浙江安地建筑规划设计有限公司 浙江杭州 310030
摘要：在全国大力倡导节约集约用地、提高建设用地利用效率、严控城市新增建设用地的背景下，城市建设发展逐步从增量扩张向存量盘活、二次开发利用转变。良渚都市产业园区作为良渚新城重要的企业聚集地，为新城经济社会发展做出了较大贡献。如今，工业土地利用效率低、空间资源供给紧张和园区整体形象欠佳等成为该地区日渐凸显的问题，给良渚新城的建设带来了不利影响。为加快推进良渚新城经济发展，研究通过梳理园区现状问题，通过采取传统产业转型、布局功能优化、道路交通完善、环境品质提升、政企合作推进五大策略，对园区进行整体提升改造，以期达到充分挖掘园区存量土地价值，实现园区二次开发利用的目的。
关键词：土地集约利用；产业园区；提升改造；良渚产业园
0引言
在“十三五”快速推进城镇化发展的背景下，余杭区政府进一步加大对良渚新城的建设力度。对位于良渚新城中心区块的良渚都市产业园区而言，未来的发展不仅面临自身产业转型升级、土地盘活环境提升等方面的要求，其所在的园区也将因交通区位优势的日益凸显，面临区域整体空间格局改变、级差地租加大、区域综合环境形象提升等多方面的压力。基于此，本文以余杭良渚都市产业园区为例，从区域整体视角出发，综合分析园区企业、土地利用、园区环境等方面的现状问题，进而提出传统产业转型、功能布局优化、道路交通衔接、环境品质提升及政企合作推进五大策略，对园区进行整体提升改造，以期达到充分挖掘园区存量土地价值，实现园区二次开发利用的目的。
1、都市产业区块发展现状及存在的问题
1.1 发展概况
良渚都市产业园区块，位于浙江省杭州市余杭区良渚镇境内，产业园区南邻104国道，东接杭州绕城高速公路，规划疏港公路西北环绕，规划主干路康良路东西向穿过园区，地理区位优越，交通区位优势明显。（图1）良渚都市产业园区规划面积1.46平方公里，规划范围内共涉及已投产企业41家。目前，园区内部装备制造业已初具规模，杭州兴源过滤科技股份有限公司和杭州金舟科技有限公司等知名企业入驻其中。
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1.2现状问题
（1）产业集聚能力弱、土地产出效率低
园区范围内共涉及41家企业，根据《国民经济行业分类》，共涉及通用设备制造业、专用装备制造业、纺织业等14个行业，产业产业集聚不明显。现状园区企业多以附加值低的传统加工制造业为主，企业技术科技含量较低，地均产出偏低。41家园区企业中，亩产值在500万/亩以上的企业3家，仅占7.3%；地均利税20万/亩以上的企业2家，仅占4.9%，企业用地产出效率有待提升。（图2）
（2）土地利用较粗放、开发强度偏弱
园区土地利用较为粗放，企业用地开发强度偏低。规划范围内41家企业平均容积率仅为1.04，其中53%的企业土地容积率在1.0以下，土地集约利用水平有待提升。（图3）
（3）过境交通压力大、路网不成体系
园区现状南北向交通主要依靠良渚路，该道路北与疏港公路相连，南与绕城高速公路相衔接，过境车辆较多，交通压力较大。且由于园区仅依靠良渚路加强对外联通，沿路停车，停车占道等现象较为频发，严重影响了园区内部道路的同行能力。此外，由于园区内部道路路网不成体系，联通性弱，难以发挥园区作为良渚新城南北向交通拓展轴上重要节点的优势。
（4）园区布局混乱，整体形象欠佳
园区范围内用地布局较为混乱，村庄、厂房、农地参杂分布，“低、小、散”的工业与居住混杂。同时，园区内部存在的污染企业给园区整体环境带来了不良影响，严重阻碍了产业园整体环境和品质的提升。
此外，园区整体形象欠佳。良渚路作为产业园区南北向主轴，两侧建筑质量质量层次不齐，沿街立面整体感、连续感及空间层次感缺失；绕城互通口建筑布局混乱，场所感不强；104国道两侧建筑缺乏视觉连续性；整体园区形象欠佳。
2、发展目标及定位
规划依托良渚新城，以数字家庭应用示范基地、电子商务城、工业设计成、数字娱乐城龙头企业为集聚极核，建设融科研、孵化、设计、总部为一体的高新技术产业集聚区，全力打造“高科技、高附加、低污染、低能耗”的都市产业园区。立足现有资源优势，改善传统产业结构和布局，优化资源配置，盘活村土地，形成具有代表性的产业集聚和产品集群，将良渚都市产业园打杂城立足杭州，面向全国的高新技术产业园。
3、都市产业区块更新策略的规划实践策略
3.1 企业改造、产业升级策略
首先，对企业进行提升改造。规划通过构建企业综合评价体系，从产业类型、经济效益、土地利用强调、环境效益、社会效益等方面，对园区范围内41家企业进行综合评价。并结合评价结果，将41家企业划分成“升级”、“转型”、“退出”三大类，以此确定企业改造的方向。具体而言：针对通信设备、计算机及其他电子设备制造业装备制造业、电气机械及器材制造业等20家具备发展高新技术产业的企业，规划将其列入产业“升级”范畴，要求其按照高新技术产业要求标准，进行转型升级。针对涉及纺织业、金属制品业、家具制造业、食品制造业、塑料品制造业、橡胶制品业等产业类型的21家企业，规划将其纳入产业“转型”范畴，建议保留该类企业中的高新技术部分，其余按照高新技术产业要求标准进行转型。针对化学原料及化学制品制造业等污染企业，规划将其纳入产业“退出”范畴，建议该类企业进行转型升级，无法完成转型升级的企业要求其退出园区市场。
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其次，规划以工业用地“优二兴二”、“优二兴三”为契机，重整产业构架，调整产业布局，打造“四区并进”（先进工业设计产业区、微电子高新信息技术产业区、商业商务综合区及居住功能片区）的产业体系。（图4）规划以先进工业设计产业区位依托，保留涉及通用设备制造业、专用装备制造业等制造业的相关企业，对具有提升基础的相关企业进行产业升级，向工业设计、成品转化等产业链上游提升转变，从工业经济向生产性服务经济转型。同时，以微电子高新信息技术产业区为吸引，对原有产业进行适当置换，积极发展微电子技术、信息技术等产出较高的新型产业。再者，以商业商务综合区新的经济增长点，规划对原有存量土地进行梳理，积极完善商务、办公、酒店、人才公寓、金融信息服务等生产、生活性配套设施，积极发展第三产业。最后，以居住功能片区为保障，适当进行房地产开发，为园区员工提供居住保障。
3.2布局优化、效率提升策略
首先，积极盘活存量土地，进一步优化园区用地布局。规划对现状城中村、零散户等低效率占地进行整合梳理，在现有用地基础上，理顺土地权属，盘活存量土地，适当增加工业用地以及商业商务设施用地比例。优化园区用地布局，进行二次开发利用。（图5）
其次，规划积极调整土地开发强度，转变粗放利用方式，进一步提高土地产出效率。针对53%的企业土地容积率企业容积率低于1.0的现状，规划明确提出：沿104国道北侧地块容积率控制在2.5-3.0之间；住宅地块容积率控制在2.0-2.2之间；小学幼儿园地块容积率控制在0.8以内；其他地块控制在1.5-2.5之间的控制要求。
再者，通过开发地下空间，提高园区整体“量”的产出。合理利用园区地下空间，是最大程度挖掘存量土地潜力，提升土地利用效率的重要手段。规划园区内部37块地块地下开挖建筑两层（局部一层），建设121万平方米具有停车、人防、配电等综合功能等功能于一体的地下空间。
3.3骨架构建、完善交通策略
首先，高效、便捷的道路交通系统是产业园区发挥其功效的有力支撑。为构建内外联通、高效互动的道路交通体系，进一步加强园区各地块与各企业之间的联系，提高园区的整体效益。规划对现有园区道路进行梳理，形成高速公路、国道、主干路、次干路、支路多层级内外衔接的道路系统。规划对疏港公路、良渚路进行道路提升，并规划新增康良路，打造“三横一纵” 道路主骨架。主干路道路红线宽度控制在36-45米，次干路道路红线宽度控制在24-30米。同时，考虑到园区企业类型、产业导向等因素，结合实际需求设置道路红线宽度为24米的支路，承担园区内部以及不外联通的功能。
其次，为改变路边停和的现状问题，规划结合园区实际情况，结合绿地，布置2处社会停车场。同时，积极利用地下空间，满足园区停车需求。
再者，随着园区的交通区位凸显，为进一步加强与周边镇街以及主城区的联系，规划秉持方便快捷、布局合理、环保舒适、管理合理的原则，构建多层次的现代公共交通体系，在落实上位规划要求及实施情况的基础上，按照500-800米的间距进行公交站点布点，满足产业园区内部人员的出行需求。
最后，规划考虑到非机动车先行的原则，结合良渚路、康良路、亿丰路、网周路等主次干路，打造慢行系统廊道。并结合园区内部街头绿地、口袋公园等节点设置6处自行车租赁点。引导园区形成“公交+慢行”的绿色出行理念。
3.4品质建设，形象提升策略
随着良渚都市产业园区为价值的凸显，园区整体环境品质及形象对于园区发展至关重要。规划集合现有资源，重点采取“双重”手段，对园区整体品质及形象进行整体打造。（图6）“一重”是强化生态建设，营造高品质园区环境。对现有绿地及潘塘港等水系资源进行整合梳理，采取增加绿化面积，营造开敞空间等手段，构建园区生态骨架，提升园区环境品质。（图7）在保留园区现状企业绿地的基础上，规划新增公园绿地14.03公顷，防护绿地11.21公顷。通过梳理园区微空间，打造4处单位开放空间及2处小区开放空间。沿潘塘港都园区内部水系打造滨水绿带，营造高品质滨水空间。以期改善园区环境，将环境优势转换成助推园区发展的经济优势。“二重”是强化104国道两侧建筑天际轮廓线，提升形象。现状104国道两侧建筑的建筑风貌、建筑年代、建筑高度、建筑色彩等方面存在较大差异，考虑到园区整体形象的提升，规划提出：104国道北侧地块建筑高度控制在50-60米；网周路与良业路交叉口东北角地块，建筑高度控制在60米；其他地块建筑高度控制在12-60米。以此引导园内建筑形成层次感、序列感较强的天际轮廓线。
3.5政企合作，协同发展策略
良渚产业园区提升改造是一项复杂的工程，涉及存量土地盘活、用地性质调整、企业转型升级、配套设施完善等多方面内容。以往的提升改造缺乏统一协调、整体推进的思路，政府缺乏对园区整体的综合性考虑，因此，本次规划提出政府+市场的更新改造模式，充分盘活园区的存量土地，实现二次利用，推进园区经济的发展。
首先，规划建议政府从整个余杭区层面进行功能引导。结合园区产业类型、产业能级与区域产业发展方向，进行双向统筹考虑，从区域层面对园区功能定位进行整体研判和具体指引，避免区域功能重复，产业同质竞争，造成资源浪费。
其次，规划建议采取PPP模式，鼓励社会资本参与园区提升改造工作。针对园区道路改造、完善配套设施、打造公共空间等项目，规划建议改变传统的政府主导模式，通过PPP模式，引入社会资本进行整体提升改造。一方面，对政府而言，能够开拓融资渠道，获得较为充足的社会资金，提高良渚都市产业园区的建设效率，减轻政府的财政压力；另一方面，该举措能让利于民营企业，增强企业参与改造园区的积极性，保障民营企业在投资产业开发，获得直接经济效益的同时，还能通过参与园区的公共服务设施、基础设施、商业设施的日常经营和管理，获得额外的经营性收入。
结语
在土地集约利用的背景下，良渚都市产业园区的提升改造以原有园区存量土地为基础，以一个全新的视角重新审视产业、空间、交通与品质等问题，提出企业改造、产业升级；布局优化、效率提升；骨架构建、完善交通；品质建设，形象提升；政企合作，协同发展等更新改造策略。本文通过对良渚都市产业园区案例的分析，进一步探讨了产业园区提升改造的方式方法，以期为规划同仁提供借鉴。
参考文献
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作者简介
张益川，（1985）工程师，本科，浙江浦江人，主要从事城市规划设计工作。
论文作者:张益川
论文发表刊物:《基层建设》2017年第15期
论文发表时间:2017/9/29
标签：园区论文; 产业论文; 企业论文; 良渚论文; 土地论文; 存量论文; 建筑论文; 《基层建设》2017年第15期论文;