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摘要：随着我国国民经济的快速发展与城市化进程的不断加快，我国的房地产事业得到了飞速发展。然而，在建筑行业蓬勃兴起的同时也遇到了一些工程管理中的问题，这就要求开发商不断提高自身竞争力，以适应日趋激烈的市场竞争环境，提高企业的生存能力。本文主要通过对房地产开发项目工程管理中存在的问题进行了分析，在此基础上有针对性地提出了相应的改善对策，从而实现工程管理中所包含项目的高效有序管理，提升管理效率，确保项目建设质量及进度。
关键词：房地产；工程管理；开发项目；问题；对策
前言
在房地产的项目开发中，项目的工程管理作为施工建设过程中必不可缺的关键管理内容，对项目的施工进度和质量发挥着重要的作用。在开放商对项目的建设区域加以确认后，需对区域中全部原有建筑进行拆迁作业，并根据设计单位提供的项目设计图纸，在施工准备工作顺利完毕后开展具体的施工作业，实现项目从图纸向实体转变的施工建设过程。在这一过程中，必须依据原有的既定方案和工程合同来进行工程项目建设的管控，从而确保项目建设的进度及质量。因此，工程管理必须注重对项目建设全过程的综合把控，以此实现工作管理的最佳效果。
1 房地产开发项目工程管理存在的问题
第一，准备工作不全面。目前，我国房地产在项目开发的准备工作方面存在较严重问题，主要是因为缺乏详善的的前期调研和项目建设可行性评估，并且缺乏与相关的规划管理部门的沟通交流，且在方案设计方面存有遗漏，这就致使在进行工程建设中出现户型单一、结构不合理、经济性弱等问题，给项目开发造成不利影响。
第二，合同管理不到位。在项目的工程管理中，由于合同管理工作的不到位，致使合同内容所包含细节不全面的状况时有发生，比如说对施工材料、设备、进度和质量等方面存有遗漏，在进行材料数量和价格的确认时，未充分考虑市场价格波动给工程材料采购带来的影响，造成超支等状况的发生。
第三，质量监管不全面。工程质量作为项目开发工程管理中的核心要素管控，无疑是管控的重难点。这是因为在进行质量监管中，往往存在管理制度缺失、责任落实不到位、施工材料及设备管理储存不当的问题，这就致使在施工过程中出现成本浪费及施工工期延长的状况。
第四，风险管控有待加强。由于房地产的项目开发和建设往往工程规模大、建设周期长，这就致使在建设施工过程中极易发生不可控风险。例如施工人员出现工伤或是因自然天气因素导致的工程延期，甚至工程建筑受损的后果。而房地产商往往会处于节约成本的考量忽视对风险的有效管理。因此，必须加强对项目开发的风险管控。
2 房地产开发项目工程管理问题的对策
2.1重视项目开发前期的规划管理工作
目前，我国房地产在项目开发过程中普遍存有前期市场调研及可行性环节缺失或者有效性弱的问题，因此，必须在房地产项目开发的工程管理内容中，必须充分重视前期项目所涉及内容的规划管理工作，并对其规划阶段的细则进行不断地设计和优化，从而确保工程项目施工建设的顺利展开。第一，充分做好项目开发的市场调研工作。这是因为通过市场调研，能够对项目开发后的潜在客户、销售状况等内容进行预先的评估，为项目开发的投资决策提供可靠的依据，从而在预期范围中实现风险的有限管控。此外，根据有市场调查，还能够对顾客用户所追求的的户型类别，项目开发的最佳地理位置，以及建设规模等内容进行确认，有利于项目开发中设计规划内容的顺利展开；第二，加强和规划部门之间的沟通与交流。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这是因为房地产的项目开发与城市规划建设工作紧密相连，必须根据当地规划管理部门的要求及相关条例，来对城市的地域规划和设置进行充分了解，并在此基础上推动房地产项目的顺利开发，以防因规划不到位而产生的的风险问题发生；第三，重视和设计单位之间的沟通与交流。这是因为在项目的工程管理中，项目的的规划设计方案作为建设施工的基础依据，对项目建设工作的顺利展开发挥着关键性作用，这就要求房产商必须重视项目的工程设计，加强与设计单位之间的交流，在对市场调查和城市规划内容有所了解的基础之上，对项目建设进行全面的方案设计，保证无缺口、不漏项，以此确保项目设计的全面准确性，实现对意外风险的有效管控，使得项目管理成为弹性可控的动态管理过程，提升管理效率。
2.2完善合同管理
施工合同作为施工单位和房地产开发商签订的具有法律效力的约束合同，对整个项目的建设发挥着极为重要的作用，它是项目开发商对项目建设实施工程管理的基础性法律依据。因此，在进行合同制定时，必须依照国家的相关法律法规为基础，建筑质量管控中心的有关规定为原则，在此基础上根据房地产商项目开发的实际需求进行施工合同的制定。与此同时，还需根据实际的现场施工环境及方案设计，对建设过程中的安全文明施工、材料供应及验收、设备储存及维修、工程进度及质量等内容加以明确规定，从而确保施工合同具备法律性、合理性及全面性，以此保障项目的顺利开发进行。
2.3加强施工质量管理
项目工程的施工建设作为工程管理中的重要管理内容，对项目实体的实际建设效果起着决定性作用，这就需要加强对施工过程的管控。考虑到在施工管理中所涉及内容的广泛性，且管理周期较长，因此必须从以下两方面内容切实做好施工管理工作。一方面，加强施工质量控制。首先，通过合同及制度的确立，对担任质量监管人员的责任进行确认，并根据国家法律法规予以监督管理。同时，根据施工章程的制度规定，来对每一个工程分项目的具体责任人，及项目施工者进行责任联立，以此落实责任一对一负责制，确保工程的施工质量；然后，加强对施工单位及具体施工人员的监管，增强施工人员的质量管控意识，并对施工过程中发现的质量问题责令其及时返修，从而确保工程建设质量；最后，做好对设备及施工材料的管理工作。以施工合同为基础，做好材料价格的市场调研，以防因价格波动出现工程严重超支状况的发生。另一方面，加强施工进度控制。项目的施工进度关系着开发商的切身利益，因此必须对施工环节进行细致全面的把控，根据组织设计和施工规划，来对施工过程中的每一环节进行把控，从而实现对工期的有效控制。
2.4强化风险管理
由于房地产开发具备投资规模大、建设周期长的显著特点，因此必须加强对项目的风险管控。这是为了能够有效规避项目开发风险，降低房地产商的开发损失，从而实现效益最大化。通常来讲，房地产商多采用合同签订的方法来实现风险转移，在合同签订中，根据甲乙双方各自所需承担责任的明确，以减少房地产商在项目开发中可能造成的隐蔽损失。此外，通过保险管理的方式实现开发项目的风险管控也是一种较为常见的方法。在项目开发中，一旦发生意外风险，则由保险公司来进行费用承担，这就有效降低了房地产商的经计损失，从而客观实现对项目开发成本及风险的管控。
3 总结
综上所述，本文主要通过对房地产开发项目工程管理中存在问题的研究和分析，并结合项目开发中需要考虑的影响因素，有针对性地提出了相应的改善策略，从而提升房地产企业的市场竞争力及企业效益。
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论文作者:陈昭宪
论文发表刊物:《防护工程》2017年第3期
论文发表时间:2017/6/28
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