基于工业用地调查的用地效益分析和对策研究
——以泰州市海陵区为例
徐 刚
(南京国图信息产业有限公司，江苏 南京 210036)
摘 要 ：基于工业用地调查成果，选取与工业用地效益密切相关的6项评价指标，采用综合评价法对海陵区工业用地效益进行分析，并以街道(镇、园区)为单元对用地效益进行排序分级。总结海陵区工业用地特点与存在问题，并提出相应对策。研究结果表明对工业用地调查数据进行充分挖掘，提出工业用地利用的特点和深层次问题，对于调查成果的深入应用和地区工业用地的管理优化具有重要意义。
关键词 ：工业用地调查；用地效益；对策研究；海陵区
随着科学技术的不断进步和社会经济的快速发展，人类对土地资源的需求总量不断增加，且我国人多地少，土地资源相对稀缺，人口、资源、环境与经济发展之间的矛盾明显，特别是工业用地家底不清、效益不高的问题尤为突出。中国国土资源公报显示，2011年有将近25.30万hm2耕地转为新增建设用地，其中新增工业用地占新增建设用地总面积1/3以上[1,2]。工业用地在管理和利用上存在明显的不足，一方面，国内学者对工业用地效益分析采用的评价指标比较单一、缺少针对性[3～5]，另一方面，国内学者的研究多基于典型工业企业的调查或工业用地的抽查数据，数据缺少全面覆盖性、精准性。研究工业用地利用效益，对于改变土地粗放、低效利用现象，盘活存量土地，提高工业用地集约利用水平，缓和建设用地供需关系矛盾，具有非常重要的理论和现实意义。
对于土地利用效益的研究，国外学者主要是集中在土地利用强度评价和土地集约利用效应评价两个方面。Geurs[6]认为可以通过综合考虑城市土地集约多样化利用和交通基础设施规划，改善荷兰的城市交通状况；Taleai[7]等提出居住区土地利用强度的评价指标为人均密度和居住密度，工业用地利用强度的评价指标为工人与楼面总面积的平均比率、工人密度以及地积比率。国内关于土地集约利用的研究起步较国外晚，而针对工业土地利用绩效评价的研究更是从2008年才正式开展，主要讨论工业土地集约利用评价体系的构建和评价方法的选取。陈昱[8]等从土地利用状况和用地结构两方面选取了9个指标建立工业企业土地集约利用评价指标体系，采用Bayes判别法，对湖北省9个工业行业的365家典型工业企业土地集约度进行判别分析，指出中度和低度利用企业所占比例较大，具有巨大的土地集约利用潜力；李文静[9]等基于山西省530个工业企业用地情况调查数据，采用数据包络分析(DEA)法对各工业企业所属的10个工业行业的利用效益进行评价，并用决策单元在相对有效面上的投影对土地利用效益进行优化；刘慧[10]在总结分析上海市工业用地利用现状基础上，初步构建了考虑土壤环境影响因子的工业用地评价体系与相关指标的确定及计算方法，并对实际应用及其实践意义展开探讨。总体来看，前人的研究多基于典型工业企业的调查或工业用地的抽查数据，笔者则以大规模的工业用地普查数据为基础，数据更为全面、可靠，分析结果更具指导性，可为地方的工业用地规划与管理提供依据。
1研究区概况与数据来源
1.1 研究区概况
图 1泰州市海陵区区位
泰州市海陵区地处长江三角洲，江苏省中部，西邻扬州市江都区，北部和东部与泰州市姜堰区接壤，南连泰州市高港区，见图1。海陵区为泰州市主城区，市政府驻地。地理坐标为北纬32°27′～32°34′，东经119°48′～119°59′。2014年末，海陵区行政面积为237.35km2，人口42.66万人。下辖6个街道办事处、3个镇、1个省级工业园区、1个省级新能源产业园、1个省级物流园和1个省级现代农业科技示范园。
根据海陵区工业用地调查数据，海陵区共有1 107个工业用地地块，工业用地总面积为1 500.73hm2，建筑占地总面积为603.29hm2，建筑总面积为724.81hm2，平均建筑密度0.40，平均容积率为0.48，亩均产出230.30万元，亩均税收5.59万元，从业人员密度2.13人/亩，见表1。
表 1海陵区各街道 (镇 、园区 )工业用地情况统计
1.2 数据来源
笔者的分析基于海陵区工业用地普查数据。长期以来，我国各地土地管理部门对工业用地利用情况掌握不够全面，为进一步提高地区土地利用效率，盘活利用存量土地，促进节约集约用地，提高工业企业地均产出水平，泰州市开展了对海陵区工业用地的普查。此次普查完成了泰州市海陵工业园区(京泰路街道)、新能源产业园区、城北物流园区3个园区81.9km2调查工作，对工业园区内各类用地情况，各宗地坐落位置、用地性质和该宗地上房屋的建筑面积，工业用地投入、产出和用工情况进行全覆盖调查；也对工业园区外工业企业用地、投入、产出和用工情况进行了调查，完成了城东街道、城西街道、城中街道、城北街道、京泰路街道、海陵工业园区、城北物流园区、苏陈镇、九龙镇(新能源产业园)、罡杨镇等10个街道(镇、园区)1107块宗地的工业用地调查测量工作；核实了1999年1月1日～2014年12月31日期间经国务院、省人民政府批准的837宗城市(村镇)分批次建设用地、单独选址项目用地供地情况和实施情况。
在充分考虑数据的可获得性的基础上，根据工业用地普查数据，选取工业用地综合容积率、建筑密度等6项评价指标建立指标体系(表2)，定量分析工业用地利用效益。
本研究原始数据主要来源于泰州市海陵区工业用地调查数据，并参考了江苏省2015年土地利用变更调查数据、2015年泰州市统计年鉴以及泰州市统计局公示的统计数据。
2研究方法与评价模型
2.1 评价指标体系构建
一杭的呼吸急促得像刚从角斗场下来的公牛。雪萤拿眼睛的余光瞟了他一眼，他的眼睛紧紧地闭着，已经进入了另一个世界。雪萤的心突突地跳起来，在反复的练习中，这一点是无法练习的。她轻轻地移开右腿。一杭没有察觉。她一点一点地用脚勾提包，这个过程太漫长了，几乎要让她窒息。
表 2工业用地利用效益评价指标体系
2.2 评价指标数据计算分析
2.2.1 指标数据的确定。 综合工业用地调查数据库，采用ArcGIS空间分析技术，以街道(镇、园区)为评价单元，汇总统计各评价单元的现状值。理想值原则上采用数据序列中的最佳值，即正向指标选取数据序列中的最大值，负向指标选取最小值。实际操作中，由于部分评价单元的某个指标数据存在异常(如城北街道由于只有一家工业企业，指标A1、A2的数据远远高于其他街道)，则选取数据序列中剔除异常值后的最大值作为理想值(表3)。各指标权重采用特尔菲法(专家打分法)来确定。
表 3工业用地效益分析指标现状值
如游戏法、问答法、探究法等教学方法，以及场景模拟、表演、演讲、动手操作、辩论教学手段，让课堂变得生动有趣，激发学生的学习兴趣，让学生积极投入到教学过程中从而提高学习效率，体验成功，获得幸福感。如在教学《小山羊与小灰兔》时，让学生进行角色扮演，惟妙惟肖的表演让学生都动了起来，在学生用肢体语言对课文进行感悟、体验的过程中，引导学生要做一个守信用的人。学生的成就感也就不知不觉地得到了体验。
1.3 纳入标准 患者纳入标准，年龄在20岁以上，65岁以下，痔Ⅲ°伴脱出，符合痔诊断标准。排除标准，年龄在20岁以下或65岁以上，有心脑血管疾病，糖尿病、血液病以及其他严重危及生命的原发性疾病及不适宜手术者，妊娠及哺乳期患者等。
正向评价指标：
(1)
式中，Si为i指标的实现度分值，Xi为i指标的现状值，Ti为i指标的理想值。
2.2.2 指标标准化结果。正向相关指标和负向相关指标分别采用不同的标准化方法。文中选取的6项评价指标中，有5项正向相关评价指标，其标准化采用理想值比例推算法(公式1)，只有工业用地闲置率1项属于负向相关指标，计算方法见公式2。标准化的结果即指标实现度分值(表4)。
海陵区有84个闲置工业地块，共62.56hm2，占工业用地面积的4.17%。闲置工业地块最多的是苏陈镇，共28个闲置地块，8.38hm2；城西街道有11个闲置工业地块，13.97hm2；海陵工业园区存在10个闲置工业地块，共22.29hm2。另外，单项指标过低的地块仍占一定比例。盘活、二次利用这些建设速度缓慢或者倒闭、废弃的工业用地将是未来城市更新和低效用地再开发的重点。
各评价指标实现度分值应在0～100之间。当指标实现度分值计算结果大于100时，则以满分计算。
负向评价指标：
(2)
式中，S为工业用地闲置率的实现度分值，X为工业用地闲置率的现状值。
社会主义廉洁文化体现了社会主义核心价值体系的要求，融合了社会主义政治文明、精神文明的重要内容。加强城乡社区廉洁文化建设，是加强城乡社区政治文明、精神文明的必然要求。
表 4工业用地效益分析指标标准化
表 5工业用地利用效益排序
2.2.3 工业用地效益分值的确定。 工业用地效益分值按照以下公式(3)计算，结果见表5。
(3)
式中，F为工业用地利用效益分值，Si为i指标的实现度分值，Wi为i指标的权重值，n为指标个数。
从古至今，描写大自然风光的文学作品不计其数，但更多的是借助对自然风景的描绘去抒发个人情感，把自然当作心灵的寄托，在作品中自然多为一种意象的存在，缺少对人与自然的关系的关注。“只有伴着现代工业和现代科学技术、物质文明迅速发展,人类生存与自然环境因形形色色的污染破坏而变得恶劣的严峻的今天,才应运而生当下新时代‘大自然文学'。”⑧刘先平最早提出“大自然文学”概念，也是我国最早的大自然文学创作者，刘先平所创作的大自然文学不同于以往，他是使用文学的方式唤醒人与自然的和谐统一关系，大自然文学是热爱生命的文学。
根据计算结果，由高到低对各街道(镇、园区)的土地利用效益进行排序(表5)。
2.2.4 工业用地利用效益评价等级的确定。 在综合考虑海陵区工业用地现状的基础上，将各街道(镇、园区)按照利用效益计算分值划分为4个等级(表5)。分值越大，说明该街道(镇、园区)工业用地利用效益水平越高；反之，则越低。
根据分级结果，从空间分布上看，京泰路街道范围内工业用地利用效益最高，其南部的海陵工业园区工业用地利用效益也处于较高水平，这充分体现了工业园区的管理水平和对规模企业、效益较高企业的集聚效应；而工业用地利用效益较低的有城东街道、物流园区和苏陈镇。分析利用效益低的原因，苏陈镇和城东街道内的工业企业规模小且分布散乱；而物流园区内企业类型以仓储、物流为主，其建筑密度和人口密度较其他园区小，土地闲置率最大，使得土地利用效益不理想(图2)。
图 2泰州市海陵区工业用地利用效益水平评价级别
3海陵区工业用地特点及存在的问题
根据利用工业用地调查数据库和上述利用效益水平评价分指标数据和结果，分析海陵区工业用地特点与存在的问题。
3.1 工业用地管理绩效明显
经海陵区工业用地调查核实，1999年～2014年间工业用地报批总面积为3 254.61hm2，供地面积约为2 934.83hm2，未供地面积约为319.79hm2，平均供地率达到90.17%，处在较好水平。特别是工业园区内，工业用地分布集中，布局合理，容积率、建筑密度较高，投入产出比达到了较好的水平，明显优于园区外其他乡镇的工业用地的管理水平。
3.2 工业用地比例较为合理
根据海陵区三大园区工业用地调查数据，以光伏电子、机械、纺织和服装为主的海陵工业园区(京泰路街道)土地利用效益高于新能源产业园区和城北物流园区。海陵工业园区(京泰路街道)工业用地利用效益较高是有其产业性质的原因，同时从业人员密度较大，地均税收较高；而以仓储、运输为主的城北物流园区的土地利用效益受到建筑密度、从业人员密度和土地闲置率的影响，土地利用效益不理想；新能源产业园区主要以光电、光伏和机械装备为主，随着科学技术的发展，未来土地利用效益将有较大的提升空间。
3.3 不同工业用地类型的土地利用效益具有差异性
《城市用地分类与规划建设用地标准》规定在编制和修订城市总体规划时，工业用地占建设用地的比例应为15%～25%。海陵区工业用地面积1 500.73hm2，建设用地面积9 866.37hm2，工业用地占建设用地的比例为15.21%，目前工业用地比例处在较好水平。但在主城区内部，仍有少量工业用地地块，需加强集聚整合、退二进三，进一步降低主城区工业用地比例。
3.4 低效工业用地仍占一定比例
综上所述，产品研发首先要了解客户、市场及其需求，这是新产品开发的关键的第一步。然后进行市场分析和细分，确保新产品开发瞄准最有价值的市场机会，还要将客户需求融入新产品和服务的设计和开发中，找出独特的信息以使自己的产品与其他产品区分开来，不仅有利于创新活动，也增加了新产品成功面世的机会，作为新产品研发的输入。新产品的创意设计是最为重要的一个环节，新产品构思和概念产生一般需要关键人群（公司或用户）的专业知识和经验，以及相关调查报告的数据信息进行创意生成，并且根据一定的选择方法进行创意筛选，然后对新产品方案进行可行性评估，最后进行生产并投放市场。
3.5 部分乡镇工业用地分布不够集中
从图2可以看出，在苏陈镇和罡杨镇存在较多零散分布且规模较小的工业用地地块，数量分别约为93个和48个，这些地块土地利用效益普遍较低。且海陵区主城区内仍存在少量工业用地穿插在住宅用地和商业用地之间。将这些布局不合理、分布散乱、土地利用率低的工业用地进行整合集聚，可以优化城市土地利用结构，工业用地效益将有较大提升。
3.6 园区内部分工业企业与园区产业发展定位不一致
通过核实各园区内地块的工业类型与该园区发展定位的一致性，发现园区内有部分企业类型与园区发展方向不一致。这些企业对园区的良性发展和产业集聚将会启动一定的抑制作用，因此，应依据园区规划，将不符合园区发展定位的企业逐步迁出，以利于园区的整体发展。
2.1 两组患者的组织ILKAP表达、EFI比较 联合组患者的组织ILKAP表达、EFI显著高于单独组，差异有统计学意义(均P<0.05)。见表2。
不同地质因素对煤矿掘进的影响各异，煤矿掘进过程中支护措施是保证煤矿安全生产的根本策略。在操作过程中，须针对具体地质条件采用合适的支护措施，确保安全可靠掘进。在前期勘测设计时就应该避开断层构造，并将其优先布置在煤层倾角较小的采区，并根据地质中顶底板的具体岩性状况选择科学合理的支护方案，及时调整掘进方式，并做好瓦斯清除方面工作，避免由于对机械化采煤中对复杂地质条件处理不当，而影响正常采煤生产。
4对策与建议
4.1 完善机制，加强工业用地项目管理
建立项目评价机制，强化工业用地过程管理。组织专门力量，研究制定符合海陵区发展的项目准入条件，逐步建立起科学合理、便于操作的投资项目评价体系，强化对产业风险和投资企业的经济状况的评估，将项目投资情况发生变化导致的土地闲置或低效利用的风险，控制在项目可行性评估阶段。对于工业用地项目而言，要依据工业用地定额指标，综合考虑单位面积的投资密度、投资强度等因素，确定供地数量，鼓励和促进集约用地、防止宽打宽用、浪费用地等。
4.2 整合集聚工业企业，优化土地利用结构
将海陵区内不符合园区产业定位的、分布散乱的工业企业进行整合，不仅可以构造完整产业链，节省物资输送成本，提高物资输送效率，还可以实现基础设施(道路、生态用地、水、仓库等)共享，一方面可减少企业生产成本，另一方面可极大减少用地量，提高土地利用效率，从而有效促进工业用地利用集约化。在招商引资方面，应根据园区产业定位方向进行招商，制定差别化的扶持激励政策，加快相关配套企业的集聚，促进产业结构优化升级。
4.3 盘活存量及低效用地，积极实行“退二进三”
根据海陵区工业企业用地调查数据，对分布散乱、利用效率低的工业用地进行挖潜，将主城区内的工业用地实行“退二进三”，优化土地利用结构，并通过建设高层标准厂房，提高厂房容积率，提高工业用地集约利用水平。在扶持新兴企业项目投建的同时，适时淘汰落后的企业项目。对于经济效益不好甚至亏损的企业，应采取积极措施，或进行停产转型，使其占有的土地获得更大利用效率，以实现工业用地集约利用。
4.4 多方监测，加强建设用地全程动态监管
充分利用工业用地调查成果，同时依托土地市场动态监测与监管系统，全面掌握用地者的投资强度、建筑系数、容积率等重要数据，加强辖区内建设用地的全程监管。对工业用地面积、供地时间、出让金价格、实际开竣工时间、建筑面积、密度、投资强度、亩均税收、出让金缴纳以及抵押贷款等信息建立台账。同时实时监测区域内各行业、各企业及经济区整体土地利用情况，找出面积大且利用效益低的企业进行重点跟踪，为调整盘活低效用地提供依据。
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中图分类号 ：F301.2(253)
文献标识码： A
文章编号： 1007—6921(2019)04—0012—04
收稿日期 ：2018-12-20
基金项目 ：江苏省国土资源科技计划项目(2016038)。
作者简介 ：徐刚(1983-)，男，江苏盐城，本科，主要从事土地利用规划工作。
标签：工业用地调查论文; 用地效益论文; 对策研究论文; 海陵区论文; 南京国图信息产业有限公司论文;