我国房地产融资现状研究及发展趋势展望
郑 巍 天津市津房置业发展有限责任公司
摘要： 房地产业是一个资金密集型产业，在房地产的生产和再生产过程中，房地产的生产、流通和消费每一环节都要花费大量资金，随着人口增多、社会经济发展，房地产经济也迅速发展，房地产融资的步伐也在不断加快，房地产融资对于房地产业的重要性在不断的提高。本文主要探讨了我国房地产融资结构现状及发展趋势展望。
关键词： 房地产；融资；现状和发展趋势
引言
现阶段，我国经济的持续发展仍离不开房地产行业支持，房地产行业在发展的同时会直接带动其上游行业(例如装修行业、建材行业等)的发展。目前房地产行业的发展与房地产融资紧密相关，国家历次对房地产行业的调控均主要采取调控房地产融资手段。能否在房地产拿地、开发建设、销售过程中，顺利得到融资支持，已成为国内房企聚焦的问题。本文在此背景下，基于我国房地产融资现状分析，对未来房地产融资发展趋势进行展望。
一、房地产融资概念及分类
在我国现有市场经济环境下，房地产融资有多种方式。房地产融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分。从广义上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集和运用。从狭义上讲，房地产融资是房企及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。
二、房地产行业融资现状分析
近几年我国为了抑制房地产过热，防止国内经济过度依赖房地产，同时规范房地产金融市场，采取了一系列宏观调控政策，进一步提高国内房地产开发的门槛。无论是传统的银行贷款等间接融资，还是资本市场的直接融资，房企均遇到不同程度的困难。具体表现如下：
据介绍，6月份，哈国家磷肥厂宣布投资80亿坚戈(约合2200万美元)用于现代化改造，预计到2020年扩大磷肥产量至50万吨，远期目标为100万吨。今年1～8月，该厂的产品主要销往美国、中国、阿富汗、俄罗斯、乌克兰、塔吉克斯坦和乌兹别克斯坦。同时，哈产氮肥已开始向阿根廷、罗马尼亚、捷克、保加利亚和伊朗出口。
(一)房地产开发贷
“他们三个大仙儿，”克里斯蒂娜依次指了指皮特、德鲁和莫莉，“实际上，白娘胎里爬出来就整天凑在一起。我特别讨厌他们。”
3) 当混合物流速或爬坡高度增加时爬坡管内二次流强度变强，泥浆混合更充分，爬坡管出口处颗粒体积分数分布的不对称度降低。当泥浆体积分数增加时，虽然二次流强度进一步增加，但重力的影响起到了主导作用，使得高体积分数泥浆在沉管中较快恢复到直管中充分发展态。
由表2可知，与对照相比，早稻和晚稻期间，施加腐殖质、零价铁和复合调理剂均显著提高了稻米的产量。与对照相比，施加腐殖质，早稻和晚稻分别增产 533 kg·hm-2和 934 kg·hm-2，增幅为 8.4%和 18.3%；施加零价铁，早稻和晚稻分别增产 700 kg·hm-2和 300 kg·hm-2，增幅为 11.4%和 12.1%；施加复合调理剂，早稻和晚稻分别增产 867 kg·hm-2和1367 kg·hm-2，增幅为13.9%和26.8%。这可能与施加调理剂改善土壤性质、增强土壤肥力有关。
(二)并购贷款
并购贷期限较长。根据2015年银监会修订的《商业银行并购贷款风险管理指引》，并购贷款期限一般不超过7年。通常不超过5年，以3-5年居多。并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%。2015年以来，房地产并购无论是总规模还是在拿地金额占比，均快速增加。主要在于，对房企而言，并购贷提供了绕过开发贷“四三二”的条件的银行贷款途径，并且可以在项目前端介入，获取项目后还可以申请开发贷款。
如今，因全球变暖而产生的极端天气越来越多，干旱、暴雨、雾霾、雷电、寒潮等多种气象灾害在我国频繁发生。但是由于气象预警工作还存在一定的缺陷，比如农村地区碍于通信原因，农村居民接受消息的速度较慢，不能及时得到天气预警，从而造成一些不可挽回的损失。
2018年2月上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》要求，要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，“四三二”开始成为并购贷获批条件。随着行业内中小房企逐步退出，并购规模增速回落，叠加并购贷申请和使用条件收紧，预计并购贷规模增速继续稳中回落。
（1）试验用钢板 试验采用板厚32mm和50mm的Q500qE钢板进行，采用热机械轧制（TMCP）+回火（T）工艺轧制，钢板的化学成分和力学性能如表1和表2所示，均符合《商合杭铁路芜湖长江公铁大桥钢板供货技术条件》要求。钢板采用超声波检测复验，符合《厚钢板超声波检验方法》GB/T 2970 —2004 II级要求。
两人来到一家咖啡店，坐到桌旁。侍者端来两杯咖啡，苏婷婷问：张阳，有什么话你说吧！张阳想了想：婷婷，离开杰克吧，你和他不合适。苏婷婷不服地：你怎么知道我和杰克不合适？张阳自信地：我能感觉出来，婷婷，我爱你。苏婷婷站起身：张阳，还有别的话吗？没有我走了！张阳无奈地：好，我不说这个了。苏婷婷刚要坐下，看见杰克和一个外国朋友走进来，二人目光相遇，杰克看看张阳……
成本方面，由于并购项目风险更高、银行提供综合金融服务以及对放款行有较高的监管要求，并购贷成本较高，目前利率基本在10%以上。
(三)委托贷款
传统融资渠道受限，房企开拓创新融资方式，资产支持证券发行量从2017年开始快速增长。2018年4月，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，优先支持国家政策鼓励租赁项目开展资产证券化。政策鼓励下，资产支持证券发行规模有望持续增加。
信托融资相对传统银行融资成本较高，但由于交易结构灵活，可根据地产开发的各阶段设计相应的融资方案，资金使用便利、选择面广、数额巨大，一直是房地产企业最为倚赖的融资手段之一。
(四)信托贷款
2018年开始委贷规模迅速降低，委贷余额1月起呈净减少趋势，上半年共减少8008亿。主要因为2018年1月6日银监会出台《商业银行委托贷款管理办法》禁止受托管理的他人资金、银行授信及其他债务性资金通过委贷套利，禁止委托人为资管公司和贷款经营机构，封堵金融机构通过委贷投资非标、绕道放贷的行为。
房地产传统融资渠道收紧，房企对资产支持证券融资需求快速增加，推动2017年以来发行利率持续上升。2018Q2发行的票面利率达7.2%。
房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资、购买房地产证券等方式投资房地产，其期限灵活、操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本，但同时必须满足“四三二”条件。有些带回购条款的股权信托，采用明股实债的方式规避项目资本金要求，同时固定收益，降低投资风险。
2017年12月银监会《关于规范银信业务的通知》强调房地产信托业务合规性，禁止银行理财和信托资金通过银信业务违规流入房地产市场，2018年5月资管新规出台，限制资管产品多层嵌套、资金和资产期限错配，通道类信托规模将持续收缩。为缓和信用风险，2018年7月，一行两会资管新规细则出台，在不超过资管新规框架的范围内，放松了过渡期内对非标的整改力度。信托规模下降的趋势有望缓和。
(五)资产支持证券融资
房企资产支持证券主要包括证监会主管ABS、交易商协会主管ABN两大类。ABS是房企资产证券化的主要发行产品。资产支持证券底层资产丰富、交易结构灵活，可满足房企多元化融资需求。主要有四类底层资产：应付款、按揭贷款尾款、持有物业的租金或者增值额、物业费。
在银行表内额度受限、资金投向受限及资本金约束下，委贷操作灵活度高，能规避部分监管指标，规模快速发展。2008年后，银信合作和信托贷款渠道打通，委贷规模持续扩大，连年增加，2016年央行将委托贷款纳入MPA考核后，委贷增速开始回落。
在水平井的钻探过程中，通常会混入一定量的原油或成品油，以此保证井眼的润滑性及钻井的安全性。这样就会对常规地质录井项目造成影响，但分析气测资料，结合岩屑和荧光录井就能准确的识别油气层。通过分析混油前后甲烷和全烃的变化，可以得出：混油后全烃会骤然增加，而甲烷则增加不明显，则甲烷相对含量就会相对混油前发生突变。
(六)企业信用债
按债券类型，房企发行的信用债可以分为企业债、公司债、和非金融企业债务融资工具等。
在防范重大金融风险和房地产调控背景下，银行开发贷持续收紧。(1)贷款成本上升：2016年资信良好的大型国有房企尚能获取利率下浮10%的开发贷，2017年基本回归基准，目前开发贷利率有不同程度上浮。(2)额度收紧：2017年3-4月，银监会集中发文整顿银行房地产贷款，开发贷额度全面收紧；2018年1月以来部分商业银行暂停受理房地产新增授信和开发贷业务。(3)资质要求严格：按照监管部门提供的名单发放贷款，并综合考虑房企的资质、项目的情况。(4)用途严格规范：严格要求项目满足“四三二”条件，不允许资金跨地区使用。
房企信用债发行在2015年3季度到2016年3季度处于井喷期。这一方面得益于期内房企融资政策宽松；另一方面得益于2015年1月实施的《公司债券发行与交易管理办法》，该政策扩大发行主体范围，明确债券发行种类，丰富债券发行方式，简化发行审核流程。
2016年10月开始，房企发债政策收紧，调控升级、信用债发行规模回落。2018年以来，在非标转标和租赁住房专项债影响下，房企信用债发行规模回升。
由于监管趋严、信用政策偏紧和债市回落，2017年房企发债成本上升；2018年上半年，受益于资金面改善，整体成本小幅回落。紧信用下融资持续紧张，宽货币部分对冲成本上行压力，预计下半年房企信用债成本小幅回升；同时，不同评级的债券利差扩大。
(七)供应链融资
房企通常不会事前一次性支付供应商物料款、接包方工程款，而是通过应付账款或应付票据的形式延迟给付。即在合同中约定根据工程进度等延迟付款，同时以包干费等形式给予一定比例的补偿金；或者开具商业/银行承兑汇票，再给予贴息补偿。供应商和施工方可以用应收账款和票据抵押给银行获取贷款，或进行转让，通过保理提前回款。
应付款融资是企业间自发的商业信用行为，监管较少。票据开立和贴现均属于信贷业务，受到监管。其中银监会出台“三违反”、“三套利”等规范，金融机构开票和贴现纳入MPA考核，和信贷是同样的分类和系数。
银行承兑汇票需要占用银行授信，在开具行存入保证金，流动性高、成本低，目前贴现利率3.3-3.9%；但银行承兑汇票对房企资质和信贷额度都有较高要求。商业承兑汇票由企业自行开具，依托公司信用、门槛较低，但流动性较低、贴现利率大幅高于银行承兑汇票。目前民营房企商票贴现和应付款融资成本达10%及以上。
三、展望该产业的发展趋势
我国房地产行业将持续发展，虽然相关政策收紧，但房地产行业发展仍有很大潜力，房地产融资的发展也会朝向多元化、多渠道前进。本文对未来房企融资提出以下几点建议：
第一，房企要依据自身状况选择融资方式。不要过多依赖银行信贷，特别是中小型房企，近几年国家对房企融资政策陆续收紧，银行的贷款利率又呈增长的趋势，中小型企业依赖银行信贷不仅增加自身成本，也增加银行信贷风险，若资金链中断，企业将面临很大风险，中小型房企在这种情况下可以尝试选择信托融资。总之，房企要依据自身的条件选择合适、合理融资渠道及产品，优化企业的融资结构，保障企业发展。
第二，根据不同的房地产项目选择的融资方式。不同的房地产项目需要的资金数量不同，需要承担的风险也不同，大型的房地产项目要选择较为稳妥的房地产融资方式，而且还要依据资金需要的多少来选择，例如需要开发的房地产项目未来的市场行情较好，盈利较多，企业可以选择项目融资，小型的房地产项目如果公司能够依据自身的能力解决融资问题，就尽量不要增加公司的负担，再另行选择贷款抵押等融资方式。
第三，政府应当鼓励房企进行多元化、多渠道的融资。政府可以出台一些相关的政策鼓励企业尝试多元化的融资方式，因为只有多元化、多渠道的融资方式才能促进国家房地产行业的稳定发展，单一的融资方式不单企业要承担的风险大，而且也不利于国家房地产行业的发展，在未来我国的房地产行业将持续发展，多元化、多渠道的融资方式是大势所趋，目前我国房企大多数都主要依靠银行信贷，政府要改变这种状况必须提高贷款的门槛，促使房地产融资结构朝多元化方向改变。
四、结语
在国家对房地产行业融资持续收紧的政策背景下，现有的房地产融资结构已无法满足房企的发展需求，多元化、多渠道是房企融资未来的发展方向。房企应综合考虑企业自身实力、具体的房产开发项目，并结合当前的政策、融资环境，进行多元化、合理的融资安排，从而保障企业的长期健康发展。
参考文献：
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[2]朱玉洁，曾繁荣．层次分析法在房地产上市公司融资结构优化中的应用——以CF房地产上市公司为例[J]．企业科技与发展，2018，No．437(3)：222-224．
中图分类号： F299．233
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)019-0323-02
标签：房地产论文; 融资论文; 现状和发展趋势论文; 天津市津房置业发展有限责任公司论文;