发展住房金融市场与住房金融创新，本文主要内容关键词为：住房论文,金融市场论文,金融创新论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
要把住房产业作为国民经济的支柱产业，住房建设要培育成新的经济增长点，离不开金融业的支持和住房金融市场的发展。纵观发达国家住房金融市场发展的历史，都经历了一番建立、完善和创新的过程。当前，要推动我国住房金融市场的健康、稳步发展，住房金融创新至关重要。
一、住房金融市场的发展现状需要住房金融创新
首先，应该看到，我国的住房金融市场已初具规模。近年来，随着住房体制改革进程加快，在国家政策鼓励下，金融业对住房消费的支持力度开始加强。1998年，人民银行对各商业银行住房贷款指导性计划达1000亿元，比上年实际多出700多亿元，增加近3倍，并正式修订推出了《个人住房贷款管理办法》，各大商业银行也相继推出了一些新的服务措施，包括延长贷款期限、简化贷款手续、开发住房金融新产品等，住房金融市场交易开始活跃，整个住房金融市场呈现一种初步繁荣的景象。
然而，这种初步繁荣基本上是一种政府行为的结果，就住房金融市场本身而言，还相当不成熟、不完善。
1.住房金融机构组织体系仍未从计划经济中走出来。
目前，住房金融的领导机构是人民银行，主体是各国有专业银行和其他非银行金融机构的房地产信贷部，此外，另有几家地方性的房地产专业银行，如烟台和蚌埠的住房储蓄银行。因此，在管理上不可避免地沿袭原有银行管理体制，而我国专业银行又未最终实现商业化，致使在业务上仍然存在政企不分、经营目标不明确、政策性业务和经营性业务相互混杂的问题。就整体而言，各住房金融机构处在一种各自为战状态，至今尚未形成一个既有竞争又有协作、充满活力的统一体系，无一个权威的房地产金融控制中心，住房建设资金渠道众多，各部门分别管理，政出多门。房地产金融机构还停留在一种分散、低效、自发的状态之中。
2.住房金融工具缺乏，融资渠道少，信用方式单一。
住房金融是一项资金量大、周期长的信用活动，因此，有可靠的资金来源是其发展的必要条件。从我国目前的情况来看，银行用于住房金融贷款的资金主要来源于三个方面：一是住房公积金，二是住房储蓄存款，三是商业银行的短期资金。前二个方面由于公积金开办时间短，住房储蓄范围窄，实际可支配的资金很少；而商业银行的资金历来以短期储蓄存款和企业存款为主，不可能大规模发放长期住房贷款。在缺乏债券、股票等融资工具的情况下，我国的住房金融业务面临着一种资金短缺的局面。
在住房金融信用方式上，也过于单一。自80年代末住房金融业务推出以来，居民可使用的住房金融信用方式主要是住房抵押贷款，而且贷款的偿还方式也单一，基本上采取等额偿还方式，很少有银行采取递增偿还方式、递减偿还方式以及其它类型的偿还方式。
3.住房信贷政策不合理。
政策不合理首先表现为住房信贷投向不合理，即偏重于生产环节，对消费环节的贷款比例极低。其次也表现为个人住房消费贷款期限短、额度少、利率偏高。1998年5 月颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，个人住房贷款最长期不超过20年，而经济发达国家贷款偿还期一般为15～20年，最长期限一般在35年。首期付款率我国规定为30%，实际贷款率只有40%左右，而经济发达国家实际贷款率在60%～70%，高的达90%甚至100%。我国住房贷款利率以1～20年期为例：住房公积金贷款年率在4.5%～6.5%之间，个人住房抵押担保贷款年率大部分在6%～10%之间，楼宇按揭贷款利率多在7%～12%，普遍偏高。这一状况与我国居民的承受力及住房金融发展的要求存在较大差距，如果不加改变，在很大程度上将制约我国住房金融业的发展。
4.住房金融市场无序竞争。
作为一个完善的、有序竞争的住房金融市场，应具备以下几个条件：①金融机构能自主经营、自负盈亏，以盈利为目的。②市场资金供应渠道畅通。③市场开放，无任何金融机构能垄断市场。④各类管理规章齐备，管理机构健全。由于我国住房金融市场仍然处在发展初期，银行还未真正自主经营，自负盈亏，市场还存在着严重的“条块”分割，资金流动按计划配置，金融机构进入或退出住房金融市场还受到很大的限制，各类交易方式、管理办法仍在探索中。因此，住房金融市场的竞争性、开放性程度相当低下。
上述问题表明，我国的住房金融市场和住房金融业还处在一个较低的层次上，客观上需要有一个大的发展，而这种发展的推动力不应仅仅来自于政府，更重要的是要有住房金融市场内部的变革与创新。
二 住房金融创新的内容与要求
住房金融创新的实质是指住房金融业内部对其组织制度、经营管理体制及运行机制、住房金融商品的供给等方式进行创造性的变革，以实现住房资金的优化配置和提高融资效率。具体来讲，住房金融创新包括：住房金融组织创新、住房金融体制及运行机制创新、住房金融工具创新、市场创新、技术创新等。
1.住房金融组织的创新。
它是实现住房金融创新的主体。其基本要求是，要建立一个主次结合、层次分明、运转高效的住房金融机构体系。借鉴国外的经验，结合我国的具体情况，我国在住房金融组织的创新上，应把重点放在以下两个方面：
①要建立一个以政策性专业住房金融机构为主体、其他金融机构为补充的住房金融机构体系。政策性专业住房金融机构类似于美国的住房储蓄贷款银行、日本的住房金融公库、新加坡的住房发展局等，其业务分为两部分：一是政策性业务，如代理国家提供政策性补贴、贴息、税收减免、管理住房公积金、向住房贷款提供担保或保险保证等，这部分业务实行保本经营；二是经营性业务，根据市场需求开展业务，以盈利为目的。两部分业务应严格分立，独立核算。其他住房金融机构主要由大商业银行所属住房金融业务部门和非官办的专业住房金融机构（如，住房信用合作社、住房互助协会等）构成，主要开展经营性业务或互助性业务。与此同时，在住房金融机构体系中，还应设立一个管理机构，类似于金融机构体系中的中央银行，负责管理和调控。
②要建立起为住房金融服务的中介机构。目前急待建立和发展的中介机构有：对居民个人资信进行调查和评估的资信机构、住房价格评估机构、抵押物处分代理机构、住房产权确认机构、公证机构等。这些中介机构既可以官办也可以民办，但必须要有高度的独立性。
2.住房金融经营管理体制的创新。
即要建立一个新的住房经营管理体制。当前，体制的变革可以从以下几方面着手：一是要对各住房金融机构现有资产进行评估、清产核资、摸清家底、落实资产的数量和质量、界定好产权关系，在此基础上，真正落实各金融机构的经营自主权及自负盈亏的经营风险责任。二是要实现政策性业务和经营性业务彻底分开，政策性业务要改进运作方式，提高营运效率；经营性业务要积极参与市场竞争，提高盈利能力。三是要增强各住房金融机构的风险意识和竞争意识，实行资产负债比例和风险管理，建立风险防范机制，建立一个对住房金融机构经营状况进行分析、研究、决策的有效机制。
3.住房金融工具的创新。
它是住房金融创新的重点，要求金融机构在金融实践中，不断开发住房金融新产品。我国住房金融业务现有种类主要包括住房储蓄贷款、住房公积金贷款、个人担保住房贷款和组合贷款四类。第一种形式须先存足一定数量和一定期限的存款，只适合于一些不急于购房和准备将来购房的消费群体；第二种形式利率低，但金额小，适合于部分有一定存款的家庭；第三种形式利率高，只适合于高收入阶层；第四种形式将政策性贷款和商业性贷款结合起来，适合于部分工薪阶层。但随着新住房制度的形成和人们消费观念、消费水平的变化，这些业务种类显然是不能满足市场需要的。因此，应根据市场变化，不断研究，推出新的住房金融服务产品，这样才能不断开拓新的消费领域，搞活住房金融市场。中国银行最新推出的“期房抵押贷款”、“二手楼按揭贷款”、“外币住房按揭贷款”、“住房综合保险”、“定向住房存款”等住房金融新产品，这是一个必要而且有益的尝试。在这方面我们完全可以借鉴发达国家的一些成功经验。
4.住房金融的市场创新。
市场创新，就目前而言，主要是要开拓住房金融二级市场。住房金融二级市场是指住房金融工具的转让市场，即住房债权的流动市场。形成发达的二级市场，可以使金融机构在二级市场转让住房贷款债权，从而降低信用风险，增强资金流动性，解决银行资金来源短期性与资本运用长期性矛盾和住房资金短缺问题，促进住房信用规模的扩张。
开拓住房金融二级市场的首要任务是要实现住房证券化。住房证券化是将固定的住房贷款债权转化为可流动的有价证券（如债券）。当前，我国住房金融业务中，住房抵押贷款已有一定规模，已基本具备证券化的条件，资本市场的初步形成和证券交易市场的逐步完善也为住房证券化提供了必要的条件。因此，应抓住时机，先在条件成熟的城市试点运作，逐步推广。
5.加快住房金融技术创新，实现住房金融业务电子化。
实现住房金融创新，必须以业务运作和经营手段的现代化为基础。为此，各住房金融机构一方面要下大力气加速技术人员队伍的培养，另一方面要大力加强电子化建设，用现代化的技术装备金融业，形成区域性联网、全国信息共享通讯网络，为客户提供快节奏、高效率、灵活简便的住房金融服务。
三 实现住房金融创新，发展住房金融市场的保证措施
1.政府要有有效的政策引导和保护。
住房金融市场的发展和住房金融创新的实现，需要有政府的支持，更需要有政府的政策保护。
首先，住房金融的一个特点是短借长贷，即住房金融机构吸收的储蓄期限是短期的，而住房贷款的期限是长期的，在这种储贷结构下，住房金融机构完全靠市场竞争来发展就有一定困难，因此需要政府对住房金融业提供大力支持，提供优惠政策，特别是资金方面的支持。一方面需要政府注入资金，以启动住房金融市场；另一方面政府要制订政策鼓励社会资金进入住房金融领域，尤其是要动员大量的住房储蓄，并变储蓄为投资，使住房金融市场的发展和住房金融创新有一个宽松的资金环境。
其次，住房金融体制的变革、组织的创新及住房金融新产品的开拓等，不仅仅是金融机构的职责，还需要政府的参与，并要求政府对这一系列的变革和创新提供政策引导和政策保护。具体来讲，政府应在制订住房金融体制改革方案、规范住房金融机构组织形式及结构、建立有效的住房金融调控中心、对住房金融新产品予以鉴别和确认等方面有一整套正确的方针和政策来加强指导。
2.加快法规建设，规范住房金融市场行为。
没有法律规范的住房金融市场是一个混乱、危险的市场，其发展创新也无从谈起。国外住房金融市场的有效运转都取决于一套完善的法规体系。我国政府也先后制定和颁布了一些住房金融及其相关的法律、法规。如：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中国建设银行个人住房抵押贷款办法》、《中国建设银行国家安居工程个人住房抵押贷款办法》、《个人住房贷款管理办法》等，法规建设已有一定的基础，但应根据市场发展的需要进一步完善，特别是需要出台一部统管整个住房金融市场活动的法律，就住房金融市场的组织形式、参与者、交易方式、交易内容、交易税费、进入与淘汰的程序等方面制定出完整而系统的裁判规则。通过法律的规范，使我国住房金融市场步入一个竞争、有序的新的发展阶段。