董春蕾
（济南邦安工程项目管理有限公司）
【摘 要】世界经济一体化的发展，以及电子商务的迅猛推进中，企业传统的成本控制手段已经难以招架新时代的浪潮。成本管控作为房地产企业开发最重要的管理环节之一，是企业增加效益、提高经营成果的重要一步。本文从供应链管理模式这一新型成本控制模式入手，结合我国房地产成本控制的现状，探讨其运用于房地产成本控制中的方式与作用，最终为企业高效进行成本控制提供绵薄之力。
【关键字】房地产；成本控制；供应链管理模式；供应链；成本控制
房地产行业作为我国的支柱型产业，在国民经济的发展中有着举足轻重的作用。其高效的成本控制是其在激烈的市场竞争环境中拔得头筹的关键。但在房地产企业开发的实践过程中，长期粗放型的开发思路和简单的成本链条构造让房地产企业的成本控制已不能适应市场容量日渐变小的现状，房地场行业亟需一种高效科学的成本管理模式来改变现状。而供应链管理模式作为21世纪较为领先的成本管理模式之一，如何将其融入房地产成本控制环节，是目前所需要思索的重要课题。
一、供应链管理模式
一般认为，供应链管理这一概念提出的鼻祖来自彼得?德鲁克提出的“经济链”，经过系列演变成为了现在被人熟知的“供应链”。目前，国内外尚未有对于供应链管理有着明确的定义，结合各家说法得出比较准确的定义为：从产品源头到最终客户位置的整个构成被称作供应链，而供应链成本则是在供应链的运行过程中，全程参与各项业务活动的货币表现。
供应链管理模式是一种综合性、集成性的管理概念，它在满足客户需求的前提下，将采购、生产、销售等各个职能分割，同时又强调各职能间的协作。一般认为，以客户需求为中心来设计和规划企业经营战略是供应链管理的核心。而因其以客户需求为中心的理念，这种模式更适合服务业，而房地产企业正是其中之一。
二、房地产成本控制
1、房地产开发过程
房地产项目中，按照其开发的流程一般可分为三个阶段：
前期阶段：即拿地、土地规划咨询等工作，本阶段主要与国土局、规划局、景观设计公司、房地产前期咨询顾问机构等机构接触。
建筑阶段：又称实施阶段，是房地产建筑进行前期勘测、初期施工的阶段，本阶段主要与城建公司、建筑材料供应商等机构接触。
销售阶段：当项目建筑物达到国家规定的预售许可条件后，项目进入销售阶段。本阶段主要与营销策划公司、物业公司等机构接触。
2、房地产项目全寿命周期成本构成分析
房地产成本构成因参考的标准不同，故分类也有所差异。限于篇幅，本文不作各类分析，仅通过对房地产项目的开发过程进行梳理，基本可以得出房地产项目的成本主要包括：前期成本、建造成本、项目使用和维护成本以及拆除成本。具体细分为：
（1）决策阶段。
即项目在正式立项之前所发生的包括可行性报告、土地勘察、购买土地等前期费用。
（2）勘察设计阶段
当项目立项成功后将进入推进阶段，包括设计方案、勘察方案的招标及选取。虽然这部分的费用占整个成本的比重较小，但由于设计方案是指导性的文件，所以对接下来的工作影响巨大。
（3）施工阶段
施工阶段发生的成本占比最大，大约在60%左右。当建筑方案、景观方案等系列方案尘埃落定后，就将进入施工阶段。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆施工阶段主要包括的费用来自于施工成本及材料、设备采购成本，由于涉及到广泛的人力物力财力等资源成本较高，所以施工阶段对市场价格波动比较敏感。
（4）建筑产品使用与维护阶段
业主从项目中购置物业的过程中所产生的成本费用，包括购置费、物业维护费用等一系列成本。此外，房地产企业还会负担策划成本、企业税费等成本，而业主还将涉及契税等购置物业的成本。
3、我国房地产成本控制存在的问题：
（1）成本控制体系尚不健全，尚未建立完整科学的成本控制框架
（2）员工和企业经营者对成本控制理论的掌握度较低，难以从科学的角度建立模型，最终完成目标。
（3）目前的成本控制多集中在某一阶段，如房地产项目市场调研阶段、销售阶段等独立的阶段，没有全局观，从整个房地产开发流程的全寿命周期去进行成本控制。在这样的前提下，成本控制很难具有系统性、前瞻性和科学性。
（4）由于电子商务、客户管理、供应链管理等系统的建立需要大量资金投入，许多房地产企业并未建立起相应的信息技术支持系统。此外，房地产开发本身对资金流要求较高，而建立信息技术支持系统则是短期内看不到效益的，企业的短视和对成本的考虑，使得房地产成本管理缺乏技术支持。
四、供应链管理模式在房地产成本控制探析
房地产供应链结构较为复杂，不同于传统的工业供应链的单向链条，房地产供应链条较为复杂、发散。因此许多成本管理的内容不能一刀切，而是始终贯穿在成本管理的始终。如税费管理、策划费用等成本从项目前期到结束都可能会涉及到。
所以，在供应链管理模式下的房地产成本控制，需要在抓住关键点的同时，兼顾全面性。模型主要涉及的内容有：
1、目标成本法
目标成本就是从市场价格收益的角度出发，结合收益率来估算出项目所能接受的最高成本。其依据的公式为：目标成本=目标售价-目标利润。其具体操作为：
（1）设立目标成本：根据产品、规划、市场等基础信息，考虑市场价格波动等动态因素的情况下预测出物业的产值，即销售价格。再以公司的市场利润、现金流等确定利润目标，最终套用“目标成本=销售价格-目标利润”的公式得出目标成本。
（2）分解目标成本：将目标成本分解到各个供应链中去，通过企业核心机构的统筹协调，将各个成本按开发流程等要素分解下去，最终得出各链条各自的目标成本。
（3）控制实际成本：在完成目标成本分解后，通过分类归集的方法把各链条中的成本进行汇总，通过企业模型对比发现偏差，对出现的偏差进行分析、归类，最终做出修正。
2、目标成本法的逆向控制
（1）确定产品售价：以顾客的支付意愿为基础确定产品价格，即根据市场需求定价，最终确定出产品的目标产值。
（2）分解目标成本：分析供应链各环节的成本后，层层分解下发到每一个作业单位中去，使之建立责任成本中心。
（3）考核责任成本。在实际管理过程中，对各责任成本中心进行成本考核，最终实现目标成本管理。
结束语：
我国的房地产企业的成本控制目前面临着人员、技术、理念的落后问题，但面对市场环境的改变，房地产成本控制在短期内被提出了更高的要求。在我国房地产行业建立供应链管理系统不是一蹴而就的，它需要更为规范的房地产市场作为外部环境支撑，方能建立起有效的行业性网络，为建立供应链管理模式提供平台。而另一方面供应管理模式需要大量的人才引进，同时需要管理层转变管理理念，最终才能使得房地产供应链管理模式得到良性运行，最终达到降低房地产成本，提高效益的目的。
参考文献：
[1]黄昌高.新形势下如何做好水利工程建设管理工作[J].黑龙江科学,2015,07:64-65.
[2]张颖.做好新时期水利工程档案管理工作探析[J].河北水利,2015,08:46.
论文作者:董春蕾
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年5月总第210期
论文发表时间:2016/7/14
标签：成本论文; 成本控制论文; 阶段论文; 目标论文; 供应链管理论文; 房地产论文; 供应链论文; 《工程建设标准化》2016年5月总第210期论文;