国有商业银行住房抵押贷款的证券化，本文主要内容关键词为：抵押贷款论文,国有商业银行论文,证券化论文,住房论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
新世纪，我国将发展房地产业作为经济增长点之一，住房的货币改革也正全面实施。发展房地产业，住房货币改革的顺利进行，离不开住房金融的发展。事实上，近几年来，各家国有商业银行也正把发展住房金融作为新的利润增长点，作为银行本身深化改革、调整信贷结构、降低运营风险、提高资金使用效率的重点工作来抓。而推动住房金融的发展，离不开发展住房金融资产的证券化，即住房抵押贷款证券化。
（一）住房抵押贷款证券化的优点
住房抵押贷款证券化是资产证券化最早的品种。资产证券化是指将具有共同特征的、流动性较差的贷款、应收款等资产集中起来，转变为具有投资特征的可销售证券的过程。资产证券化自从它产生以来，由于它的优点和应用的广泛性，已被各国金融当局和金融家看好，许多国家都相继研究和发展了这项金融技术在不同领域和不同的金融制度下的应用，这已成为一种流行的趋势。资产证券化最早开始的领域是商业银行的贷款证券化，迄今为止，贷款证券化仍然是资产证券化的重心，住房抵押贷款证券化就是其中一个重要的品种。
所谓住房抵押贷款证券化，是指以未来稳定的现金收入流为支撑，将一组期限、利率、规模大致相同的抵押贷款进行一定的包装、组合后转化成为可以在资本市场流通的证券的过程。对于国有商业银行来进，住房抵押贷款证券化具有很重要的作用：(1)资金来源多样化和降低融资成本。通过将住房抵押贷款这部分资产转化为得到担保、保险等增加信用保证的适销证券，银行获得的是一种其他融资方式所不能做到的达到投资级别的资金筹集方式，使原先不能投资于商业信贷的投资者，如财务公司、保险公司等非银行金融机构、养老基金及某些投资基金等，可通过持有资产支持证券来达到间接投资的目的，从而扩大银行的资金来源；而经过信用担保人提高信用、信贷机构评级之后，证券的信用风险降低，有助于提高证券的销售价格，降低银行的筹资成本。(2)有助于资本充足比率的管理。一般来说，贷款的风险权重高于证券的风险权重，银行通过将住房抵押贷款证券化，在资产出售后可以从资产负债表中剔出，银行加权风险资产数量相应减少，从而提高银行的资本充足率。(3)有助于降低银行的经营风险。传统的证券融资方式是企业以自身产权为清偿基础，企业对债券本息及股票权益的偿付以公司全部法定财产为限。住房抵押贷款证券化虽然也采取证券形式，但证券的发行依据的不是公司全部法定财产，而是公司资产负债表中的某项特定资产，证券权益的偿还也不是以公司产权为基础，而是仅以被证券化的资产为限。这样就把原来由发起人独家承担的贷款风险分散给多家投资者承担，从而起到降低风险的作用。(4)产生服务费用收入。银行将住房抵押贷款证券化后仍可保留服务职能，即收回贷款本息，移交给证券化过程中负责向投资者支付证券本息的机构，从而产生费用收入。可见，住房抵押贷款证券化不只是一种单纯的融资工具，而且是兼有分散风险功能的信用工具。正是由于这些优点，自20世纪80年代以来，这类金融工具得到快速的发展。
（二）国有商业银行发展住房抵押贷款证券化的必要性
资产证券化最大的优点是筹集资金和分散风险，就我国国有商业银行目前的资金状况而言，扩大资金来源，到资本市场上筹集资金并没有迫切要求。这与目前国有商业银行发放个人住房抵押贷款并不缺少资金来源有关。事实上，近几年来，各国有商业银行一直都处于存差的状态，银行为缺少优质的贷款项目无处投放资金而发愁。但这并不必然同实行住房抵押贷款证券化相抵触。因为，一方面，住房抵押贷款是一种长期的资产运用，而银行的资金来源——负债大部分是短期和中期负债，资产和负债不能长期的不匹配，住房抵押贷款证券化正是调整资产期限的一个有效手段；另一方面，住房信贷的需求，由于受房地产市场的发育、受信贷条件的约束等原因有被抑制的事实，长远看，只有发展证券化，才能满足住房信贷的潜在需求，才能推动住房金融的发展。而住房抵押贷款证券化能够降低风险、提高资本充足率、开拓中间业务的功能，正是目前国有商业银行深化改革所迫切需要的。因此，应该加快我国住房抵押贷款证券化的进程。
（三）国有商业银行发展住房抵押贷款证券化应做好的准备工作
尽管住房抵押贷款证券化具有不可否认的优点和发展的必要性，但是，目前在我国还不完全具备实施的外部环境和内部环境。外部环境如缺乏对住房抵押贷款证券化提供全面支持的法律、法规体系，缺乏完善的保证、保险体系及信用强化机构，缺乏成熟有序的资本市场和证券化机构等。但是，我们不能坐等外部条件完全具备了才开始行动，那样只会坐失良机。尽管现在住房金融才刚刚开始发展，但我们可以充分发挥我们的后发优势，充分借鉴他人的发展经验，吸取他人的失败教训，引进他人的成功做法，从住房抵押贷款的证券化的开始就作好进一步发展的准备工作。
第一，继续大力发展住房抵押贷款业务，扩大规模。资产证券化必须以一定规模的资产为基础。因为一项资产是否适于证券化，取决于证券化成本和收益的关系，只有在收益大于成本的情况下，证券化才能进行。资产证券化涉及多个公司，其中的成本（佣金、法律费用、承销费等），最终需要由发起人和投资者承担。资产证券化规模过小，单位成本过高，发起人则会无利可图，或者价格过高、收益率太低而销售不出去。美国学者阿诺德(Amold)在1986年曾估计，只有当资产规模大于1亿美元时，资产证券化才可能有利可图。另外，只有相当规模的抵押贷款的积累，才能够把握住房抵押贷款的特点和规律，才能够形成具有相似条件的抵押贷款组合群。目前我国商业银行住房抵押贷款业开办的时间还不是很长，从1982年中国人民银行在常州、沙市、四平、郑州试办购房贷款业务以来，才20多年时间；四大国有商业银行正式开办住房抵押贷款业务以来也才10年时间，住房抵押贷款规模还较小，其总额占银行贷款总额的比例不到10%，而国际上这个比率可达30%～40%，仍有很大的发展空间。
正如前述，制约住房信贷需求的有房地产业、房地产市场发育不完善等其他外部原因，但对国有商业银行来讲，我们应该尽自己的努力来挖掘住房信贷的有效需求。通过完善贷款条件，开发贷款品种，规范和简化申请和办理手续，提高服务质量，大力开拓市场等措施，加快住房抵押贷款的发展，扩大住房抵押贷款的规模，为证券化打好基础。
第二，完善住房抵押贷款的风险控制机构。实现证券化的资产必须是高稳定性的低风险的资产。在可控制风险条件下确保收益最大化或者在收益确定的条件下确保风险的最低是金融资产运作的通常方式。一项证券化的资产是否能顺利地销售出去，主要取决于投资者对证券本身所蕴涵的风险和收益的比较。所以，能够成功证券化的资产必须是有稳定资金流、低风险、高信用的优质资产。
住房抵押贷款之所以最早被作为资产证券化的品种，就因为这种资产本身所具备的特点，如有较稳定的未来现金收入流，还款条件和还款期限易于把握，期限相对较长等，符合资产证券化的要求。但是，由于我国住房抵押贷款业务还处于发展的初期，操作上还存在一些不规范、不完善的地方，各国有商业银行有各自的操作标准，加上还有部分的历史遗留问题（早期操作不规范造成的不良资产）没有解决，不确定性增加。因此，建立完善的风险控制机制，优化资产质量，是住房抵押贷款证券化健康发展的重要前提。
完善风险控制机制，应该从几个方面入手：(1)建立个人信用登记制度，在抵押贷款的创造过程中对抵押贷款申请人进行科学合理的资格审查。这包括建立完善的个人资信档案登记机制和严密而灵敏的个人信用风险预警管理机制。个人资信档案登记的资料来源有两方面：一是借款人向银行申请借款时提交的贷款申请表，二是信用管理部门提供的与借款人信用历史有关的资料，包括未偿还债务、信用卡透支情况、其他金融机构的贷款记录等。利用个人档案资料，根据一定标准进行分析，将个人资信分为不同的等级，建立规范的个人资信评估机制，据以作为发放贷款的根据；至于风险预警系统一般包括严格实施贷后风险监测，跟踪信贷资金流向，发现问题及时向借款人发出警告并采取措施加以制止等措施和步骤。(2)加强贷后管理，优化资产质量。这包括建立贷后监测管理系统，建立定期联系借款人的制度，随时了解借款人的资信和抵押物的变化情况，及时采取有效的措施以确保资产的安全；加强对不良资产的清理处置工作，特别是要加快解决历史遗留的问题，使住房抵押贷款成为高信用、低风险的优质资产。(3)加强与保险业、担保公司的合作，建立风险转嫁系统。单纯靠银行本身建立风险监控机制是无法完全避免或消费风险的，能降低的只是银行本身的系统风险。对于非系统风险，只能是分散或转移，而无法消除。这就要求银行要加强和第三者主要是保险公司和担保公司的合作，将住房抵押贷款所面临的许多风险，如违约风险、抵押物灭失风险、处置抵押物风险等转移出去，从而降低资产的综合风险。
第三，完善贷款方式，统一贷款标准。证券化的贷款，还要求要有比较高的同质性。即用于同一个贷款集合的各个个别资产应基本是同质的。这样做的目的是便于发行者发行证券的设计和定价，也便于投资者对该种证券的风险和收益进行判断。贷款的方式不同，贷款的标准不同，直接影响到贷款的风险不同，从而影响到贷款的同质性，也就不能形成规范的抵押贷款组群；而贷款的标准不统一，还会影响到贷款发放的质量和贷款的可售性，直接增加对抵押贷款集合的管理成本，增加潜在的风险，影响到贷款的证券化。
完善贷款的方式，应该根据借款人的不同还款能力设计不同的贷款方式，如不同的贷款成数控制，不同的还款方式。设计的完善应以不因贷款方式的不合理而造成借款人的被动违约为准则。而贷款标准的统一，则包括贷款条件、贷款的审核程序、贷款文件（包括申请表、评估报告、合同文本、条款等）、保险的要求、违约的认定等标准都应该统一。
第四，完善利率结构。利率直接影响到住房抵押贷款证券化后的价值或价格，也就影响到投资者的投资收益，从而影响到投资者的投资决策。所以，一个合理的利率水平，是直接影响到贷款能否证券化的关键。
制定合理的利率，必须充分考虑风险和收益能否对称的问题。不仅要考虑到银行的风险和收益的对称，而且也要考虑到投资者的风险和收益的对称。一般而言，承担的风险较大，要求的收益率自然就比较高。所以，贷款、证券、国库券等不同的资产品种，应该有一个较为合理的利率结构，才能使证券化顺利进行。另外，证券化要求有比较稳定的现金流（本金和利息），这样使证券发行时易于定价，也使证券的未来价值易于预测。所以，目前实行的一年一定的贷款利率，会使未来的现金流随市场利率的变化而变得难以预测，增大投资住房抵押贷款证券的风险，并且加大了对住房抵押贷款证券定价的技术难度。所以，应该推出合理的固定利率的住房抵押贷款，或者对现行的可变利率的抵押贷款进行完善。
第五，作好基础数据的统计工作，摸出规律，为证券化打好定价和品种设计的基础。合理定价也是证券化能否顺利进行的一个关键步骤。贷款的违约率、损失率、平均还款速度；逾期违约的规律，提前还款的情况和规律，贷款的期限、市场的利率等对提前还款的影响；贷款的地域分布和人口分布等等，都是直接影响到贷款证券化的组合设计和合理定价的因素。因此，必须作好基础数据的统计工作，找出规律。特别是要加强对提前还款行为的统计和研究，因为它将直接影响到未来证券价值的变化。
第六，培养人才，准备人力资源。上述一切工作归根到底都要由人来完成。处理资产证券化需要大批懂得金融创新技术的专业人员，从事资产的整合、包装、定价和管理，这是证券化成败的关键。而目前这一领域的人才比较缺乏。所以，在做好证券化准备工作时，应该有意识地培养和锻炼人才，做好人力资源的储备。
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