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绪论
近两年北京的住宅市场异常火爆，对于高层住宅是具有普遍需求的产品。由于房价的快速上涨，住宅产品总价的提高，购买人群对高层住宅户型的品质要求也提升到了行的高度。作为提供设计产品的建筑师，有必要对高层住宅的户型从分类、客户需求，产品本身进行深入的分析研究，并且得出适应当前市场需求的户型推荐产品。
一、高层住宅分类方法
1.研究范围
随着近二十年住宅市场的迅速发展，对于住宅产品的选择，具备一定购买力的客户群体已经具备了相当专业的水准以及比较高的体验要求。对这部分购买力群体，90平米以下的住宅很难从居住品质以及生活的享受上满足他们的要求，因此，本文暂时不涉及一梯三户、一梯四户以上的集合住宅的研究，对置业群体的定位主要集中在改善型需求的客户以及首次置业要求较高的客户。因此，研究样本的选择上，户型大部分为一梯二户或优于一梯二户配置的产品类型。
2.研究样本选择
为了做出符合市场需求和客户需求的住宅产品，对市场竞品的分析借鉴是必不可少的。北京市场集中了知名开发商的产品，也集中了拥有优质资产的客户。因此，选择2015、2016年一线城市市场表现良好的住宅产品，比如金地华宸，金地华著，中骏西山天璟，万科翡翠公园，万科翡翠四季，中赫万柳书院，懋源钓云台，龙湖东坝天璞，龙湖长楹天街，臻园，华润橡树湾等，同时结合知名开发商的研发户型，比如万科150研发户型，绿地142竞赛户型，上海柏涛全生命周期120户型等，通过分类比较，总结出共同点与各自的亮点，可以为实际户型的设计提供有意义的借鉴。
3.明确主力户型面积段
高层住宅产品可以有很多种分类模式，而对住宅产品而言，主流购房客户群体定位是非常重要的。区分客群的首要标志就是客户的购买力，不同购买力的客群，对住宅产品的关注要素会有所不同。与客户购买力相对应的是住宅的总价段。根据北京城区住宅近两年的市场行情以及增长趋势，未来北京城区房价普遍将很有可能突破十万，因此，对于不同的总价段区间，对应的住宅面积段也是不同的。
分析北京近两年市场表现较好的楼盘的主力产品，可以看出高层住宅的面积段集中分布的规律，基本上可以分为以下4个面积段：120㎡以下，140-160㎡，160-200㎡，220㎡以上。其中120㎡以下以及140-160㎡面积段对应的主要客群是购买力为900-1500万的客户；160-200㎡面积段对应的是购买力为1500万-2500万的客户；220㎡面积段对应的客群为购买力2500万以上的客群。
4.高层住宅户型分类方法
在户型的设计中，居室数以及居室的尺度是非常重要的概念，它们决定了户型的舒适度以及居住的品质，而居室数以及居室的尺度与户型的总面积是强相关的。因此分类比较的前提是面积段基本一致。在相同的面积段下，分出不同的户型结构种类，在相同的户型结构下，对比市场评价较高的几个户型在空间尺度及细部上的异同点，总结出相应的设计规律。
二、市场需求分析
根据市场上各大开发商提供的客户访谈资料，可以分析整理出客户对户型设计的基本需求。
2.1 120㎡以下，140-160㎡面积段（对应900-1500万购买力客户）
2.1.1居室数及套卧数
购买力为900-1500万的客群家庭结构以夫妻为主，潜在结构以小三口为主，三代和夫妻次之；置业目的以孩子长大升级、婚房、聚巢为主，希望面积和居室有明显的改善；倾向3居和4居的比例相当，70%的客户可以接受1个套卧；
考虑到二胎政策的实际影响，4居的需求将有可能逐渐占据主流。
2.1.2居住空间的关注点
1）客户对客厅的要求极高，需要足够宽敞的空间尺度，同时对主卧关注度高，对主人相关空间，如衣帽间和书房，关注度不高。
2）客户对除客厅、主卧以外的各空间重要性评分相似，追求厨房、卫生间、次卧、餐厅等空间的均好性。
3）从价格角度来看，900-1500万客户倾向于为大面积的单独房间买单，而不是居室数的增多；从面积角度来看，69%左右的900-1500万客户愿意为了追求舒适度而牺牲居室数。
2.2 160-200㎡面积段（对应1500-2500万购买力客户）；220㎡以上面积段（对应2500万以上购买力客户）
2.2.1居室数及套卧数
购买力为1500万以上的客户家庭结构主要为夫妻或与父母同住，未来以小三口和三代同堂为主；置业目的以聚巢、生孩子为主，希望面积和居室大幅改善；需要四居的占比达到70%，需要3个卫生间（2个套卧），但不过分追求卫生间面积大。
2.2.2居住空间的关注点
1）客户对客厅的要求极高，需要足够宽敞的空间尺度，同时主人相关空间关注度高，包括衣帽间和书房且衣帽间的重要程度略高于书房；认为客厅非常重要占比达到90%
2）从价格角度来看，1500万以上客户有35%倾向于为大面积的单独房间买单，仅15%倾向于居室数的增多，其他分布较平均。从面积角度来看，1400万以上客户有75%愿意牺牲掉一间使用频率低的房间来获得舒适度。这部分客户更注重空间的舒适度与生活品质，而不是居室数的增加。
三、户型结构分类
1.户型结构分类依据
以面积为150㎡的户型为例，分析市场去化率较高的户型，可以看出，户型的基本功能分为动区（餐厅、厨房、客厅）和静区（卧室、书房及卫生间、衣帽间），不同的户型结构动区和静区所分布的开间和南北朝向会有区别；对于住宅产品，南向开间的分配模式决定了户型结构和家庭的生活方式。根据市场上现有户型产品类型，面积段为140-160㎡的户型可以分为2开间、3开间、3.5开间三大类。同理，面积段为160-180㎡的户型可以分为2开间、3开间、3.5/4开间三大类；180-200㎡面积段的户型可以分为3开间、3.5/4开间两大类。在此基础上，因为高层产品总高度的不同会导致核心筒布置原则不同，在大类下再按总高度分出三个高度段，即27-33m，33m-54m，54m以上，再分别研究同类户型结构下不同市场产品的差异，从而提取出设计亮点，提炼出适合市场的户型产品。
2.各类户型结构的特点
1）南向2开间户型结构
面宽进深比接近1：2的户型，大进深节地，有效提高容积率，在地块紧张，或者容积率要求较高的地块，可以用在140-160㎡，160-180㎡的户型产品上。大进深户型的南面两开间分别分配给客厅和主卧，餐厅通过厨房间接采光，有一个次卧需要通过北侧墙体进退关系开窗，不容易做出明卫的布局。大进深户型的端户采光条件较好，品质明显优于中间户型。在160-180㎡面积段，做端户时可为动区创造270度的大景观面。
2）南向3开间户型结构
面宽进深比约为4：5的户型，属于传统的户型结构，均衡中庸，54m高度以下户型适用于中等容积率地块；54m以上高度户型适用于高度限制条件较小的高容积率地块。在140-160㎡，160-180㎡面积段，该户型结构的推荐配置为3室2厅2卫1套卧，通过大阳台等赠送方式提高溢价，当作为4居时，房间尺度和舒适度均有所影响；在180-200㎡面积段，该户型结构的推荐配置为3室2厅3卫2套卧，全南向双套卧设计，增加采光率，南北通透，客厅礼仪有序，社交、家庭所需面面兼顾，并预留改造为4室的可能性。
3）南向3.5及3.5/4开间户型结构
面宽进深比大约为10：9的户型，140-160㎡及160-180㎡推荐房间配置为3室2厅3卫2套卧，180-200㎡推荐房间配置为4室2厅3卫2套卧。该户型结构符合北京地区未来高层户型的发展趋势，适用于尺度适中的中等容积率地块。户型结构的亮点有：户型规整，体形系数小；可满足未来客户的多种高品质生活需求，如灵活宽厅、全生命周期、两代居双套卧、双流线等；局限性是：大面宽小进深对容积率贡献不大。
四、主力面积段户型优化
4.1 市场主力产品优化设计
以140-160㎡面积段3开间户型结构为例
4.1.1楼高21~33m的房间尺度对比
1）客厅空间
市场产品的起居空间为普通客厅加复合空间的模式，客厅使用面积平均值为28㎡，面宽平均4.5m，进深平均6.4m。对比客研客户的需求，市场产品的尺度满足客研需求，通过阳台剪力墙结构变化赠送面积，增加客厅进深，扩展客厅使用面积，实现客厅复合功能空间。面宽采用4.5m极限面宽，仍可获得舒适走道考虑电视墙开门情况，仍能保证>3m的电视墙。
2）主卧套
市场产品主卧套使用面积平均约为31平米，配有独立卫生间与单衣帽间；休息区进深不小于面宽，面积约15-20平米；卫生间为四件套/单盆，面积约7.4平米，且不小于5.5平米；
市场产品均为一个独立衣帽间，面积约4.1平米，且不小于3.5平米。对比客研客户的需求，市场产品的尺度满足客研需求，可通过偷面积在进深方向增加休息区舒适度，或衣帽间的尺度。主卧套尺度上具有灵活性，可根据实际户型面积调整。
4.1.2楼高21~33m的户型优化
1）电梯双开门，创造独立入户的尊贵感；管井隐藏在楼梯间内，使入户空间显得整洁、豪华
2）入户玄关仪式感强，并且配置多处收纳空间，提升住宅的奢华感
3）在面宽和进深方向不仅满足了客研的极限尺度，也与市场中位值一致；改造后的客厅面积远大于客研的极限要求，可在客厅与玄关的中间设置儿童活动空间
4）南向阳台剪力墙外移，形成内部可拆除的隔墙，用来扩大套内面积提升舒适度，且有效控制建筑面积
5）改造后的主卧套尺度不仅满足客研对南向大主卧套的要求，且优于市场对标产品，体现出主人的尊贵与奢华
6）北向大次卧可根据需求灵活分隔空间，设置双儿童房或儿童房+书房等模式
7）满足客研对餐厨重要性的要求，且尺度优于市场中位值
4.1.3楼高33~54m的间尺度对比
1）客厅空间
“12-18层/3居/3开间” 起居空间为普通客厅模式，无复合空间。客厅使用面积平均值为23，通常都在20-25平米左右。尺寸拉通后，面宽中位值为4.3m，面宽略小，走道舒适度下降；进深中位值为5.3m，无法在进深方向增加客厅的舒适度与复合空间。对比客研客户的需求，尺度上不满足客研需求 南向总面宽维持平均水平，但由于公摊面积加大，客厅面宽明显减小，导致不满足客户需求；无进深方向的面积赠送，导致客厅平均面积小于客研舒适面积；考虑电视墙开门情况，仍可获得较长电视墙。
2）主卧套市场产品主卧套使用面积约31平米，配有独立卫生间与单衣帽间；休息区进深不小于面宽，面积约15-20平米；卫生间为四件套/单盆，面积约7平米，且不小于5.5平米；市场产品均为一个独立衣帽间，面积约3.7平米，且不小于1.5平米。对比客研客户的需求，市场产品的尺度满足客研需求，可通过偷面积在进深方向增加休息区舒适度，或衣帽间的尺度；尺度上具有灵活性，可根据实际户型面积调整。
4.1.4楼高33~54m户型优化
1）电梯可独立入户，电梯前室私享
2）在面宽和进深方向不仅满足了客研的极限尺度，也优于市场中位值；改造后的客厅面积远大于客研的极限要求，可在客厅与玄关的中间设置儿童活动空间
3）主卧休息区、卫生间与衣帽间的尺度和配置均优于市场中位值，体现了主人的奢华与尊贵
4）北向大次卧可根据需求灵活分隔空间，设置双儿童房或儿童房+书房等模式
5）南向阳台剪力墙外移，形成内部可拆除的隔墙，用来扩大套内面积提升舒适度，且有效控制建筑面积
6）满足客研对餐厨重要性的要求，且尺度优于市场中位值
4.2 创新户型研究
4.2.1 150㎡三开间宽厅户型
户型特点为：分制核心筒；灵活的空间分隔；有潜力改为四居
1）超大面宽儿童房，可分可合，灵活可变，满足2个孩子同时使用
2）可将连通楼梯间的疏散走道改造为私属储藏间与家政间，提升赠送率
3）南向阳台剪力墙外移，形成内部可拆除的隔墙，用来扩大套内面积提升舒适度
4）分置电梯，独立入户，私享电梯厅，提高私密性
4.2.2 170㎡亮点户型
1）电梯独立入户，电梯厅私享
2）采用餐客厅一体化，宽厅设计增大了客厅的舒适度与豪华感，270度动区观景面，充分利用景观
3）北向大次卧套，满足老人房需求
4）中岛式卫生间，避免对外围空间占用，将所有采光面贡献给厅、卧
五、小面积豪宅突破研究
5.1 极小豪宅定位
1）注重景观打造，因为经常在小区景观中停留的客群在各价段中比例最高
2）领先的科技配置，目标客群较愿意为此买单
3）整合低利用率空间：900万以上客群倾向房间化零为整，在满足基本居室需求前提下更追求房间的舒适
4）露台和阳台的需求高，关注收纳空间
5）户型尺度：建筑面积100~120平方米，3至4居的生活空间，不少于两个卫生间的平面，合理配置套房数量。客群减少低使用率房间意愿强烈。因二孩政策，推荐户型以4居为主5.2 国内外极小豪宅亮点总结
1）精致的户型：功能房间齐全，有多处收纳和家务空间，卫生间的功能根据使用需求进行拆解组合
2）景观丰富：利用空中花园、景观阳台为住户提供休闲娱乐、日常休息交流的场所，同时组成了丰富优美的外立面，大面积的落地窗提供了良好的采光，扩大了景观的视野。
3）科技智能：在安保、空调、通风、采光等方面采用最新的控制技术，令居住环境更加安全舒适。
5.2极小户型优化设计：
1）户型格局规证，南北通透，入户玄关仪式感强。交通流线全部与功能房间面积结合，有效提升空间利用率。南向阳台与餐客厨一体通厅结合，提升空间尺度感与舒适度，且有效控制建筑面积
2）具有丰富的收纳空间及多种收纳模式，并且规划除了独立的家务空间
3）厨卫套件依照使用需求进行了拆解组合，便利的置于各处。称重墙体系外置，便于依照客户需求进行格局改造。
4）南向夫妻房处于户型中静区的最佳位置，套卧配置。设计有嵌入式衣柜及南向大面宽飘窗
结论：
以上的研究是对市场以及本人参与的实际项目经验教训的积累和总结，并且做了一些面相未来的探索。最后的成果应该是不断迭代更新的。希望这个研究能够提供一些方法上的启发，对设计的探索会一直持续。
论文作者:高强强
论文发表刊物: 《建筑学研究前沿》2017年第10期
论文发表时间:2017/9/29
标签：户型论文; 面积论文; 进深论文; 尺度论文; 客户论文; 开间论文; 客厅论文; 《建筑学研究前沿》2017年第10期论文;