基于区位视角的房价影响因素研究
——以海宁连杭经济开发区为例*
方昕（浙江财经大学东方学院）
摘要： 在新型城镇化背景下，杭州提出“城市东扩、旅游西进”的发展战略，海宁连杭经济开发区借着东风，逐步融杭。本文基于开发区区位优势的视角，从交通、产业、教育、商业、文化等六方面影响因素，分析了当地房价稳步上涨的原因，并从房地产开发商、政府等角度提出了相应的建议。
关键词： 区位；房价；影响因素
一、引言
房地产业是市场经济中非常重要的一种产业形态，也是国民经济的支柱产业，兴衰起落都影响着整个国家的发展。而房价作为房地产研究中最重要的对象，一直成为各阶层普遍关注的热点问题。近些年，各种因素合力推动房地产行业进入新一轮的发展周期，先是在去库存和棚改刺激下走出一波上升行情，房企纷纷冲千亿，规模扩张也上了新台阶，房价也是极具飙升。*
记忆存在的理由并非是为了背诵和重复，乃是为了思考和创造。倘若不用于思考，我们的记忆势必将会退化，进而可能一再重蹈历史的覆辙。只有借助于思考，我们的记忆才会得以深化，同时创造出新的记忆。所以，历史中的那些知识仅能记住是远远不够的，还需要我们进一步加以思考，因为没有思考便没有认知。没有被我们认知的历史并不属于我们，毕竟它起不到历史应有的启示和情感维系作用。
海宁连杭经济开发区作为与杭州无缝链接的一个区域，越来越多地被世人关注，在近些年极大地体现出了独特的区位优势，房价也是从千元涨到了万元，有些甚至翻了一倍。
二、海宁连杭经济开发区的现状概述
（一）区位现状
海宁连杭经济开发区是海宁市政府2007年4月正式成立的，包含海宁经济重镇长安镇、许村镇、海宁农业对外综合开发区、临杭新区和科教新城在内的一个新兴经济区。这个位居杭州下沙东北侧，与临平无缝链接的区域，更多的是源于杭州城市东扩的火热开展。
近年来，杭州提出“城市东扩、旅游西进”的发展战略，由“西湖时代”转向“钱塘时代”，以钱塘江作为杭州城市未来的发展中心。要构建杭州都市经济圈，把海宁纳入经济圈范围内。连杭经济开发区地处海宁西部，直接与杭州经济技术开发区和余杭区接壤，自然成为杭州都市经济圈的重要结点。
未来经济发展将由行政区经济向区域性经济发展。杭州和上海是长三角区域经济区的两个重要经济圈。杭州的经济圈必然要突破自己的行政区域，延伸到海宁，而上海经济圈也必然延伸到嘉兴。因此一个区域越开放，区位就越具优势。开放区域的经济增长一般会受到外部环境的影响，但同时开放的区域可能也会获得更多的发展机会和利益。海宁连杭经济开发区受到杭州发展东移的辐射影响，在政府各项政策的惠及下，区位条件明显提升，对海宁当地的经济发展起到了极大的促进作用。
对于房地产企业而言，服务和质量应随着房价的上涨而提升。商品房的质量、物业管理服务水平都应该是房地产开发商重点关注的问题。现在的房子对于人们来说，已不只是一个遮风避雨的场所，而更多是家的港湾。加上人工智能时代的到来，人们对于物业管理和服务的要求也会越来越高。作为三四线城市，应该跟上大城市的需求标准，提供给业主更多与房价匹配的居住享受。
（二）房价现状
房地产是区位、实物、权益的综合体，所处区位的价值，首先就会直接影响房子的价值或价格，体现在房价上。海宁连杭经济开发区作为三四线城市与省会中心的交界处，在近几年房价一直维持着稳定上涨的趋势。本文对海宁连杭经济开发区部分代表楼盘的房价进行了调研，发现，房价与前五年相比，已是天差地别。
表1 海宁连杭经济开发区部分楼盘房价一览表
2019年10月海宁各乡镇做了房价的排行，商品房均价排名前三的乡镇是许村镇、长安镇和斜桥镇，其环比上月分别增长了22.05%、26.79%和7.65%。其中，许村和长安的房子均价如此之高，正是与“融杭接沪”有关，优越的地理位置使得房价随之上升。
三、基于区位视角的房价影响因素
房价的影响因素有很多，海宁连杭经济开发区的房价之所以稳步上涨，区位价值的体现毋庸置疑。基于区位优势，各方面因素都得到了改进和完善，进一步推动了房地产市场的发展，抬高了房价。主要影响的因素有交通便利、产业集聚、教育资源、商业配套、文化氛围等。
（一）交通因素
2019年4月2日，浙江省人民政府批复同意设立杭州钱塘新区，之后杭州钱塘新区和海宁市将共同打造省跨行政区一体化发展的示范区、领率区、样板区，成为长三角一体化高质量发展的标志性大平台，将展开全面的战略合作，包括：共同推动双方规划政策对接、产业协同发展、平台合作、功能聚合等方面。最新的《杭海新城（长安许村一体化）空间发展战略规划》里，杭海新城规划面积范围为许村、长安（高新区）205平方公里及盐官度假区25平方公里，总计230平方公里。
快要到期末了，我们每天不停地读书、做卷子，反反复复。考完语文考数学，考完数学考英语，考完英语考科学。每天的试卷就像雪花一样飘来，有时还会因为粗心出错，吃到家长的一顿“竹笋烤肉”。
（二）产业因素
随着杭州城市的不断向外扩张，特别是近几年，下沙作为杭州卫星城，一方面地价飞涨，另一方面居民居住配套提升，环境改善的需求日渐强烈，产业集群开始慢慢向外转移。
出于对地理位置、企业自身规模、土地成本、产业集群衔接、交通、政府招商政策等方面的考虑，很多企业都把企业扩张选址的最终目标瞄向了直接连接下沙的连杭经济开发区。目前太阳能、电子、食品、机械制造已成为连杭经济开发区更新换代，产业升级的几大支柱产业。几大行业内的知名企业纷纷入驻，也势必会吸引其同行业、上下游行业企业的跟风进驻，形成大规模产业集群。
许村镇，作为嘉兴市首个产值超亿元的镇，以中国家纺之乡闻名全国。家纺产业尤为发达，作为一项传统优势，许村这个仅54平方公里的小镇，已经成长为拥有年产值达200亿元的家纺产业的经济重镇。
近年来，察布查尔县孙扎齐乡乡村旅游有了很大的发展，但是孙扎齐乡的经济发展水平仍然很低，旅游业的发展也受限于当地经济发展现状。
“好莱坞”如今往往指的是美国先进的影视音乐工业，在品牌运营上更为成熟、高效。电影工业化的最终目的是打造全产业生态链，而好莱坞拥有高技术人才、调节资本与产品质量的良性循环、建立专业化影视基地和建立国际高水准的摄影棚等方面，展现了如何打造国际品牌。
（三）教育因素
连杭经济开发区在工业产业、人才教育得到大力发展的同时，区域商贸也随后发展。与下沙一街之隔的启潮路上，有大型商业体百联奥特莱斯。这是上海百联集团在海宁的地界设置了这么一个针对杭州消费群的商业体，更是折射出连杭经济开发区未来能承接更多来自杭州东扩带来的市场机遇，而这种机遇就是被商家认可，所展示出来的巨大商业魅力。旁边的二期工程也正在建造中，将再造一个奥特莱斯商业综合体。
2010年12月，浙江机电职业技术学院扩建项目落户长安，而后2015年10成立的浙江大学国际校区在海宁落户后，更是将海宁的教育资源与知名度再一次提升。
（四）商业因素
海宁市第一所省属大学浙江财经大学东方学院于2010年9月正式招生，目前已是万人大学规模。东方学院的入驻，给连杭经济开发区带去的，不仅是大量的消费人群和消费力，更重要的是对整个区域软实力的影响，对区域人文价值的提升，以及作为人才储备对区域经济的影响更是无法估量的。在政府的大力引导下，引进高校资源，打造海宁的科教新城。
而正在建设的杭海城际轻轨，正是成为很多房地产商投资聚集的主要原因。杭海城际铁路全线实现“三通”，计划2021年通车，与杭州地铁实行一票制站内换乘。届时，海宁城区将与杭州建起“一小时通勤圈”，使海宁和杭州两地形成市场和文化的双向交流，会吸引更多的客户来到海宁。杭州因承受不起高房价的人口，会因为这便捷的交通条件，更多地选择来海宁安家落户。
海宁的潮文化是大自然的恩赐，许多文人墨客流下了丰富的潮文化资料，大量有关潮的学术著作、文华作品等，凝聚成了一部特殊的历史教材。每年盐官旅游度假区的观潮节，海宁盐官4天时间里有20多次登上央视，关注度爆棚。目前海宁已计划建设百里钱塘文化休闲长廊（由海宁尖山至老盐仓），就是要逐步对接和融入杭州的“钱塘时代”。
近些年，许村、长安区域大项目纷纷签约、落地，总投资118亿元的中国宝武浙江总部项目在许村镇开工；项目总投资100亿元的海宁长安国际丝绸小镇项目签约；世界500强企业佛吉亚在海宁市长安镇（高新区）建立生产基地；海宁长安镇（高新区）打造新华三电子信息产业园，联合富士康、双赢伟业、信华精机等公司入驻，建成后预计产值200亿元；许村镇临杭新区打造布艺小镇“艺创中心”项目。
（五）文化因素
每年都举办大型花卉节的虹越花卉园区，也是吸引外来客户的一个重要商贸基地，顺应花卉园艺产品作为一种必不可少的日常消费品进入广大消费领域的趋势。
盐官的音乐小镇项目也被列入浙江省重大产业项目和省重大服务业项目，将以潮水为背景，以音乐文化产业为核心，打造一个融合自然生态、旅游度假、历史人文、音乐产业四位一体的文化产业特色小镇。
四、建议
（一）提供与房价匹配的居住享受
(2)大豆进口量减少0.07%。由于国产大豆与进口大豆之间存在替代关系，国产大豆市场价格降低会减少大豆进口0.07%，约5.65万吨。大豆进口量的变化与替代弹性大小密切相关，替代弹性越大，对进口大豆的挤出效应越强。
（二）可持续的开发建设
海宁连杭经济开发区的房地产虽然开发迅猛，但也存在部分楼盘的入住率不高的情况。大的区域在发展，小的居住环境的配套设施也要跟上建设，特别是针对特殊群体，如老年人、小孩等，应开发更多的公共配套，医院、小学、幼儿园、游乐场等，不能只管前期开发，不管后续可持续的建设。
（三）加大区域的宣传力度
海宁连杭经济开发区的产业和文化丰富，政府应利用资源，通过各种平台，加大宣传力度，吸引外来人口扎根海宁。随着人口流入，带来的是经济的增长和社会的发展。
（四）对外来人口购房应给予支持政策
海宁连杭经济开发区处于杭州和海宁的交界，更多购房者以外地人居多，政府应针对这个群体，在购房政策上给予支持和优惠，让更多的外地人在海宁享受到实实在在的利益，进而推动当地的发展。
乙树的源为什么将营养供给AB段而不供给BC段呢？这要从AB段与BC段的区别来分析，在甲树A处未被锯断之前，AB段既是甲树的库，也是乙树的库，当甲树A处被锯断后，AB段作为库的“身份”没有变，所以同化物向AB段供应使之能正常生长。BC段在C处未被锯断之前，是甲树的库，但不是乙树的库，当甲树C处被锯断后，BC段便失去了源，因而BC段也就失去了库的“身份”，所以同化物就不向BC段移动，导致BC段被“饿”死。从以上的现象看，我猜想：植物体内有机物的移动具有向库性。为证实以上的猜想是否正确，于是我又做了第2个实验。
（五）继续引进高校形成集聚区
大学城对一个区域所带来的发展是不容忽视的，下沙大学城就是一个实证。目前已经三所高校，海宁市政府应继续引进高校，形成集聚区，以教育培养人才，以政策留住人才，以人才促进经济发展。从东方学院等高校落户海宁以来，当地的经常增长已经翻了几番。高校对于房地产市场的发展，对于经济的发展，起到了至关重要的作用。
妊娠期糖尿病患者体内胰岛素增多，血糖升高，导致胎儿体内胰岛素增多，血糖升高，胎儿新陈代谢增多，发育加快，容易形成巨大儿，并且胰岛素还可以降低糖皮质激素对肺泡Ⅱ型细胞表面活性物质的激活作用，延缓肺部成熟，同时，胰岛素分泌增多还可以降低胎儿体内血糖，导致呼吸窘迫综合征以及低血糖发生，严重者可以引起胎儿死亡。由于糖尿病患者体内无氧酵解增多，酮体等酸性代谢物增多，容易导致胎儿酸中毒，严重影响胎儿神经系统的发育，给患者及胎儿造成不可挽回的损伤。
五、总结
在新型城镇化的背景下，海宁连杭经济开发区逐步融杭，已有初步成效。最为直观的表现就是房地产市场的火热发展，我们也需要抓住机会，利用好区位优势，使开发区的房地产经济健康稳定地发展。
参考文献
[1]鲁彦秋,朱华友,陈倩霞.“产业集聚、区位价值与地区产业升级——基于浙江省地级市面板数据的实证分析”[J].黄山学院学报,2019,21(1):48-54.
[2]李永刚.商品房价格影响因素比较研究[J].经济社会体制比较,2018.
[3]石林梅,黄红梅,李玉梅.“我国住房价格的影响因素研究”[J].统计与决策,2014(12):130-133.
[4]刘茜茜,刘畅,王远.“房地产区位价值影响因素分析”[J].沈阳建筑大学学报,2011(3):46-48.
基金项目： 浙江财经大学东方学院院级一般课题“基于区位视角的房价影响因素研究——以海宁连杭经济开发区为例”（项目编号：2018dfy029）。
标签：区位论文; 房价论文; 影响因素论文; 浙江财经大学东方学院论文;