农村房屋权籍调查确权登记问题处理论文_石小均

农村房屋权籍调查确权登记问题处理论文_石小均

四川省宣汉县不动产登记中心 四川宣汉 636150

摘要:本文结合实际形势,开展农村房屋权籍调查试点工作,分析了农村房屋权籍调查确权工作中遇到的问题,并提出了相关建议,以确保能够贯彻落实《不动产登记暂行条例》,建立不动产产权工作机制和调查体系,完善不动产登记制度,做好农村房屋权籍调查确权登记工作,确保农村宅基地确权登记工作能够顺利开展。

关键词:调查登记;问题处理;农村房屋权籍

1、前言

农村房屋权籍调查确权登记保护着农民的财产权利,保证了农民的实际利益,对国家了解农村房屋的数量、分布和权属等问题起到关键的作用,让农民的房屋有法律的保护,符合国家关于保护农民利益的政策。

2、农村房屋权籍调查工作方法

充分利用宅基地使用权确认的既定结果作为基础数据,进行农村房屋权籍调查工作,采用实地调查核实宅基地使用权与内部核查相结合的方法进行房屋调查,调查的基本单位由宗地单位组成,依照土地和房屋权利人提供的证明材料,收集房屋的基本情况,形成不动产权籍调查表、房屋一览表和基本信息表;通过实地测量技术,逐一测量房屋转角点和边长,修改和完善宗地示意图,绘制房屋分宗图、房屋分户图和地籍图,与不动产统一登记相衔接,建立房地综合不动产登记数据库。

3、农村房屋权籍调查确权登记存在的问题和解决方法

在调查农房权籍时,导致在调查农房确权的过程中存在许多无法避免的问题,比如历史遗留问题和有关法律、法规的不成熟,以及相关人员对该项业务的熟悉程度不高等情况,所以建议在不动产登记过程中逐步解决相关问题。

3.1宅基地使用权和房屋所有权主体的确认

1)在调查农村房屋权籍的过程中,收集的土地证和房产证登记人员均为户主,未对其配偶进行登记。农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。

2)在调查农村房屋权籍的过程中,发现许多权源证明材料与实际使用人不一致的情况,主要原因是宅基地因私下交易、赠予、继承、违法建设无权属来源等情况,并未到土地和房管部门办理变更登记,有的手中有协议,有的根本无法提交权属来源证明材料,应按具体情况进行确权处理。①接受转让、赠予房屋的受让人符合“一户一宅”原则,其房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,按规定补办有关用地手续后,按照转让、赠予行为发生时对宅基地面积标准的政策规定,予以确权登记。②因继承房屋占用农村宅基地的,提供遗嘱、公证机关出具的公证材料(权属无争议),可按规定确定宅基地使用权及农村房屋所有权,并在不动产登记簿和不动产权证书的权利其他状况栏注记“该权利为继承取得”。没有遗嘱或是公证机关出具的公证材料,子女争夺房产的情况,按照争议处理,暂时不予确权发证。③对于没有权属来源材料或手续不全的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议,并出具证明,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,予以确权登记。

3)农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

3.2权利人为非本农村集体成员确权处理

房屋所有权和宅基地使用权,按照主体一致的原则和“房地一体”的原则,依据建房手续和批准用地等,依法向农民集体成员确认。

1)1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,非农业户口居民(含华侨)依法取得的宅基地或者因依法取得的房屋而占用的宅基地,范围自《村镇建设用地管理条例》实施以来未扩大,可按实际使用面积进行确权登记。

2)1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999《土地管理法》修订实施止,非农业户口居民(包括华侨)依法取得的宅基地或者因依法取得的房屋而占用的宅基地,应当按照批准的面积登记,超过批准面积的,应当在权属证书的登记册和附栏中注明。

3)非本地农民集体成员按照地质灾害防治、政府扶贫搬迁、新农村建设和移民安置的统一规划和批准使用宅基地的,新房屋占用的宅基地使用权,在退出原居住用地并注销登记后,依法进行确定。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆

4) If the inherited house occupies the rural homestead, the right to use the homestead and the ownership of the rural house may be determined in accordance with the provisions, and the right to use the homestead and the ownership of the rural house shall be noted in the real estate register and other status columns of the right to the certificate of the real property right that "the right is acquired by inheritance".

4)继承的房屋占用农村宅基地的,可以按照规定确定宅基地使用权和农村房屋所有权,并在不动产登记簿和不动产权证书的权利其他状况栏注记“该权利为继承取得”。

5) For urban residents who purchase or illegally construct houses in the countryside, the right to use the houses and the ownership of the houses in the countryside shall not be affirmed.

5)城镇居民在农村违规购买或者建造房屋的,其宅基地使用权和农村房屋所有权不予确认。

3.3一户多宅确权问题处理

买卖、赠予、继承等情况就会造成一户多宅的问题发生。根据《中华人民共和国土地管理法》,农村宅基地的使用权应遵守“一户一宅”的原则,并以此为基础对房屋所有权和宅基地使用权进行确定。

1)符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记。

2)未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

3)属于一户多宅的,原则上申请人只能选择其中的一处宅基地及房屋依法进行确权,其余的只调查不确权;但通过房屋继承等方式依法取得的除外。

3.4对宅基地及房屋超过批准面积的问题处理

对于宅基地超面积的问题,可以使用分阶段进行依法处理,农民集体成员通过批准建房而占用宅基地的,应按照批准面积进行确权登记。没有批准手续建房占用宅基地的,可按以下规定解决。

1)1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。

2)1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

3)1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

4)历史上接受转让、赠予房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的,按照转让、赠予行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。

3.5宅基地闲置问题处理

造成宅基地闲置的主要原因,是因为老人投奔子女、农村人员外出务工等情况引起的房屋空置或倒塌。建议对宅基地空置超过3年或房屋倒塌、拆除超过3年为恢复使用的,不进行确权登记发证,地方政府也应对闲置的宅基地,出台相应的政策进行流转和回收。

3.6农村住宅社区涉及的宅基地及房屋确权问题处理

农村村民(居民)以宅基地使用权和地上建(构)筑物折价置换农村居民点建筑的,不再确认原宅基地使用权和农村村民(居民)的房屋所有权。农村村民更换成套(层、间)房屋,参照房屋共有权的法律、法规和政策确认登记。

4、结语

实施不动产统一登记制度的基本内容就是农村房屋权籍调查确权,其也有着很多的问题有待改善,本文分析并处理了上述确权问题,使得农村宅基地房屋产权更有保障,使农村房屋权籍向着科学化、信息化、规范化管理的方向发展,为以后开展农村宅基地房屋流转登记制度做出重要贡献,并为其提供技术支持。

参考文献

[1]周浩.农地确权归户方法选择举要[J].农村经营管理.2017(03).

[2]杨远芳,师俊峰.农村房地一体化权籍调查方法[J].城市建设理论研究(电子版).2018(11).

[3]倪坤晓,谭淑豪.农地确权促进农地投资:文献评述及对中国的启示[J].中国物价.2017(01).

论文作者:石小均

论文发表刊物:《基层建设》2019年第6期

论文发表时间:2019/4/17

标签:;  ;  ;  ;  ;  ;  ;  ;  

农村房屋权籍调查确权登记问题处理论文_石小均
下载Doc文档

猜你喜欢