摘要：不动产统一登记前，房、地分属不同部门登记，在房地产转让、抵押等过程中存在隐患，给房地产评估带来的很大的难度和困扰，不动产统一登记后，杜绝了房地分离现象。
关键词：不动产登记；房地合一；房地产评估
一、房、地分属不同部门登记存在隐患
（一）案例一
因担保物权纠纷，某法院出具《鉴定委托书》委托评我公司对某企业厂区地上建筑物价值，不包含土地价值，因土地已转让给他人。注册房地产估价师在报告里也只是注明：无法预见将来房地产转移过程中由此带来的损失。但此种评估后患很大，房产执行出去了，但土地权利人仍为原产权人，房地产权不统一，对将来房地产的统一执行存在隐患。
（二）案例二
某企业几年前购买了法院处置房产，房屋所有权办理了过户手续并取得《房屋所有权证》，因土地使用权性质为划拨用地，因政策类原因未转移登记。该处房地产因列入政府拆迁范围，在下达的房屋征收补偿方案中只补偿了地上房屋及附属设施价值，扣除了土地价值，现因补偿问题诉至法院。
造成这一补偿结果拆迁指挥管理部门给予的答复是该房地产房屋与土地权利人不一致，因此政府在征收补偿决定中直接扣除了土地价值，补偿给了土地权利主体人。至今因补偿未达成一致，案件仍在审理中。
以上两个案例，仅是房地分开登记的代表，也凸显了房地分离存在的隐患以及会带来的严重后果。
二、房、地分开登让给房地产评估带来的很大的难度和困扰
房产与土地登记分属不同的机关，致使土地使用权与房屋所有权分属不同民事主体的现象屡屡出现。
例如一幢商业房地产进行抵押，确房地产总价值为土地、房产共同贡献原则下的房地价值。因土地属国土资源管理部门办理抵押登记、房屋需到房产管理部门办理抵押登记需要分开评估。
在该项目的抵押评估中金融机构和主管部门要求土地、房产价值符合1+1=2，然而实际房地产价值贡献原则下土地、房产价值1+1>2，即：房地产总价值中扣除建筑物成本价格所剩余为土地贡献原则下的土地价格，该价格远大于单纯的土地价格。房地产总价值扣除单纯的土地价格所剩余的建筑物贡献原则下的建筑物价格远大于建筑的重置成本。因而分开登记抵押给房地产价格评估带来了很大的难度和困扰
在房地产评估中，有些特殊项目，根据委托方要求不同，有的只评估土地使用权，有的只评估房屋所有权，这些也经常存在，造成了在执行或补偿出现一系列的问题，给当事人造成了一定的经济损失，给社会造成了不安定因素。
三、不动产统一登记后杜绝了房地分离
（一）不动产统一登记的实施
2007年颁布实施的《物权法》明确“国家对不动产实行统一登记制度”，但这一规定几年来一致悬在空中，导致《物权法》无法落地，不动产登记信息混乱，不动产交易安全缺少保障。
2013年3月10日，国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时指出，建立不动产统一登记制度，这样可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，
（二）不动产统一登记与其他法律法规的衔接
《物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资若者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”《房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定：“本办法所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。”第六条规定“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：”转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。“上述法律均明确了”房地一体“及”地随房走“的物权保护基本原则。
（三）不动产统一登记后房地不再分离
《不动产权证书》是指国土资源部制定的不动产登记簿证，2015年3月1日正式施行，国土资源部制定的不动产登记簿证样式《不动产权证书》、《不动产登记证明》正式启用。根据新颁布的《不动产权证书》，该证书以土地为主，同时标注地上建筑物状况，明确了房地合一。统一登记后，实现了不动产审批、交易和登记信息的互通共享，避免了分散登记模式下的信息查询障碍以及由此产生的产权交叉、重登漏登、重复抵押等问题带来的交易风险，减少物权的纠纷和矛盾，切实保护不动产权利人合法财产权及不动产交易安全。
四、不动产统一登记后
（一）特殊项目的处理
1、涉及划拨土地使用权
例如案例二某企业几年前购买了法院处置房产，房屋所有权办理了过户手续并取得《房屋所有权证》，因土地使用权性质为划拨用地，因政策类原因未转移登记。在不动产统一登记后，企业办去办理登记时就会突显出问题，根据《物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资若者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”会一并进行处理土地使用权的问题。就不会出现后续拆迁中的一系列问题。
2、房产抵押的特殊情况
如在抵押中只抵押了地上建筑物，对房产抵押权人则应按最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第67条的进行处理，即承认已经登记的房产抵押权人对地上建筑物继续享有抵押权。
3、土地上房屋所有权的拍卖
基于案例一的情况，受理案件的人民法院因无法执行土地使用权，而先行将房屋所有权拍卖。类似房地分离的现象在所难免。但在不动产统一登记情况下，司法机关查封房产或土地使用权时一并查封，在拍卖时只能同时一并作出处理，由买受人一并取得土地及地上建筑物权利。
（二）不动产评估师的出台
近两年，因房地产合一而引出的房地产评估师与土地评估师合并的呼声不断，目前在我国存在三大类评估资格，分别为房地产评估资质、资产评估资质和土地评估资质，并分别由住建、财政和国土部门监管。房地产估价师与土地估价师存在重合的知识和技术相同之处，但目前两师分属不同部门管理，主管业务也各有侧重。目前已取消了土地评估师职业资格的行政许可，但并未取消土地评估师职业资格，笔者认为在不动产统一登记制度下，在国家体制改革中，不动产评估师的合并一方面有利于职业资格的管理，一方面降低不动产评估的风险。
论文作者:杨英,石唤平
论文发表刊物:《基层建设》2017年第11期
论文发表时间:2017/8/25
标签：不动产论文; 房屋论文; 土地论文; 土地使用权论文; 建筑物论文; 房地产论文; 房地论文; 《基层建设》2017年第11期论文;