摘要：随着人们生活水平的不断提升，人们对于住宅区物业管理的质量和效率关注程度也越来越高，如何建立一套完备的物业管理模式来提升住宅区的安全性与舒适性就成为了当前行业内广泛讨论的重点问题。本文作者根据自身对于住宅区物业管理模式研究多年的实际经验，对我国住宅区物业管理模式及住宅区规划设计展开了深入的调研与分析，并根据实际情况，给出二者之间的关系，希望能对住宅区的物业管理工作起到一定的启发作用。
关键词：住宅区；物业管理模式；规划设计；管理概念
引言：在进行住宅区物业管理模式及住宅区规划设计的研究时，应该以我国住宅区物业管理模式的概要入手，探究物业管理模式与住宅区规划设计之间的关系，从而找到住宅规划设计之中存在的问题，并根据问题产生的原因，提出有效的解决方案，进而提升住宅区的物业管理水平和规划设计的科学性，实现住宅区建设预期的经济效益和社会效益。
一、我国住宅区物业管理模式的探究
物业这个词语源自于香港，由近几年从香港传入到了内地。在港澳地区，人们会将房地产成为地产，而将单元性的房地产称呼为物业，这也是物业一词的由来。也就是说，物业是单元性的房地产，是整个有价值土地的建设投入和使用的房屋以及其附属设施的场地统称，其中包括商业性大厦、住宅性公寓、写字楼、医院、厂房以及仓库等等。随着80年代的到来，我国进行了改革开放以及房地产整体体制的改革，在我国的沿海地区首先引入了物业管理的体制，从而对于房地产的销售环节进行全方位把控，在这么多年的发展历程之中，我国住宅区物业管理逐渐形成了功能化较全、专业素养较高、企业化经营的管理模式，从而推动了我国房地产行业的发展进程，为消费者提供了更加完全的生活环境。我国住宅物业管理既不属于生产产品，也不属于经营产品，而属于第三产业中的社会服务行业，而所谓的物业管理，也是对于现有物业进行系统化管理，从而使物业体系能够进行正常的运作。在管理模式上来说，管理者一般是以单位的形式出现，而业主本身拥有着多元化的属性，这就需要物业管理模式之中应该有一个统一的业主组织，业主委员会作为业主的发言人担任的是物业管理单位的聘任以及物业工作的协调管理。两者之间的身份决定了在物业管理之中，必须签订具备法律效力的合同，同时能够对于双方的行为进行有效的规定，从而确保物业管理能够达成预期的管理目标。然而在实际物业管理模式的运作过程之中，房地产的投资方或者相关政府往往会先进行物业管理公司的聘任，按照政府物业管理的职能部门进行住宅区的物业管理，等到业主们已经入住稳定后，才正式成立业主委员会并进行合同的签订[1]。也就是说，在这个期间，如果有一方已经发生违约情况，那么可以按照法律的规定进行公司的辞退或者退出管理。
物业管理的对象繁多，而物业管理模式是由住宅区业主情况来决定的管理机构组织形式，是物业行业管理发展的必然前提。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一般情况下，物业管理模式分为四种模式，第一种模式是委托管理模式，这种管理模式是在房地产开发商在进行住宅区的修建之后，进行物业管理公司的委托管理，这种管理模式省去了物业管理公司聘请的流程，能够节约时间成本和社会资源；第二种管理模式即是自检自管模式，一般情况下是由大中型企业在住宅开发后，由企业之中的房管科室担任物业管理，这种管理模式能够全面提升物业管理的效率与针对性，能够有效的协调和解决物业管理之中存在的多种问题；第三种管理模式为聘请管理模式，这种物业管理模式是在住宅区建成之前，进行内部或者公开的招投标方式来进行物业公司的聘任；第四种管理模式为街道办事处管理模式，这种管理模式是通过街道办事处进行物业管理公司的组建，其管理人员具有较高的工作热情，同时也具备一定的行政能力和管理手段，然而在管理岗位上缺乏深入管理的专业人员[2]。
二、我国住宅区物业管理模式及住宅区规划设计之间的关系探究
（一）住宅区规划设计规模的影响
住宅区规划的规模大小将直接影响到物业管理公司的管理质量和管理效力，如果住宅区的规模太小，会导致物业管理的成本上升，造成管理资源浪费的情况。而如果住宅区规划设计的规模过大，就会导致物业管理效率的下降，难以将物业管理的内容辐射到住宅区的的每个角落。对于住宅区的建设规模而言，应该根据不同地区和公司管理的实际情况，进行住宅区规模的设计，从而确保物业管理体系能够高效率的运作，促进物业管理质量的不断提升[3]。
（二）住宅区安全系统设计的影响
安全是住宅居民对于物业管理之中最为关注的一点，能否通过住宅区的安全系统设计以及物业管理来确保住宅居民的安全就成为了当前物业管理和住宅规划设计要解决的重点问题，单就我国目前的情况来看，我国住宅区安全系统设计之中还存在着一些问题，制约了安全管理的有效进行。首先，我国内地的很多小区规模太小，无法进行物业管理的有效实施，同时，很多住宅区已经开始实施开放式的住宅设计，整个住宅围栏过少，开放性过高，外人的出入也没有得到有效限制，不利于安全管理的继续进行，而住宅系统之中的各个住户对于邻里也缺乏交往的场所，导致住宅区的安全系统设计难以为物业安全管理提供有效的支持。因此，在进行住宅区规划设计时，可以采用住宅区的封闭式设计，从而降低安全管理的难度，提升小区的安全系数，同时，要对于住宅区域进行围栏的有效建设，控制小区的开口数量，同时，对于小区内部的居住人员，提供邻里之间有效交流的空间和基础设施。同时，在住宅区的规划设计之中，应该安装有效的电子监控系统，对于住宅区域内的公共区域和隐蔽之处进行24小时的监控，从而提升住宅区规划设计的安全系数，方便物业安全管理的顺利进行[4]。
（三）住宅区交通系统设计的影响
对于很多物业管理单位而言，住宅区的交通系统设计之中存在的问题是物业管理之中最头疼的问题。我国的居住区的规划设计一般以中高密度的设计手法进行设计，也就是说，建筑的布局具备较高的紧凑型，很少留下更多的土地资源。然而随着近几年来，人们生活水平的不断提升，越来越多的家庭拥有了属于自己的汽车，造成了住宅区域内停车位的数量不足，导致了住宅区内汽车乱停乱放现象的出现，同时在交通高峰期，过窄的交通设计也会引发人车混杂，交通拥堵的情况，也为物业管理增添了很大的难度。因此，在住宅区的交通系统设计时，应该对于住宅区内部的汽车持有量进行充分预计，同时对于汽车的动态交通情况以及景甜交通情况有着充分的了解，同时，在道路设计上采用人车分流的设计，提升交通系统设计的安全程度，为居住者带来宁静恬淡的生活体验。同时，物业管理企业要严格执行居住院落不进车的管理原则，对于户外停车场进行有效的增设，同时户外停车场要有效地避开人流方向。
三、结束语
随着人们生活水平的提升，人们对于住宅区的物业管理以及规划设计也提出了更加具体的要求。本文以我国住宅区物业管理模式作为切入点，深入而又详尽的探究了我国住宅区物业管理模式及住宅区规划设计之间的关系，阐述了住宅区规划设计规模、安全系统设计、交通系统设计为物业管理带来的影响，并提出了有效的解决方案，进而提升我国住宅区物业管理的质量和管理效率，提升住宅区规划设计的科学性与合理性，为人们在住宅区的生产生活活动提供更加可靠的保证。
参考文献：
[1]冯三连. 住宅区规划设计与空间效益[J]. 东南大学,1996.
[2]黄伟群. 零一四中心住宅区物业管理方案研究[J]. 清华大学,2002.
[3]侯新超. 新疆师范大学新校区住宅区物业管理系统研究与开发[J]. 吉林大学,2013.
[4]俞保华. 住宅区物业管理民事法律关系主体研究[J]. 广西大学,2007.
论文作者:周娜娜
论文发表刊物:《防护工程》2018年第35期
论文发表时间:2019/3/5
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