佃地减少的原因就是由于谷价上升引起的（注：〈日〉《中国农村惯行调查》第二卷，第42页。）。
总体而言，华北由于自然灾害严重，地主往往也只有采取分成制以共同承担风险，并相对减轻剥削程度，佃农才能生存下去。所以，尽管华北的人口压力和市场经济在民国时期大大发展了，但分租制仍占很大的比重，据民国时期土地委员会对一定数量农户所作的调查，河北、山东、河南三省的分租制比例分别占到16.71%，40.27%和71.66%（注：土地委员会：《全国土地调查纲要》，1937年。）。
二、清末民国时期的地租类型与人口压力
（一）地租类型与人口压力
1.押租
押租制度可能是在明末产生的（注：李文治：《明清时代封建土地关系的松解》，中国社会科学出版社，1993年版第107页。），最先发生于人口压力比较严重的福建（注：江太新：《清代前期押租制的发展》，《历史研究》1980年第3期。），清代前期在南方普遍发展。这是传统社会末期的一种剥削残酷的地租形式。押租与人口压力的联系，连当时的人也看到了。康熙时王简庵在论述福建临汀地区押租制时指出，临汀“尽系高山叠嶂，间有平原，不及十分之一，而山僻乡愚，专以农耕为事，豪强田主逐将田土居奇。当佃户纳券初赁之时，每亩先勒银三四钱不等，名曰根租”（注：王庵简：《临汀考言》卷6《咨访利弊元条议》。）。道光《龙岩州志》上将人口压力与押租制的关系说得也很清楚：“田额稀少，民数日繁，间有向业主认佃，纳资押耕者”（注：道光《龙岩县志》卷7。）。另外，民国《黟县四志》上也有：“昔人地狭人稠，欲佃不得，于是纳金于田主，形成典首。”这里典首就是指押租（注：魏金玉：《清代押租制度新探》，《中国经济史研究》1993年第3期。）。
押租在清中叶的推广也与流民的发展相关联。流民的增加有利于地主向外来流民索取押租并向原来无押租的佃农夺佃。湖南许多地区的押租叫“进庄礼”、“进庄银”，湖北有的叫“上庄礼”、“上庄银”。从乾隆朝土地债券类的刑科题本来看，押租案例最多的是广东、湖南、浙江、江西、福建、四川、江苏、湖北（注：周远廉、谢肇华：《清代租佃制研究》，辽宁人民出版社，1986年版，第242-243页。），这些地区正是流民大量产生和活动的地区。
由于押租剥削程度极为强烈，引起贫穷佃农破产，激化乡村中的社会矛盾，封建政权曾多次申禁，但久禁不绝。到20世纪上半叶，在人口压力和商品经济推动下，押租发展得更快，从抗战前的局部调查看，全国的押租比例占到29.2%，浙江、湖南、江苏占到40%以上，在四川的82个调查实例中，押租个数有79个，占96.3%。华北平原区所占比例较小，山东占7%，河北占15.1%，黄土高原地区所占比例稍高，陕西省占到29.1%（注：陈正谟：《中国各省的地租》（民国二十五年），第61页。）。
2.分益雇佣制
与南方地区押租流行相对比，北方的分租制也在人口压力下产生出一种新的形态。甲午战争以后，北方一些地区分益雇佣制流行，这种地租形态又叫帮租。在这种经营方式下，地主除土地外，还提供给农民住房、耕畜、农具、种子、肥料、柴炭、雇工费用以及其他流动资金，而农民只提供小型农具等少量生产资料，甚至不提供任何生产资料，地主在收获物的分成比例中所占的份额较大，一般在70%-80%。
从表1中我们可以看出，由于棉田需要投入更多的劳动力，地主给佃户的比例才稍多一点，山西、绥德、绥远是人口压力较低地，佃农分成较多，而在河北、山东、河南等高人口压力区，地主的分成比例特别高。
分益雇佣制下的佃农往往比地主的长工更辛苦地工作，长工往往需要地主监督劳动，并可以采取怠工的方式，而帮租制的佃农只有努力工作才能在较小的分成比例中分得稍多一点的粮食维持生存。与一般分成制相比，这是一种剥削程度更高的地租形态。
分益雇佣制是农民破产和农业生态系统危机加重的产物。由于自然灾害的加剧、产量波动性大，人们不敢轻易冒险地押租土地；同时，由于佃农的贫穷和资本不足，地主也不敢贸易将土地以定额租的方式租给农民。北方地区生物产量低，肥源缺乏，无土地的农民一般养不起猪，如果租地经营的话，产量难以提高，在这种情况下，只有完全依赖地主的生产投入，特别是肥料投入，才能取得较高的收成。江苏沛县“二八锄户”与地主的关系行为便很好地反映了这种情形，地主选择“锄户”主要是依其劳动力投入情况，而“锄户”选择地主则主要看地主提供的肥料。如锄户懒惰，第二年地主取消锄户资格；而在锄户方面，如果是由于地主供给肥料不足而减收，第二年即行退锄（注：陈赣湘：《沛县农村见闻记》载于《农行月刊》1卷2期，第32页，1943年。）。
南方的生物产量高，肥料可由河泥和其他丰富的杂草资源得以补充，一般只要租到地，就能在精耕细作的劳动下获得较高的收入；所以，无土地的农民宁愿忍受具有押租的定额租剥削。总之，押租和帮租的南北地域分化是由生态条件和土地生产力所决定的，一种是人口压力下定额租制的残酷剥削形态，另一种是人口压力下分成租制的残酷剥削形态。
3.宝山的预租
预租是种田前先交付地租，也是人口压力的产物，本世纪初盛行于江苏、福建、广东、河北、山东等沿海较发达的地区。由于预付的多为货币，所以只有商品经济较发达的地区才有支付能力。在广东东莞、香山、南海等沙田区域，预租甚至与高利贷相结合，成为残酷剥削农民的一种新手段。表2是原江苏宝山县20-30年代预租的发展情况
以上是行预租比较多的乡镇，这些乡镇位于宝山县的中南部，靠近上海市区。与此相比，远离市区的北部地区则没有实行预租。这同样是由人口压力条件变化所致。由于上海市的发展，宝山县客民麇集，人口大幅度增长，但主要集中于南区。1916年全县的人口密度为692人／平方公里，而北部到抗战胜利后也只有537人／平方公里，低于1916年（注：上海宝山区地方志编纂委员会编：《宝山县志》卷3，《人口志》。）。正由于人口的激增才推动南部地区预租的发展，北部地区人口未增长反而下降，预租也未实行。
三、清末民国时期的地租类型与生态条件
租佃制的南北分异最能说明气候、土壤等生态因子对租佃制的作用。长江中下游地区以长江为界之定租分租制的南北分异在清朝中前期表现得特别明显。康熙年间，江北地主“高资坐拥土田，分其什伍”（注：盛枫：《江北均丁说》，见《切问斋文钞》卷15。），行分成制。直到道光年间，扬州府的仪征和江宁府的江浦这些长江附近的县份仍行“业户出田，佃户出力，所得租籽各半分收”的分租制（注：《江苏山阳收租全案》道光七年刊。）。而长江南部地区则行长期以来未发生多大变化的定额租制。两江总督那苏图在乾隆四年曾作这样的概括：“北方佃户计谷均分，南省江北各属亦多如此。大江以南，则多系计亩收租，其租额之多寡，系……历来相沿之旧额。”（注：朱批奏折：乾隆四年八月六日两江总督那苏图奏。）
前面我们已经提到，本世纪初，北方地区分租制仍占很大的比例，其原因在于自然灾害，即生态方面的影响因子。如民国十八年，旱、虫、水灾严重，各地抗租斗争激烈，民国十九年风调雨顺，主佃斗争也较少。而分租往往是解决主佃双方斗争的途径之一。在华北由气候引起的水、旱灾害比较严重，是分租制一直广泛存在的一个重要原因（注：〈日〉天野元之助：《支那农业经济论》，改造社，昭和十五年，第460页。）。
（一）南方地区
1.土壤生态条件与租制
平原水稻区农田生态较为单一，丘陵地区由于地形条件不同可能有多种农田类型。而租制往往因生态系统的差异而不同。清代湖北德安府的随州，佃户朱又堂原先佃种刘正坤“两石水田”，行定额租制，后来朱又堂把水田退了，止种他不到一亩的旱地，地租形式改成“四六派分”（注：刑科题本：乾隆八年五月二十七日刑部尚书来保题。）。水田生态系统稳定，易行定额租制，旱田易受自然灾害的影响，产量不稳定，行分成制比较合适。另外，土壤生态条件也影响租制，贵州思南府的情况是“沃田认租，岁有常额”，而下等土地“不论丰歉，皆临田与佃均分”（注：道光《思南府志》卷2。）。
人类可以通过生产活动修饰生态系统，就农田而言，整地、水利和施肥都可以改变农业生态系统的产量和稳定性，特别是长期的施有机肥以后，土壤生态条件发生变化，产量低而不稳的农田可以变成高产稳产田。而当这种变化发生时，地租制度往往也发生变化。从清代休宁县吴荪园祀产租佃的情况看，有一处新垦地行分成租，一俟佃农开垦成熟，逐渐向定额租过渡（注：安徽休宁县吴荪园祀产簿，北京大学图书馆藏。）。在租制转换时，地主可能采取夺佃的方式。福建省台湾县，王一山家“有荒地一方”，乾隆四十六年，招佃垦种，“成熟之日对半均分”。经过佃农几年辛苦耕耘，荒地变良田。乾隆五十年，地主“见地土肥美，……遂悔前言”，屡逼佃户退地（注：刑科题本，乾隆五十年十二月二十一日，闽浙总督雅德题。）。这种例子在文献资料中屡见不鲜。
农业生态系统的产量波动也会影响到租制的变化，从徽州租簿来看，遇到灾害时，地主除了“让租”以外，还采取“监收”的措施，“监收”即带有分成租的性质。从休宁吴启贤堂租薄来看，1827年到本世纪20年代，受灾时让租的比例逐渐渐增加，而“监收”逐渐减少，说明人口压力推动行分成租变通形式的减少（注：章有义：《近代徽州租佃关系案例研究》，中国社会科学出版社，1988年版，第110-112页。）。另外，在一些田契上，往往也注明灾害时行分成租制。如明代福建一些地区行定额租的田契格式中有“如遇年成水旱，请田主临踏看，除租均分”的规定（注：熊寅畿：《尺牍双鱼》卷9。），徽州府明末“佃田约”格式中有“如遇年成水旱，请田主临田监割”（注：吕希织：《新刻徽郡补释土民便读通考》，《佃田约》。）。清代乾隆年间浙江青田县行定额租的生田在水旱灾害下也行分成制，“租主佃户面同分收，此常例也”（注：光绪《青田县志》卷9《风俗》，乾隆知县吴楚椿《风俗仪》。）。
除了租制的变化外，租额往往也随土壤生态条件的变化而变化。荒田出租时，租额较低，到佃户将地垦熟，地主往往加租。湖南益阳县郭应昌于乾隆二十四年(1759)租佃刘焕若田若干亩，议定每年租谷34石。乾隆二十六年(1761)，荒地垦成熟田，“刘焕若因欲加租。”（注：刑科题本：乾隆三十年九月二十八日，湖南巡府冯钤题。）湖南长宁县，谢宗永租佃李之进土地若干亩，“逐年定租无欠”，乾隆三十三年(1768)，谢宗永欲改种水稻，李之进听闻遂“欲令加租”（注：刑科题本：湖南巡抚三宝题，乾隆三十五年四月二日。）。有时因丰收地主也要加租，煤西崇义县将这种增租称之为“白水租”（注：刑科题本江西巡抚陈宏谋题，乾隆八年十一月六日。）。这无疑是由风调雨顺，即气候条件改善而引起的增租。一般来说，地主因土壤生态条件变化而加租较为普遍，云南省一些地方的地主，租出瘠薄地后，“伺佃加粪勤力，耕久成熟，又辄勒增租数，不则夺田另佃”（注：罗仰：《议覆本府筹画足民详文》，载乾隆《嘉志书草本》。）。
佃民对土地生态条件变迁所采取的对策是多种多样的，一般说来定额租制下农民往往会注意培养土壤肥力，但短期的佃民可能会采取一些于农田生态不利的措施，如种植高耗地作物等，清代太湖上游山地的开垦可以很好地说明这一问题。19世纪上半叶，江苏、安徽和浙江温、台等地的流民开始了对太湖上游一些山区县的开发。当时流民采取的措施是以很高的价格向当地人承种山地，实际上可以看作定额钱租，“视土之厚薄，写立十年，二十年或三十年为满，产仍归于卖户”。经过开发垦植一定的年数后，水土流失，青山变秃山时，流民便弃山而去。一些山地甚至种不到期限就已不能继续种植。这种开发不但破坏了当地山区的生态环境，由于水土流失而引起的水道淤阻，使下游苏松等地水灾严重。“二十年前乡民知有利而不知有害，今则水之受淤如此，田之积沙如此，山之露石又如此，官民皆知大害矣。”（注：汪元芳：《请禁棚民开山阻水以杜后患疏》，道光三十年，《皇朝经世文续编》卷39。沈云龙主编：《近代中国史料丛刑》第84辑，文海出版社，1972年版。）
2.南方永佃制特点
永佃制盛行于南方仍与南方地区生态条件的稳定有密切的关系。从本世纪初的分布来看，永佃制在北方只分布于一些新开垦地区如甘肃、绥远、察哈尔等地，北方传统农业区的永佃制则比较少（注：陈翰笙：《租佃制度》，载于《中国经济年签》上，民国二十三年，第80页。）。民国时期土地调查资料显示，河北、山东、河南、山西、陕西各省永佃制农户所占调查农户总数的比例最高不超5%，山东省最高仅为4.47%。而江苏、浙江、安徽占到30-40%左右，湖北占13.4%，广西占11.73%，其他南方省份年占比例较少（注：土地委员会：《全国土地调查报告纲要》第45页，民国二十六年。）。可见，在南方旧农业区内，永佃制较为发达。
从实例上看，各地区永佃制都有着不同的历史背景，如江苏、浙江省相当一部分的永佃制起因于明末战争和太平天国起义后大量荒地的开垦。有一部分因佃户改善土壤条件或因地主开荒后土壤肥土增加，如安徽芜湖的“肥土”，广东潮安、梅县的“质田”、安徽绩溪的“草粪权利”（注：《中国经济年鉴》（民国二十三年）78页。），便是在施肥改良土壤基础上形成的永佃权，芜湖“肥土”所代表的永佃权利的价格甚至高达每亩50元。在苏南的江宁、无锡、常熟，一些永佃地又称作“灰肥田”（注：〈日〉天野元之助：《支那农业经济论》，改造社，昭行十五年，第488-489页。），因这些农田的土壤酸性大，通过施草木灰可以改良土壤的酸碱度，增加产量。另外，一些地区农田水利工程也需要佃户经常的维护，如江苏的宝山、太仓，浙江的黄岩等沿海岸的沙田处低洼地带，佃农要修筑堤防和其他排水工事，做为报偿地主也往往将永佃权给予佃农。浙江一部分山地地区也形成了永租制，但与“棚民”开荒不同，是由于佃民在山上种植了树木，才形成了永佃制（注：《中国经济年鉴》。民国二十三年，第77页。），这种山地永佃制无疑有利于环境保护。也有许多永佃权与押租和土地买卖过程中自耕农沦为佃户时耕种权的保留有关。
值得重视的是台湾地区的永佃制。清代垦殖初期，农业开垦需要一定的生产资料用于开凿陂圳，引水灌溉，另外还要向清政府领取垦照。由于贫苦移民无力解决这些问题，于是移民中的地方富商，便充当了土地开垦和水利修筑的组织者。他们置备资金和生产工具，领取垦照，圈占无主荒地，或从番社低价买得或领得大片土地，招佃分垦，收租纳粮，成为土地的所有者。由于在土地的开垦过程中垦民付出了劳动，使荒地变成熟田，因此，如不欠租，地主一般不随便撤佃。可见，永佃权与稳定的水田农业生态系统的形成相关联。随着时间的推移，佃农在顶退中又必有佃价，形成佃权（注：刘克祥：《清代热河、台湾永佃制度比较研究》，载于叶显恩主编《清代区域社会经济研究》（下册）第1004-1005页，中华书局，1992年版。）。台湾官地的永佃权也显出与生态的关联性。许多官田“因耕佃一年一换，无人肯实力下本下粪，田园瘠薄，日就荒芜”。因此，官府准予永佃。也有的佃农因改良土壤或修复耕地，投入大量的劳动，因而获准永佃（注：台湾银行经济研究所：《台湾私法物权编》第395页。）。
总之，南方地区永佃制的起源大致可分三类，第一类是开荒时期，特别是在清初战乱以后由荒地开垦形成的永佃制；第二类是土地改良以后而发展的永佃制；第三类是土地买卖过程中形成的永佃制。第一类与第二类永佃权都与土壤生态条件直接相联系，因为无论开荒或改良土壤都必须辛苦地耕种、施肥，使土壤生态条件改善。南方地区生物产量高，有机肥丰富，除一些杂草类肥料外，河泥也是一项重要的肥源。有机肥的收集特别是挖河泥完全靠劳动力的付出。地主采用永佃制无疑有利于农田的改善并稳定自己的收入。
永佃制在17世纪开始推广以来，一开始仅存在于地主与佃农之间，但一个世纪之后，耕权逐渐独立出来并且经常转移，同样的土地不仅养活了地主和佃农，而且还养活了一个中间剥削阶层——“二地主”。台湾永佃制衍生出大租户、小租户、大租权、租权等名目，并且小租额远远超过了大租。到光绪十三年，田赋也改由小租完纳（注：《清语摘抄》。）。多熟制地区耕权转移尤为明显。珠江三角洲那些承包开垦“沙田”的人逐渐成为中间剥削者（注：伍若贤：《珠江三角洲常见的二地主制1600-1949》，《近代中国》12卷1期，1981年1月。）。永佃制这方面的变化无疑体现了人口压力，同时，这种变化也有一定的生态局限性，只有生态条件好，人口负载量高的地区才能负载更多的土地剥削者。
（二）北方地区
1.生态条件与租制形态
就华北而言，租制形态仍与地域生态条件的不同存在着一定的联系，寺北柴村井户的土地实行定租，而非井户的土地（白地）则实行对半折收的分租制。就栾城县的土地而言，土壤条件较恶的土地较多地行分租制（注：〈日〉《中国农村惯行调查》第3卷，第192、220页。）。在河北黎县侯家营，分租制行于高地，而低地不行分租制（注：〈日〉《中国农村惯行调查》第4卷，第183页。），很明显与高地易受干旱的影响有关。沙井村的分租制多行于中等地块，因为上等地大多为业主自种或行定额制，而下等地佃家又不愿接受，故行分租制。另外，沙井村租制也显示出对自然灾害的关联性，在凶年的翌年实行分租而在一般的丰收年份则行钱租（注：〈日〉《中国农村惯行调查》第2卷，第80-81页。）。
2.生态危机与分租制
由于人口压力下饲料和燃料的缺乏，从清中叶起华北的野生植被遭到了严重破坏（注：Eliot Blackwelder;A Country That has used up its Trees.The Outlook.82(March 24.1960)P693-700。）。野外有机肥源愈来愈少，农田有机肥源主要来自于大牲畜和养猪，而往往地主才拥有更多的牲畜和猪。佃农则需要从地主方面得到肥料、牲畜、种子的支持才能维持生产和土壤生态平衡。由于燃料、饲料缺乏，地主也要依赖对作物秸杆的分成才能维持较多的牲畜。故分租制的长期存在也与北方农村在封建社会晚期的生态危机，特别是肥料、燃料、饲料的危机有关。
从满铁华北农村的调查来看，地主供土粪、取秸杆的分成制是普遍的。遵化县庐家寨、山东历城县冷水沟、山东惠民县孙家庙、河南彰德县宋村及侯七里店、河北滦城县寺北柴、获鹿县马村、抚宁县邴名庄的分租制都采用这种形式。在肥料的提供上地主、佃农各出一半，秸杆也各分一半（注：〈满铁〉《冀东地区二十五个村农村调查报告书》。）。山东泰安县西隅乡涝洼庄42件分租制调查显示，秸杆平分的共有20件，只分谷物的17件，还有5件地主竟取走所有的秸杆（注：〈满铁〉《北支农村概况调查报告书（二）》，《泰安县第一区下西隅乡涝庄》，第106页。）。
北方的永佃制较南方少，许多地区的永佃制受国家政策的影响，如热河蒙地开垦所形成的永佃权，即为政府行为所致，按清政府规定，蒙旗地不得自由买卖，汉民不准购买和占有蒙地，但可以通过垦荒、缴价等手段，取得永久耕种权。但从其他地区少数的永佃制情况来看，永佃制与生态条件，特别是土壤生态条件的改良仍存在一定的关联。天津沿海一带大多是盐化程度较重的地区，天津开埠以前地旷人稀，以后贫民垦殖开发增加，永佃制也发展得很快（注：司法行政部：《民商事飞惯调查报告禄》（民国十九年），第17页。）。众所周知，盐渍化土地开垦不但要施有机肥，更在于水利设施的投资、排水沟渠的建设和台田的兴修主要依赖人的劳动力，永佃制无疑有利于盐渍地生态条件的改善。另外，私田永佃制，也与土壤肥力存在一定的关系。从刑部档案1736年直隶怀安县佃户庞正喜同地主刘珠的命案中，可以看出永佃制与土壤肥力相关的观念，地主刘珠找借口想把土地租给另一佃农，以获较高的租金，但庞拒绝退租土地，他认为他家把那块生荒地垦熟耕种已历三代，应有永佃权（注：黄宗智：《华北小农经济与社会变迁》，中华书局，1986年版，第103-104页。）。
长期以来，人们一般只将租制的变化单纯与市场经济的发展或政治体制的变化相联系。从以上的分析来看，人口、生态与租佃制之间同样存在着一定的关系，并且这种联系对地区之间的移民和地区的农业开发产生很大的影响。就中国社会的发展而言，实际上是一种人口增长和移民的过程，人口增长和移民无不涉及到原来地区的生产关系和新地区生产关系的状况和变化，正确地理解人口、生态与租制的关系，对于理解中国社会发展变化的特点是非常有意义的。