加快发展住房金融的政策建议，本文主要内容关键词为：加快发展论文,住房论文,建议论文,政策论文,金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
当前，我国住房制度即将面临重大改革，一些商业银行相继开办了住房贷款业务，城市居民的消费热点则正在由一般耐用消费品向住房方面转移。这一切说明我国住房的商品化进程将大大加快，一个潜力巨大的住房市场即将出现。与此相应，也必然同时增加对相关金融服务的需求。值此之际，住房金融能否加快发展关系重大。
一、加快发展住房金融是理顺住房供求关系、促进经济长期稳定增长的重要环节
一个国家的经济能否保持健康高速的增长，说到底还要看最终需求的拉动作用是否强劲。1995年以前的10多年中，我国经济之所以能保持平均10%以上的增长速度，主要是以彩电、冰箱为龙头的家用电器等耐用消费品的需求保持了较长时期的经济旺盛态势，而此后增长速度的微幅回落，主要也是这部分需求在城市渐趋饱合，而农村需求又力度不足。现在，从城市居民生活水平提高的需要看，在吃、穿、用基本满足后，尽快改善居住条件已成为人们的普遍愿望，但这种愿望在多数人那里又由于收入水平的限制，很难真正在市场上形成实际的有效需求。
要使居民愿意买房并买得起房，除尽快进行房改、实现住房商品化外，还要有相关的配套措施，即大力发挥住房金融，通过住房信贷及其他相关配套措施，缩小房价与居民购房能力的差距。从欧美一些发达国家的经验看，在居民住房需求迅速增加时，住房金融能否相应健全和完备，对于理顺住房供求关系，从而促进经济健康发展至关重要。二战以来，随着居民建房购房热潮的兴起，美英等发达国家的住房金融机构也在以前所未有的速度发展，有关业务在全部金融活动中占有越来越大的份额（美国和英国住房金融的业务长期以来约占全部金融业务量的50%左右），成为金融运行中一个非常重要的组成部分。现在，欧美一些发达国家都已具有较为成熟的住房金融机制，形成了覆盖社会的住房金融网络，不仅为居民购房和住宅建设提供了便利的金融服务，使居民的居住条件得到了很大改善，也大大促进了住房建设和消费的良性循环。几十年来，欧美等国的经济之所以能保持相当长时期的持续增长而没有出现大的萧条和危机，除政府不断增加基础设施的投资外，以居民住房为主体的建筑业的持续增长是一个非常重要的原因。
相比之下，日本及一些东南亚国家尽管经济发展迅速，金融市场也很发达，但住房金融服务则不够完备。日本也有专门的住宅金融公司，政府还专门建立了住宅金融公库，但这两种机构只能贷款而不能吸收存款。而在贷款方面，与欧美等国重视为居民提供购房抵押贷款的情况不同，住宅金融公司常常将大笔资金投向房地产开发，尤其在泡沫经济时期，住宅金融公司90%左右的贷款投向了房地产商，使大量资金流向稀缺的土地资源，房地产自然越炒越热。90年代以后，随着“泡沫经济”的破灭，房地产价格暴跌，住宅金融公司的大量贷款形成了巨额呆帐，到1995年6月，住宅金融公司11.8万亿日元的总贷款余额中，呆帐金额达8.13万亿日元。目前，日本及一些东南亚国家房地产普遍积压，其原因并不是房子盖得太多了，恰恰相反，在这些国家，居民居住条件改善的速度与其整个经济的发展往往很不协调，其中日本尤为突出。究其原因，主要是在房价与居民收入之间出现较大差距时，缺乏金融的沟通与引导，从而形成了住房消费需求不足。由于住宅建筑业的产业关联度相当高，住房需求的不足必然导致一系列相关产业的产品需求不足，于是经济增长的减缓乃至停滞也就不可避免。
从经济发展和人民生活水平提高的角度看，中国的经济增长目前正处于一个十分重要的关口，在这一关口上，住宅业能否在金融的引导下健康发展是非常关键的问题。1997年，商品房的积压使住宅投资下降了300多亿元，留下了800亿元的增长缺口（即1997年商品住宅投资如能以1996年27%的速度适度增长，1997年的商品住宅投资应为2500亿元左右，但实际增长只有1707亿元），成为当年增长速度小幅回落的一个最重要的原因。在此情况下，我们应很好地借鉴欧美等国近几十年住宅业发展的经验，吸取日本等国的教训，注意通过发展住房金融理顺住房供求关系，并由此促进国民经济持续、快速、健康增长。
二、我国当前发展住房金融具备的条件和尚未解决的问题
当前，我国加快发展住房金融有以下有利条件：
1.目前正在进行的住房制度改革取消了传统的福利分房制度，必将使住房商品化的程度大大提高。住房金融发展的速度，在一定程度上取决于住房商品化的速度。在住房只有部分商品化的情况下，只需要一定的住房信贷即能满足需求；而当住房接近全面商品化的时候，就需要建立系统的住房金融体系，以利于国家从总体上理顺供求关系，并实行相应的政策措施。从这个角度看，住房制度改革及随之而来的住房全面商品化为住房金融的建立和发展奠定了良好的基础。
2.居民一定数量的储蓄为住房金融的发展提供了必要的资金支持。住房是大宗消费，购房者在申请贷款的同时，自己还需要有一定数量的积蓄，以备首期付款。从目前的价格水平看，居民购买商品房的首期付款一般少则需要5万元，多则10万至20万元，对于工薪阶层来说，没有一定时期的积累是无法达到首期付款最低限的。1994年，我国城镇居民人均储蓄存款为1795.48元，到1997年达到3762.36元，3年间翻了一番还多，增长速度是很快的。现在，年收入4-6万元的家庭经过这几年的积累，已具备了首期付款的支付能力，从而对住房贷款形成了一定规模的实际需求，这也是发展住房金融不可缺少的一个重要条件。
上述条件的出现，说明我国大力发展住房金融的时机已经成熟。现在尚未解决的问题是：
1.住房金融还没有从现有的金融机构中分离出来，形成一个相对独立的体系。目前，尽管以建设银行为主的一些专业银行都已在开展住房信贷业务，国家今年年初还特别增加了1000亿元的住房贷款额度，但充其量只相当于全部信贷总量的5%。相比之下，美国的住房金融机构——储贷协会和英国房屋互助协会的信贷业务量都占到全社会信贷总量的50%左右。有了足够的信贷资金，就意味着有了一定数量的购房者，而这种规模的形成，则在很大程度上取决于住房金融体系的建设。美、英等一些国家都早在100多年前就出现了专门从事住房信贷业务的金融机构，美国是储贷协会，各州的储贷协会共有4000多家，管理这些储贷协会的是联邦住宅信贷银行，其关系类似于一般商业银行与中央银行的关系；英国是房屋互助协会，其组织形式与美国的储贷协会也有些类似的地方。通过这样一种相对独立的金融体系，这些国家常常根据需要实施一些有效的倾斜政策，如减免税收、利息补贴和奖励住房储蓄等。我国近两年来在少数地方如在蚌埠、烟台等地已经出现了一些地方性的住房储蓄银行，但规模很小，尚未能形成气候。要使住房金融在住房的供给与需求之间搭起一座桥梁，其本身首先要自成体系，这是发展住房金融不可缺少的一个前提。
2.缺乏与住房金融相配套的机构及制度建设。住房金融不止是开展住房贷款业务。发达国家的经验表明，即便是在自由市场经济的国家，住房金融也是国家政策干预最强的一个领域，在居民自己无法达到申请住房贷款的条件时，政府可以通过一定的政策和制度建设使其具备申请住房贷款的条件。如美国就有“联邦住宅管理局”、“退伍军人管理局”和“联邦国民抵押贷款协会”等机构，这些机构作为住房金融体系的一部分，主要负责向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险，并开辟抵押贷款的一二级市场，使其管理的住房资金得以保值增值。我国目前各地区各单位都有住房公积金，同时，在房改过程中，还有出售公房的资金，但这些资金管理比较混乱，还没有真正纳入住房金融体系，在帮助居民申请住房贷款方面没有发挥其应有的作用。正因为如此，尽管一些专业银行的住房信贷部也不遗余力地开展住房贷款业务，真正能够贷款买房的人还是不多。
三、加快发展住房金融的操作措施
当前，我国加快发展住房金融可考虑从以下两个方面采取措施：
1.以各商业银行的住房信贷部为基础，将住房储蓄和住房信贷业务从现有商业银行系统中分离出来，组建一个独立的住房储贷银行。具体组织形式可与目前的四大商业银行相仿，即全国设总部，各省市自治区和地、市、县逐级设分部。住房储贷银行与其他商业银行一样接受人民银行的监管，但国家可根据需要在这一系统内实行一些特殊的政策。建立专门的住房储贷银行，在目前情况下还有一些好处，即与企业贷款相比，住房贷款的额度较小，但安全性较好，需要的从业人员则相对较多，因此，住房储贷银行如能设立，随着贷款业务的扩大，还可不断地吸纳商业银行改革调整中分流出的人员，从而有利于整个金融结构调整和稳定，降低改革成本。
2.建立专门的住房基金管理机构，如住房基金管理局。这一机构与住房储贷银行相配合，其职能主要是将各地的住房公积金与出售公房的资金统一管理，以便按照国家的统一政策，为符合一定条件的购房者提供住房贷款担保或利息补贴等。在组织形式上，住房基金管理局可采取与住房储贷银行大体相同，即在全国设总部，省、地、县逐级设立分部，实行垂直领导。在运作方式上，可以基金的运作方式为主，可以将一定比例的资金投资于证券市场，一方面可以保值增值，另一方面也可使其成为类似美国的联邦住宅管理局、香港土地基金那样半官方的重要投资机构。
现在，住房公积金制度各地已实行了多年，积累了一定数量的资金，但还没进行商业化的运作，从这个角度看，这笔资金利用效率是较低的。至于售公房的资金，目前还是多头管理，没有统一的规范。现在我国城镇新旧住房约有35亿平方米左右，如果其中的60%以每平方米200元的较低价格出售，即能回笼4000多亿元的售房资金，这笔资金存入专门的住房储贷银行，仅存款利息每年就有近200亿元，可为2000亿元住房贷款提供利息补贴。这还是一个较为保守的粗略估计。数额如此巨大资金在多头管理的情况下，几年以后就可能化为乌有，不仅造成国有资产的巨大流失，还可能会滋生新的分配不公乃至腐败。但如集中起来，则可对住房改革和住房金融的发展形成强有力的资金支持。
相对独立的住房储贷银行和专门的住房基金管理机构应是我国住房金融体系的两大支柱，其中住房基金管理机构除按照国家的有关政策为购房者提供一定的贷款抵押保险或利息补贴外，还应负责资金的保值增值。有了这样一个机构，政府可以有计划地不断使更多的居民享受到住房优惠政策；住房储贷银行除为购房者提供贷款外，一方面负责吸纳全社会的住房储蓄专项存款，另一方面还可提供住宅建设专项贷款，并对总规模进行一定的控制管理，有了这样两个专门的机构，国家不仅可以对住房储蓄有一个总量上的把握，并在需要的时候采取一定措施鼓励居民进行住房储蓄，同时还可以对住房投资有一个总量的把握，从而使住房建设不至过热或过冷。这些对于理顺住房供求关系，促进住房建设稳步发展，逐步提高人民的居住质量，都是非常重要的。