问策保障房投资——开发商：投资保障房的“隐收益”，本文主要内容关键词为：开发商论文,收益论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
尽管中西部省区可以逐年拿到来自中央财政的转移支付，但是对于绝大部分省区市的政府而言，分解之后的1000万套保障性安居工程任务所需的建设资金，仍是一笔不小的数字。
目前，越来越多的地方政府开始尝试将房地产开发企业引入保障性住房的开发与建设当中。对于地方政府而言，与开发企业工程和建设能力同等重要的是，地产商在参与保障性住房项目过程中的融资杠杆功能，能够从一定程度上解决1000万套保障房“钱从何来”的复杂命题。
多模式融入保障房
单纯的代建业务利润，通常只有工程建设成本5％的空间。而代开发模式，相对利润率更高些，可至10％左右
由于希望把保障性住房的代建业务比例在未来几年扩充到整个代建业务的40％，绿城北方建设总经理封晓康曾辗转于各个城市之间。
目前，绿城建设集团已经承揽了包括青岛李沧区旧城改造、杭州市保障性住房开发、南京市保障性住房开发等多个城市保障性住房项目的建设、开发和运营。但是与地方政府的合作模式，五花八门，方法各异。
记者了解到，目前地方政府围绕房地产企业的参与保障性住房建设，大约有3种模式。一是纯代建，即政府提供土地、资金，开发企业只是完成工程建设、管理的工作，在此基础上提取整个保障性住房销售额(公租房为政府回购金额)5％-8％的项目管理费。二是BOT模式，即政府提供土地或由开发企业通过竞地价限房价的方式，获得土地，由开发企业融资开发，再由政府回购或由政府审定销售。第三种模式则相对复杂，即房地产企业从前期就开始介入土地整理的拆迁工作，后期再负责建设、开发，直至最终销售完成回款——绿城在青岛李沧区的项目，即属于这种模式。
“虽然名义上均统称为代建，但市场中已逐渐形成了‘代建模式’和‘代开发模式’的细分化”，封晓康向记者表示。通俗而言，代建指企业只介入单纯的建设施工环节；而代开发则是企业从更早的设计规划环节介入，直至物业管理。
单纯的代建业务利润，通常只有工程建设成本5％的空间。而代开发模式，相对利润率更高些，可至10％左右。
对后一种模式最具信心的，便是绿城。封晓康表示，按照目前绿城设计的合作模式，根据委托方要求，绿城负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等开发管理，并根据代建合同使用绿城品牌。“绿城模式相对来说可复制性强，且环节干净稳定，最为方便”，封晓康这样告诉记者。
不过，大规模的保障房市场扩容仍然使单纯代建业务具备一定吸引力。记者从万科内部人士处得知，万科正在考虑保障房领域的“代建制”模式。即资金等均由政府投入，万科只输出技术与管理，以此来收取管理费用。若依此实施，开发商几乎毫无风险，而利润稳定。“在土地成本、资金压力日趋加大的时候，代建企业会因为得以减少‘重负’而获取更多机会”，万科相关人士称。
封晓康向记者表示，在该集团接触的地方政府保障性住房代建业务中，包含垫资的BOT模式也不少。
记者了解到，在绝大多数通过商品房用地配建保障性住房的城市中，都存在开发企业垫资开发运营的方式。万科北京(公司)相关负责人向记者证实，该公司在北京开发的回龙观项目配建有限价商品房，这部分项目的开发资金由万科北京公司融资并进行开发建设，而后再由政府审核购买人资格，进行销售。
封晓康告诉记者，该公司在北京开发的诚园项目中，也配建有政府的保障性住房，其运作模式与万科相同。封晓康表示，诚园项目总的保障性住房建设与开发在贷款利率等方面和诚园项目的商品房“一视同仁”，待开发完成之后，由政府再行回购。
微利与风险
目前保障房领域的现实与理想化的状态还有所差距
除了市场规模巨大并且是未来发展趋势之外，在调控背景下，保障房建设受到开发商青睐的另一重要原因就是其经营的安全性和稳定性。
一般情况下，房地产开发的投资收益，取决于销售的利润率和资产的周转率。在调控打压之下，开发商很难通过提高利润率来提高投资收益率，更好的选择则是提高资产的周转率。而参与保障房建设则提供了可能性，在理想状态下，政策性住房在需求上是稳定且充裕的，只要尽快建好尽快交付使用，就不必担心资金回笼的问题，从而将资金的周转速度最大化。
业内人士称，“因为宣传和营销成本很低，只要控制好建安成本和管理成本，保障房的利润就能得到保证，通常在3％-5％之间”。
各地政府控制的保障房利润也基本在此范围。南京市住建委对承建保障房的开发商要求利润率控制在3％，另外可获得1％-2％的管理费。上海要求安置房的利润率在5％左右，经适房的利润率在3％左右。因而在“市场规模巨大、利润率稳定在3％-5％、风险低、资金周转率高、容易获得信贷支持”的保障房建设与“风险高、利润高但不稳定、资金周转率低”的商品房市场之间，在调控逐步深入之下，前者愈发受到开发商的青睐。
但是，目前保障房领域的现实与理想化的状态还有所差距。首先表现在风险的控制上，虽然总体上风险较低，安全性较好，但在售价限定的情况下，如果碰上建材价格上涨，风险则是由企业承担。所以，保障房建设需要企业有较强的成本控制能力，比较适合规模化的大型企业和具有很强施工经验的开发企业。
同时，受政府行政能力的制约，有时候保障房的资金周转率并不是很高。万科在北京的第一个限价房项目红狮家园，原本预算从拿地到售完的时间是一年左右，但是由于政府对购房人资格审核等因素，一直到两年后才开始销售，导致资金周转率大降。
此外，对于一些政府回购的保障房项目，政府的偿还能力和行政效率，对于开发企业而言，也是不确定因素。万科相关人士告诉记者，红狮家园在开发过程中，还历经污染土地治理、开工延后、建材涨价等不确定因素，尽管进行了严格的成本核算和控制，最后已是微利，净利润率在3％以内。
保障房的附带利益
大型房企特别是上市公司大规模介入保障房，从经济利益、资源分配各个方面看，确实与企业的经营冲突，但从长期看却是有利的
尽管处于微利模式，但几乎任何一个开发企业都难以忽视“十二五”期间3600万套保障性安居工程形成的巨大蛋糕，参与这个蛋糕的分配，或者说，与地方政府共同做成这个蛋糕，从中尽可能谋取最大利润，也就成为各房企的共识。
“从短期看，大型房企特别是上市公司大规模介入保障房，从经济利益、资源分配各个方面看，确实与企业的经营冲突，但从长期看却是有利的”，远洋地产总裁李明在4月18日的媒体见面会上，道出了开发商的心思。
万科总部就曾明确鼓励各地分公司积极介入保障房建设。万科总裁郁亮在接受媒体采访时曾表示，此轮调控是房地产市场“重建”的开始，未来市场格局、行业发展趋势都将发生变化。“我们认为未来住宅体系必须包括两大部分：政策性住房和商品房，而且政策性住房会有一个可观的比例”，郁亮说，开发商必须主动配合这种趋势，主动参与这两大块的建设发展。
万科判断的依据，源自调控政策对保障房建设的倾斜。早在本轮调控之初，国土资源部就曾要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70％。在其后公布的全国供地计划中，这一比例达到了77％。
针对参与保障性住房开发建设的利润问题，郁亮表示，原则上万科参与的保障性住房项目，只赚取每平方米1元的利润，但前提是必须纯代建，万科不进行垫资。
“万科在某一个城市曾经遇到过这样的情况，万科的工期、建设等都没有问题，但是政府迟迟不能审定合格购买者的名单，从而导致万科无法进行财务结算，造成很大的风险”，郁亮解释说。
出于这样的逻辑，郁亮表示，在不垫资的情况下，万科会适度控制参与保障性住房的开发与建设的规模，“挣一元钱的利润是对股东有所交代，低利润也要参与保障性住房建设”，他说。
短期无利，长期有利，这是目前大型房企对保障房的普遍认识。对于大型房企来说，长期有利尤其关键，其中最重要的就是与地方政府贴近关系，为今后源源不断地拿地做准备。
一个显著的例子，是北京万科参与河北省保障房建设。万科总裁郁亮曾公开表示做保障房很难赚钱，但年初，北京万科与河北省住建厅签订了大规模的保障性住房建设战略合作协议，北京万科将与廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等6个城市合作开发公共租赁房、限价商品房、廉租房等保障性住房项目，规模预计为6000—8000套。
由于北京可拿的土地越来越少，拿地也越来越难，北京万科早已显露出进军河北市场的心态。2010年1月，北京万科携手五矿等公司，拿下河北香河约534万平方米低密度住宅项目；7月，北京万科联合体又以3.18亿元竞得香河五宗住宅用地，总面积约26.5万平方米。
不少开发商也采用了类似万科的手法。在此前投资10亿元参与沈阳的一个保障房建设后，绿城于4月成功包揽了沈阳全运村12宗地块，其土地面积总计113.93万平方米，规划面积达18万平方米。
一位业内人士分析，参与保障房建设，打通和地方政府的关系，是帮助开发商今后在当地拿地扩张最好的办法；至于短期利益，却是可以“放一放”的。
除了拿地，现阶段参与保障房建设的开发商还有另一个目的，即寄望通过保障房打通融资渠道。渤海证券发布报告显示，如果乐观估算，即便各项资金落实到位，支持保障房建设的资金总量仅为8200亿元，离实际需求的1.3万亿元还有4800亿元的缺口，因此保障房建设资金需要寻求其他路径得以补充。
房企们已陆续参透了保障房的玄机。易居房地产研究院发布报告认为，开发商除可借助保障房项目从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠，还可从中获得商品房项目的机会。同时，保障房很有可能为上市房企打开融资渠道，无疑这是各大房企介入保障房建设的重要目的。
毛利低下和融资难，是当前保障房扩大规模的瓶颈所在。但随着调控的深化，开发商还可以寄望于再融资开闸来推动住房建设与供给。再融资的优惠政策一旦实行，肯定会优先给予大量参与保障房的上市房企。因而开发商有望借助参与大规模的保障房建设打通再融资的渠道，以缓解因房地产严厉调控引起的资金流紧张之困。