摘要：我国的房地产行业在历经30年的快速发展阶段后，逐步走向规范化、市场化和机制化的发展方向。于房地产企业而言，高质量和完善的房地产项目开发前期策划，不仅能够为房地产开发及建设奠定良好的基础，还能够提高房地产行业的市场竞争力及凝聚力，最终促进房地产行业健康可持续发展。因此文章就房地产项目开发前期策划的发展予以探讨。
关键词：房地产项目开发；前期策划；发展
房地产行业作为中国ＧＤＰ的主要贡献部分，其项目前期包括投资决策、融资等开发环节均会涉及到前期项目策划。项目策划的成败更是关系到整盘中期、后期推售与交付的重要组成部分，因此房地产项目前期策划在项目开发环节当中的风险系数最高，务必高度重视。
一、房地产项目开发前期策划的必要性分析
整体来看，我国的房地产业逐渐告别了资源型的暴利时代，房地产业在当前经济新常态下也步入了非常规时代。房地产业正面临着下几种变化，即超额利润由资源依赖向技术、品质和服务转向的变化。主体收益由政府控制下的租金向市场红利转变的阶段，经营管理方式由粗放型向集约型转变的阶段，价值构成由平面向立体转变的态势。此外，来自于市场的政策、资金、管理、竞争等方面的因素都在某种程度上迫使房地产业必须转型模式，勇于开拓创新，开辟市场新模式。这对于房地产开发商而言，开发项目暴利时代已经结束，日子一去不复还，应当注重对前期策划的研究和开发，走高精尖的精细化发展之路。从房地产自身情况来看，房地产项目建设与开发是一个庞大而又复杂的工程，前期的开发策划Ｗ及策略实施对于整个项目而言，成为决定项目成败的关键因素。房地产开发商已经逐渐逃离大城高、重点路段项目开发，开始向二三线城市转变，郊区化趋势明显，复杂的形势，是图纸和产品的竞争所不能决定的，必须注重前期策略研究。良好的前期策划能够帮助开发商有效整合资源，避免项目运作过程中可能出现的偏差，提升项目决策以及市场开发的准确性。
二、房地产项目前期策划概述
（一）房地产项目前期策划概述
房地产项目前期策划，主要是从战略管理的角度，实现对房地产项目的市场目标进行战略制定。广泛收集市场上的动态信息和资源，准确进行市场定位并对市场的可行性进行论证性研究。房地产项目前期策划决定着整个项目的成效，也是房地产项目开发的总体原则，不仅仅关系到房地产整个项目的生命周期，也影响着项目的整体进度。一般来讲，房地产项目前期策划主要包括市场投资环境分析、市场分析、项目整体定位、项目形象、项目区位、配套保障措施等内容，前期策划书涉及到房地产项目开发的每一个环节，既有相应的文字说明，还应当有配套的照片、流程图等直观性表述。
（二）房地产项目开发前期策划的内容分析
1.房地产开发项目的产品研发与设计
这里的产品研发与设计主要是指房地产项目的产品研发及设计，即房地产产品。房地产产品种类繁多，不仅包括了消费者用房及有型建筑物，还包括了构筑物和无形服务等产品；房地产产品在研发和设计时不仅要注意实体和质量，还需要同时考虑到类型、特色、物业和品牌等元素，因为这些元素直接关系到消费群体的房地产产品使用满意度信任度，能够为房地产企业营造良好的社会形象。
2.房地产开发项目的方案策划
（1）房地产开发项目的地块情况分析
这需要策划人员及时到市场上进行自我定位，并根据市场需求对房地产项目的地块进行全方位分析，主要包括环境、交通、周边配套、区域后续发展等分析，以保证房地产项目开发符合市场实际需求。
（2）房地产开发项目的市场定位
开发项目市场定位实质上是指对市场进行调研和分析，最终找出和确定最佳的目标市场，然后根据该目标市场进行消费群体、项目档次、建设标准等确定，以保证房地产项目开发建设以后具有足够的消费市场，从而减少和避免房地产资源浪费。开发项目市场定位时需要注意选址的正确、功能定位与设计的全面、房型设计的合理性、项目设计成本最小化和经济性等，以保证和提高房地产项目市场定位的准确度，从而提高房地产项目开发效率。
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3.房地产项目开发的目标客户群分析
房地产项目开发前期还需要对目标客户群进行分析，这要求策划人员到实际的市场进行调查，以了解哪些群体是“潜在客户”，哪些群体是“急需用房”，同时还需要了解和分析不同消费群体的房子类型偏好及房子需求量，以推断出房子成功出售的概率，最终使房地产新产品能够在市场很快销售出去。
4.房地产开发项目的市场调查
市场调查是房地产项目开发前期必须进行的工作内容，因为高效、正确的市场调查研究及分析，能够了解到消费者的需求及房地产市场范围，最终才能在房地产项目开发中，做到正确的优劣势判断，使之在激烈的竞争环境下得以生存和发展。房地产开发项目的市场调查主要从以下几点分析：第一，微观环境分析：是指对开发项目的具体地块环境、物业情况、竞争对手等进行调查和分析，以预测开发项目的市场前景；第二，中观环境分析：主要调查和分析开发项目地块的经济情况、交通情况、人员构成情况和人文文化情况等，以确定市场范围；第三，宏观环境分析：主要调查和分析房地产开发项目所在城市的经济情况、交通状况、城市化水平及相关法律法规的影响，以确定房地产开发项目的未来发展空间。
5.房地产开发项目建设计划、营销策略和物业管理方案
在房地产项目开发前期还需要对开发项目的建设进行计划，并根据实际制定相应的房地产营销策略和物业管理方案。其中进行建设计划时需要考虑到建设周期、建设进度等因素；营销策略制定时需要考虑到近期营销目标及长远营销目标等；物业管理方案制定时要坚持“以人为本”原则。
三、房地产项目开发前期策划的方式及发展探讨
（一）基于科学发展观更新房地产开发体制和政策
第一，房地产项目开发前期策划人员要不断更新自己的知识结构，并转变自己的开发观念，将陈旧的房地产项目开发观念及经营制度摒弃；第二，要根据新经济和新市场发展现状，以及房地产行业发展实际需要，对前期策划进行创新，即要将先进的房地产项目开发理念及体制引进实际的房地产项目开发前期策划中来，以提高房地产项目开发前期策划先进性及创新性，从而推动房地产行业健康可持续发展；第三，在进行房地产项目开发前期策划时，还需要与建筑设计师、开发商进行沟通和交流，以保证房地产项目开发前期策划方案的科学性、合理性及全面性。
（二）调查开发项目附近的楼盘和居民
第一，要对房地产开发项目附近的居民房屋居住情况进行全面了解，所了解的内容主要包括房屋的配套设备、套型面积、装修指标、付款手段等，此外还包括了居民的购买能力、收入现状、购房动机、住房需要和文化水平等，以快速确定房地产开发项目的市场地位；第二，策划时还需要考虑到类似的楼盘的绿化环境、美化环境、配套设备、专修指标和楼盘造型等，对于销售方面还需要了解消费群体、价格、销售面积等，以了解房地产开发项目所处的市场环境及竞争状态。
（三）实时把握政府相关策略和房地产法规政策
在日常中要对住房制度改革、新型的策略政策、物业管理、税收、建筑施工、管理开发、设计规划、安置拆迁、土地应用等进行关注和了解，更要求认真地贯彻实施。
总之，随着国家政策的不断调整，房地产市场日趋白热化的激烈竞争，人们购房的理性回归，大大降低了房地产行业的利润空间，整个房地产领域的一种新方向就是怎样合理和有效地开发房地产项目。所以，加强研究前期策划的相关问题，尽量避免不必要的经济损失，是提高房地产经济效益的有效措施。
参考文献：
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[3]王磊.房地产开发项目前期策划研究[D].西安建筑科技大学，2015
[4]袁亚楠.房地产开发项目前期策划相关问题的探讨[J].科技创新与应用，2012（24）
论文作者:许永庆
论文发表刊物:《基层建设》2018年第23期
论文发表时间:2018/9/12
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