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摘要：从2016年党和中央开始明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，国家对于房地产的宏观调控力度进一步加强，到2017年更是将“遏制热点城市房价过快上涨”直接纳入到了政府工作报告中。继而从2017年下半年开始我国房地产市场开始明显降温，在政府部门宏观调控力度不断加强的背景下，对于房地产企业的金融投资而言则是产生了巨大的影响。鉴于此，文章提出了五种可供参考的房地产企业宏观调控下的金融投资模式，应供参考。
关键词：金融投资模式；房地产企业；宏观调控
从2017年开始我国政府部门对于房地产行业的调控力度明显增强，国家各个地市在土地的一级市场排挂申请和资格审查中提出了新的要求，即竞买者所提出具的保证金不能是股东借款、银行贷款、商业银行的机构出具的资信证明以及募集资金的承诺书。从这一规定上观察，即可发现国家在房地产企业宏观调控力度的加强。由此对于房地产企业而言，其传统的金融投资模式已经不能满足需求，需要寻找新的金融投资模式，以保障自身的与发展。本文即在背景下，分五个部分就房地产企业宏观调控下的金融投资模式展开深入详细的分析探究，以期给我国房地产行业的健康持续发展提供一定参考。
1 私募股权融资
私募股权融资是目前在我国市场中的各个行业都有十分广泛应用的一种融资模式，对于房地产行业而言，其也是当前主要的一种房地产企业在宏观政策调控不断加强的背景下的金融投资模式。对于房地产行业而言，其当前所采用的金融投资业务绝大多数都是非标金融，即通过私募资产管理的方式进行委托贷款，或者是通过其他类型的资产收益权来实现明股实债的投资方式[1]。在我国于2016年所出台的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》中，则是对房地产企业的私募股权融资提出了诸多限制，包括适用范围、项目划分、控制重点等几个方面，以下具体予以论述。
适用范围部分，在所出台的4号文中，明确的指出将证券期货经营机构的私募资产管理计划作为范围的限定标准。文章认为在避免套利行为的目的下，对于市场中的私募基金企业而言，其通过私募投资基金的方式对房地产项目或是房地产企业进行投资时，必须依照该部分的规定展开。而从该规定中也可以发现，该投资的私募基金在其适用范围的划分上满足所有私募基金的适用范围，而在当前最新实施的私募新规中，对于标准化或是非标准化债权部分并没有做出明确的规定[2]。因此，4号文对于房地产企业的私募股权融资而言，其所具体产生的影响还是因地而不同，需要集合当地国土部门的拍卖出让文件中的具体规定进行详细的研判，对适用范围进行确定。
项目划分部分，在当前所实施的4号文中所涉及到的最严格的条款其是指对普通住房房地产项目的通知有一定的涉及。但是对于保障房以及商业房地产项目的投资，并没有受到较大的一个影响。从调控的情况上和我国目前的整体调控政策在主基调上保持一致。
在控制重点部分，在4号文中则是明确的提出了将房地产行业的金融行为中的“明股实债”作为控制的重点。并明确的指出明股实债是指明确的将具体将实施的投资方式列举出来，并基本禁止现有的包括委托贷款、嵌套信托计划以及回购、第三方收购、对赌、定期分红以及受让信托受益权等，明股实债方式的转让房地产开发企业股权，禁止私募资管违规进入房产项目金融投融资的渠道。在4号文出台以前，“明股实债”是市场中很多信托企业有效规避银监会对房地产行业融资限制的一个最主要途径。但现阶段的应用中在设计“明股实债”的过程中如果在债的部分设计较弱，虽然，可以起到回避银监会监管的方式，但是还是存在着触犯法律的风险。但是也可以观察到在4号文并没有将“股东借款+真股权”的投融资模式纳入到房地产企业“明股实债”的范围，因此，对于房地产企业而言，还可以采用“股东借款+真股权”的金融投资模式。
2 并购贷款融资
在我国当前市场经济体制建设不断推进的背景下，并购贷款成为了很多企业融资的方式之一，当前监管层对于底层资产投资审查的较为严格。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在上文所介绍到的4号文中明确的提出了，为有效避免市场的资金通过层层嵌套的方式来尽可能的对银监会的监管行为进行规避的规定。对于资产管理的负责人而言，有必要在勤勉尽责受托义务的要求上，明确自身应当满足的受托义务的要求，切实的履行的向下穿透的义务，对资金的最终投资方向进行向下穿透审查，对于底层资产要作为检查的重点。继而保障确定受托资金最终的真正投资方向符合我国4号文及其他相关文件在领域内的限定性要求。
对于房地产类企业的直接融资而言其受到的限制较为明显，但是对于并购类的金融投资模式，则存在着较大的可操作空间，有意向的融资主体可以对地产企业通过并购的方式，来避免当前监管层对于底层资产投资的限制。当前在市场中大量存在的产业并购资金就是最为典型的案例。具体而言，房地产企业可以通过银证信合作以及信托并购贷等方式来获得并购贷款，可循的操作空间存在且较大。
3 非金收购及流动性支持
非金收购及流动性支持在当前我国的金融市场中也是一种较为常见的企业融资模式。房地产企业的非金收购及流动性支持模式是指企业通过资产管理企业和私募股权基金合通过业务合作的方式，将资产管理企业的非金收购业主优势和不良贷款的优势充分利用起来，继而开展相关的融资行为，同时实现所进行房地产项目的有效拓宽，其核心在于打通资产管理企业和房地产企业两者之间的融资通道
对于该金融投资活动和的资产管理公司而言，其可以通过基金的方式来对一些存在着资金流动性房地产企业的股权进行收购。而资产管理公司则是和房地产企业之间通过联合的方式这些债权进行有效收购，可实现自身商业收购业务的拓宽。其符合当前我国对资产管理公司在化解国家金融风险方面的宗旨，同时对于保护我国房地产市场的健康稳定发展也有着十分重要的作用，对于自身而言，又有助于自身商业化收购业务的开展。
4 合作开发融资
合作开发融资是指房地产企业通过合作开发方式来获得合作方的融资金额，此处的合作开发包括建设资金、开发资历以及土地使用权等要素，可以由不同的当事人之间通过共同经营、共同出资、共同承担风险以及共同获得投资利益的一种模式。其可以视作房地产开发领域的一种的联合经营模式，也是一种可以采用的房地产企业的金融投资模式。在此房地产合作开发模式下，其合作的方式并不一定局限于一方出资、一方出地，在市场中的单体力量往往是十分有限的，而为了有效的弥补这些缺陷，采用企业之间联手合作的方式则是一条切实可循的捷径，也可以视作社会分工的一种必然，是当前我国房地产企业在宏观政策调控不断加强的背景下房地产企业可以采用的一种金融投资模式。
5 资本代建与专业服务
资本代建与专业服务金融模式是在当前我国房地产企业在宏观政策调控不断加强的背景下，也可以适当采用的一种金融投资模式。资本代建与专业服务金融模式具体是指通过合理使用资产管理企业，将债权和股权之间进行有效结合的一种融资模式[3]。充分发挥出房地产企业在房建部分的优势，做代建业务或是提供后续的管理服务，通过这样的途径来切实降低所投资项目的投资风险。对于房地产企业而言，还可以通过资本代建与专业服务金融模式的方式，来切实扩大自身在资产业务部分的管理规模，有效改变传统的重资产经营模式，以更好的展开资金的投资、募集、管理以及推出专业分工等各种金融投资模式上的创新，为当地产行业的金融差异化发展提供一个更好的差异化发展路径。
综上所述，房地产行业作为我国经济发展的支持性产业，因为其超强的收益能力，导致大量的社会资金进入到房地产行业内，而对其他行业的发展造成了不良影响，同时也不利于房地产行业的健康发展。因此，从2017年年开始我国政府部门对于房地产行业的调控力度明显增强，对于房地产企业而言，其传统的金融投资模式也大大的限缩，需要寻找新的金融投资模式，以保障自身的与发展，文章提出了私募股权融资、并购贷款融资、非金收购及流动性支持、合作开发融资、资本代建与专业服务五种可供参考的房地产企业金融投资模式，希望可给我国房地产企业在宏观政策调控不断加强的背景下，提升自身的金融投资能力，保障自身发展的资金安全。
参考文献：
[1]姬羽轩.宏观调控背景下M房地产企业薪酬管理优化的策略分析[J].现代经济信息，2018，11（13）：96.
[2]王乃斌.浅谈宏观调控背景下的房地产企业融资策略[J].经贸实践，2017，03（19）：23-24.
[3]王晓燕，周君.宏观调控对上市房地产企业资本结构影响研究 ——基于固定效应模型[J].会计之友，2017，10（01）：36-40.
论文作者:谢林肖
论文发表刊物:《中国经济社会论坛》学术版2018年第11期
论文发表时间:2019/6/19
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